乐乐妈妈lelele观点3，有点异议。
市区老破小，郊区高大新。。
只要核心区不变，
市区老破小的价值体现在抗跌稳健，因面积小，上车容易，出行方便，生活成本低，配套己经完善。
郊区高大新，环境好，空气好，上车也容易，但出行不方便，生活成本高，配套要看规划。
但我一直有一个观点:
新房使用后，其最终目的是经过时间的洗礼（如果供30年），向破房进发。
在我的概念中，30年与40年的房子，在同等片区同等结构价格基本趋于相同，如现在的老荔湾、老越秀、老天河。
当到了老破那一天，市中心的破房，比效区的破房，其价值相差很远，如现在的越秀与白云。
而所有前提，都是基于核心区不再发生迁移的基础上，如广州的东山天河，深圳的福田南，一线城市的城镇化也进入尾声，核心区是大概率不会迁移的。
想想，郊区现在的高大新，在供完几十年后，就成为你们口中的老破了，而你们可以说，可以在变成老破前，卖了再买新的次新的，但还是会变老破呀。而且置换成本呢？随着年龄的增大，置换成本会越来越高，机会会越来越少。
还有，核心区老破的整改重要，还是郊区老破的整改重要，相信很多人都会回答。。。
弱市卖房，记录焦虑的六个月
79433375房产楼市
1、同小区不同命
这点是我感触最深的，初来广州时脑中只有李嘉诚的地段、地段、地段，觉得地段好就是一切，对户型朝向完全没有挑，在弱市中弊端立马就暴露初来。我们同小区，南北通透的房子放了一个星期不到，就被大款客户全款拿走，成交价每平比我最终成交价高15000。我同户型，南向也是放盘半个月成交，均价高我20%。就因为我的房子是底楼层加西北向，无人问津。
其实这点也很好理解，市场好时，好户型很快被抢光只剩差户型，加上买家焦虑怕错过，差价可以很小。但是弱市时，客户少，房源多，都优先买好户型，没有给差户型留下买家。如果你的房子户型也有缺陷，同时又想出手，要把握好牛市的时机，弱市相成交，基本靠血亏。
2、要不要放独家
这是很多人纠结的一点，首先我们要弄清卖方的根本逻辑，就是尽可能多的让别人知道你的盘。举个最简单的例子，有个豪客，本来想看越秀，结果越秀的中介热情地推荐了你海珠的盘。豪客一看不错，就成交了，即使你们小区有一套笔你盘更笋的，但是豪客不知道，就溢价买了你的盘。
这是二手房买卖最重要的点—信息覆盖度，也是二手房相对一手房最吃亏的地方。一手房有专门的预算做宣传，商场，公众号，户外广告，中介热推。再加上认筹小半年，开盘放100套，群众演员陪你抢房，很容易促成成交。但二手房基本只有附近的中介有信息，互联网在二手房市场基本失真，加上买家精力有限，很难看多个板块的二手房，最终造成你的卖盘只有你家周围的中介加上本来就有意愿在这个片区买房的顾客知道，覆盖范围相当有限。而且其实中介内部的信息壁垒相当严重，同一个中介不同片区的房源都不见得共享，更别说不同中介，不同片区了。
弄清了上面的概念，要不要放独家其实就很清晰了。如果你的片区被一个中介连锁垄断了，那你就放。如果你的片区有多个中介，那就不放。
放独家一般没卖出，中介一个月只赔你几百，但他们可以锁定你的佣金，为了锁定佣金他们也会尽量推，那么你的房源的信息覆盖度就广了。如果不放独家，又想快速成交，可以承诺一笔额外的佣金给中介，并把盘挂到所有中介。这样只要你的价格低于平均，各大中介都会进入集团作战模式，朋友托朋友地帮你推。以我自己为例，我多承诺了百分之一的佣金，看房人数从之前的每周3批上升到一天3批，加上我确实急卖，不到一周就成交了。
当然这个办法只针对有缺陷的户型急卖，如果你的户型抢手，单纯靠降价就足够了。
3、冰火两重天
