暴涨后的思考--"能不能给得起首付"到“能不能付得起月供"的转变

19948120房产楼市

介绍一下背景:
1.楼主属于改善型买一卖一的80后新广州，开年后二月底下订，已交房。从80平的楼梯两居换到120平的电梯小四居。顺序是先借钱凑钱买一，然后卖一还债。海珠区。
2.小朋友长大，爷爷奶奶从老家过来照顾，上学和居住两方面都导致换房需求。2016年初看房后不了了之，因为广州没涨，并且也不想开口找亲戚借钱，所以想先缓缓存存钱。这一犹豫错过时机，导致2017年过年回广州后迅速行动，找亲戚先借些钱凑首付，看房一周就下订。

这两三个月过来真是感慨很多，比第一次上车感触深多了。
1.真正体会暴涨的意思。从二月底我下订后到3.17限购这短短三周，我买的那个大家都看不上的被城中村包围的楼盘从34000涨到40000多成交，短短三周就跟去年半年的涨幅差不多了。事实上我2016年初看的时候南向才不到25000。
2.这个暴涨我另一个让我印象深刻的是业主的态度，交易过程中明显感觉他心里越来越难受，抱怨越来越多。每天都有中介给他电话告诉他你的房子涨到多少多少了，赶紧毁约，毁约划算😳。我也真是服了这个行业生态了。
3.身边同时期来广州的(10-12上车的)这一波基本都被暴涨逼着改善了，混的好的第二套，一般的卖一买一。我也相信这一波暴涨刚需改善型占据了很大的推动因素。
4.问题来了，第一次上车的刚需们花了4-6年还清首套贷款，然后在这一波暴涨又再次上车。是不是相当于签了个更长压力更大的卖身契。毕竟贷款200-300万跟之前贷100万以内完全不是一个概念啊。下个4-6年肯定是还不清这个贷款的啊，那么下个暴涨周期也许根本不会到来?
5.按照夫妻双职工事业单位这个标准(工资2万一人，公积金两人一共8000一月)，应该算是所有拿工资的普通家庭前10%-20%的收入了吧？如果房子入门或者改善的门槛提高到这个标准，那一般人怎么活啊？房价还有暴涨的潜力么？
6.现有以及预期政策的限制，就海珠区房价来说，大胆预测，第一档的几个小区，江南新苑，光大花园，富力银禧，客村琶洲那边的几个小区这些，短期会在五万左右，长期会松动跌到四万五左右。第二档的愉景南苑金穗雅苑这些应该会松动跌到四万左右，第三档的逸景翠园罗马家园这些应该会松动到三万五左右。

理性讨论，各位中介大哥别喷我☺☺☺

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------分割线
第一次妈网发帖，之前语言组织没那么好，有筒子总结得很明确。所以修改一下帖子标题这样更明确。
1.很多人对我举的例子有疑问，其实我举这个例子（夫妻体制内双职工，合计月入4万，公积金8千）就是为了说明我想抛出的问题，并不是说我自己有多厉害，我要有这么稳定的收入做梦都要笑醒。其实我是为了说明连收入这么高的家庭供房都有压力，那么房价是不是已经到了瓶颈了，还有上涨的潜力吗？因为如果购买500万左右的房子，只首付的话贷款30年也要月供2万多。
2.好几个中介的回复我就不回应了，他们的逻辑是任你洋洋洒洒写了多少，房子就是涨。估计也没功夫看我写了啥。
3.核心的问题：还是举个很平常的例子概括一下我帖子想说的问题，
第一次杠杆，25万第一次上车买80万的房子------然后五年还清卖掉得到160万用来首付--------第二次杠杆，上车买500万的房子
看起来非常正常的步骤，造成了我想提出的两个问题，就是
（1）对于第一次上车的刚需们门槛大幅度提高了
（2）月供压力已经到了瓶颈了，因为贷款350万，需要月供2万，还款30年。那么对于一般工薪家庭还有加第三次杠杆的机会么？之后接盘能力会大幅度减弱，房价还有上涨的动力么？

这就是我想说的标题里的内容--"能不能给得起首付"到“能不能付得起月供"的转变。两次杠杆带来的改变。

=========================

2017/05/07

全部回帖

annlin009沙发

713天空心情:

我进的就是假的事业单位真的企业，每月工资加年底花红分摊不够13000，加班累得像条狗，老婆都没空找，更没空探讨是百分之几的人前。事业单位就是混子和驴马都拿相似工资的地方，诶。我比较赞同楼主的说法，以前楼市的银码小门槛低，现在超过350w的房子肯定是需要用首套置换当跳板并且月收入单方超2w才有保证（爹妈那借300w当首付的另当别论），不然“无甘大个头戴甘大顶帽”万一到时候刚需下一手不接盘就没法供了。

查看原文

哈哈哈，来来来我给你介绍对象，我也是事业单位的

2017/05/13回复

tdr520板凳

gwf993:

房价跌不跌不可以预测，因为只有能交易一套和涨价预期不改，房子就不会跌。房子还是投资品。不是有句下跌无刚需？为啥涨价时候孩子上学就重要，降价就可以等？所以一切都是借口，谁都想暴富，所以这游戏继续。另外你分析得对，月供能力是接盘参考之一，问题你忽略了隔壁的香港因为我们有钱人移民过去后基本本地无力接盘，但依然升。所以没所谓逻辑可言，泡沫吹还是吹。买不买看自己月供能力，现在很多没打算供几年的，反正会有人接，我们不过银行的打工狗而已，聪明的早就双资产运营，那会一条路走到底，对吧，不然就没现在换汇难了。想想新塘是啥地方，难道12年人不多？没刚需？全款买的是增值机会，而不是为所谓二胎教育，有100w足够你读外国了，省点情况下，孩子还不用受国内的教育苦，何必参与这场闹剧。

查看原文

这才是明白人啊！！！

2017/05/13回复