其实从2015年有换房的想法起，这几年一直有在关注房子，很明显地感受到市场热度的变化。前几年最火热的是学区房，无论多老破小，只要有好的学位，一样可以卖出天价，而且永远不愁卖。但从近几年开始，随着买房市场的主体年轻化，新一代相对老一辈，不愿为了学区而过多地牺牲居住品质，老破小学区房的热度持续下降，房子居住品质被越来越重视。同一个片区，带好学位的老小区的价格从原来比带一般学位的新校区高到被反超。
如果你同时看二手房和新房的话，你会更有感触，2015年后的新房和2000年前的房子想比，基本是智能手机和诺基亚的区别。所以一旦有大规模的近郊新区建成，周围老小区的二房就会成堆被抛售。
其实无论市场多冷，热点的房子都不愁卖，月儿弯弯照九州，几家欢喜几家愁。只是市场的热点在不断发生变化。当你看见88平的新房都被做成三房带主套，就要意识到95方的大两房可能很快被市场抛弃。当看到房产税越来越近，就要联想到，也许逆城市化的阶级小区划分开始了，老破小学区房也差不多到了天花板。这个话题很大，有时间再开贴聊。
祝所有在弱市中卖方被煎熬的人，早日解脱。
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一更
感谢各位的回复，可能是我没有表述清楚，后面的楼有些歪了
我并不是要把老破小、高大新、核心区和郊区对立起来，这些都是一个相对的概念
就好像核心区也有新盘，郊区也分近郊和远郊
一套房的价值是由多个维度构成的，比如新旧、交通、户型、学位、距离
我想表达的是以前因为城市快速发展，开发商产品意识也不强，楼盘相差并不大，所以位置和学位基本占据了房子99%的价值。但是现在楼盘的产品力较以前有了质的提升，像同层排水、阳光车库、大面积落地窗、利用率更高的户型，这些因素让产品本身占的权重有了很大的提升，地段和学位不再是全部的标准。特别是对下一代而言，他们对房子的忍受能力在下降，很多我们这一辈或者上一辈愿意为后代接受的房子，在他们眼里太过老旧，而未来他们会成长为购房的主要力量。
所以这篇帖子不是挺郊区高大新踩市区老破小，而是建议各位在选房时要多注重住房品质的权重占比，不要迷信区位和学位，认为还像以前那样可以占到99%的权重，时代在发生变化。
另外有很多妈友觉得，这篇帖子在说郊区新房就一定比市区的老破小好，也并不是这样，郊区也有很多坑，以下是一些建议：
1、一个城市的极限通勤距离一般是30KM，如果是小城市要更小。如果房子的距离超过30KM，住起来会及其难受，所以在条件允许的情况下，尽量选择10KM左右的盘。
2、新盘所在位子和市区之间尽量不要留白，最好是挨着老城区，留白太多很容易成为飞地。
3、交通规划很重要，要多关注规划局的网站，看重官方信息，远期规划没有什么用，地铁一定要拿到动工纸。好像我刚来广州时就说要建10号线，到现在才算有眉目，你又有几个这么多年可以等待。当然，也只有环境资源极好的顶豪可以除外。
4、政府搬迁、政府安排名校分校、政府安排名医院分院
5、人口、人口，现在各个城市都在抢人，落到区域也是一样的概念，只有有人才会有商业，才能养得起各种文娱设施，才能有便利的生活。总有人担心人多会堵，这是最多余的担心，人多才会有生活的便利，才会有政府的重视。郑东新区就不堵，康巴什不赌，可你愿意去么？当然有管家买菜的豪华别墅可以拥抱低容积率。6、多个央企或者大型民企集中拿地，集中开发的。
7、实在不会选，就看有没有星巴克。星巴克背后有及其专业的选址团队。如果连沙县小吃都活不下去，白送给你都别要。
今天16:50
全部回帖
gzyiwenwenArztin:
楼主，我现在也在换房，市场冷清，房子卖不出去，特别头疼,现在来看房的人都很少，一周最多一批，有时候都没有，小区旁的中介放了七八家了，也没用，请问是方法错误了吗？承诺中介佣金是去中介放盘的时候就当场跟他们承诺吗？我还有必要继续再多找几家中介放盘吗？
查看原文现在二手房的行情非常差!想卖掉只能降价再降价，能否卖掉还不一定!
2018/04/06回复
cqw12225楼回复 30683068 的帖子
回复 乐乐妈妈lelele 的帖子正确,市区,新区新楼盘现在都是最强,最好教育进驻,高配置!市区新区新楼盘有大花 ...
谁不知道妈是女人，爸是男人😒😒。。
2018/04/06回复
cqw12226楼qingssc:
看大家的分析，有点凉啊，手上的钱只够老破小啊，想尽量找好点学位的。会不会以后老破小真的不好出手了……
查看原文等你供完郊区高大新后，变老破，更难出手。。。
2018/04/06回复
空山淋雨7楼cqw1222:
观点3，有点异议。市区老破小，郊区高大新。。只要核心区不变，市区老破小的价值体现在抗跌稳健，因面积小，上车容易，出行方便，生活成本低，配套己经完善。郊区高大新，环境好，空气好，上车也容易，但出行不方便，生活成本高，配套要看规划。但我一直有一个观点:新房使用后，其最终目的是经过时间的洗礼（如果供30年），向破房进发。在我的概念中，30年与40年的房子，在同等片区同等结构价格基本趋于相同，如现在的老荔湾、老越秀、老天河。当到了老破那一天，市中心的破房，比效区的破房，其价值相差很远，如现在的越秀与白云。而所有前提，都是基于核心区不再发生迁移的基础上，如广州的东山天河，深圳的福田南，一线城市的城镇化也进入尾声，核心区是大概率不会迁移的。想想，郊区现在的高大新，在供完几十年后，就成为你们口中的老破了，而你们可以说，可以在变成老破前，卖了再买新的次新的，但还是会变老破呀。而且置换成本呢？随着年龄的增大，置换成本会越来越高，机会会越来越少。还有，核心区老破的整改重要，还是郊区老破的整改重要，相信很多人都会回答。。。
查看原文1999年的时候，体育中心东路和天河北路晚上黑灯瞎火，体育东路大片的烂尾楼。
2018/04/06回复
cqw12229楼空山淋雨:
1999年的时候，体育中心东路和天河北路晚上黑灯瞎火，体育东路大片的烂尾楼。
查看原文是呀，东风路出指令建的呀。。。
现在的金融城、琶洲也是东风路出指令的呀。。。
现在的金融城、琶洲也是东风路出指令的呀。。。
2018/04/06回复
cqw122210楼天气很不错哟:
以后的大趋势应该是有财力的会逐渐向名牌私立靠拢，我觉得现在都有这种苗头。以前私立民办都是没办法进不去公立的才去读，现在民办可是越来越牛了，像资本主义社会一样。
查看原文以后的大趋势，是名校复办初中，初中民校部分学位纳入地段生。。。
2018/04/06回复
乐乐妈妈lelele楼11楼Arztin:
楼主，我现在也在换房，市场冷清，房子卖不出去，特别头疼,现在来看房的人都很少，一周最多一批，有时候都没有，小区旁的中介放了七八家了，也没用，请问是方法错误了吗？承诺中介佣金是去中介放盘的时候就当场跟他们承诺吗？我还有必要继续再多找几家中介放盘吗？
查看原文嗯 多放 如果急可能只能便宜 另外你要以新房为指标 新房有充足的营销费用 如果连新房都卖不出了 二手房就更难出手了
2018/04/06回复
yyy377715楼空山淋雨:
1999年的时候，体育中心东路和天河北路晚上黑灯瞎火，体育东路大片的烂尾楼。
查看原文看看能不能再这么高速发展20年了，政府的摊子越来越大，可能性越来越低。
2018/04/06回复
cqw122218楼cqw1222:
突然发觉，这贴子虽然隐晦。但字里行间，都透着。。。踩市区老破小。。捧郊区高大新。。。而且歪理娓娓而谈。且互相分享。境界真高。
查看原文难道郊区高大新卖不出去。。。
2018/04/06回复
国家栋梁人才
