弱市卖房，记录焦虑的六个月
79308375房产楼市
乐乐妈妈lelele1、同小区不同命
这点是我感触最深的，初来广州时脑中只有李嘉诚的地段、地段、地段，觉得地段好就是一切，对户型朝向完全没有挑，在弱市中弊端立马就暴露初来。我们同小区，南北通透的房子放了一个星期不到，就被大款客户全款拿走，成交价每平比我最终成交价高15000。我同户型，南向也是放盘半个月成交，均价高我20%。就因为我的房子是底楼层加西北向，无人问津。
其实这点也很好理解，市场好时，好户型很快被抢光只剩差户型，加上买家焦虑怕错过，差价可以很小。但是弱市时，客户少，房源多，都优先买好户型，没有给差户型留下买家。如果你的房子户型也有缺陷，同时又想出手，要把握好牛市的时机，弱市相成交，基本靠血亏。
2、要不要放独家
这是很多人纠结的一点，首先我们要弄清卖方的根本逻辑，就是尽可能多的让别人知道你的盘。举个最简单的例子，有个豪客，本来想看越秀，结果越秀的中介热情地推荐了你海珠的盘。豪客一看不错，就成交了，即使你们小区有一套笔你盘更笋的，但是豪客不知道，就溢价买了你的盘。
这是二手房买卖最重要的点—信息覆盖度，也是二手房相对一手房最吃亏的地方。一手房有专门的预算做宣传，商场，公众号，户外广告，中介热推。再加上认筹小半年，开盘放100套，群众演员陪你抢房，很容易促成成交。但二手房基本只有附近的中介有信息，互联网在二手房市场基本失真，加上买家精力有限，很难看多个板块的二手房，最终造成你的卖盘只有你家周围的中介加上本来就有意愿在这个片区买房的顾客知道，覆盖范围相当有限。而且其实中介内部的信息壁垒相当严重，同一个中介不同片区的房源都不见得共享，更别说不同中介，不同片区了。
弄清了上面的概念，要不要放独家其实就很清晰了。如果你的片区被一个中介连锁垄断了，那你就放。如果你的片区有多个中介，那就不放。
放独家一般没卖出，中介一个月只赔你几百，但他们可以锁定你的佣金，为了锁定佣金他们也会尽量推，那么你的房源的信息覆盖度就广了。如果不放独家，又想快速成交，可以承诺一笔额外的佣金给中介，并把盘挂到所有中介。这样只要你的价格低于平均，各大中介都会进入集团作战模式，朋友托朋友地帮你推。以我自己为例，我多承诺了百分之一的佣金，看房人数从之前的每周3批上升到一天3批，加上我确实急卖，不到一周就成交了。
当然这个办法只针对有缺陷的户型急卖，如果你的户型抢手，单纯靠降价就足够了。
3、冰火两重天
其实从2015年有换房的想法起，这几年一直有在关注房子，很明显地感受到市场热度的变化。前几年最火热的是学区房，无论多老破小，只要有好的学位，一样可以卖出天价，而且永远不愁卖。但从近几年开始，随着买房市场的主体年轻化，新一代相对老一辈，不愿为了学区而过多地牺牲居住品质，老破小学区房的热度持续下降，房子居住品质被越来越重视。同一个片区，带好学位的老小区的价格从原来比带一般学位的新校区高到被反超。
如果你同时看二手房和新房的话，你会更有感触，2015年后的新房和2000年前的房子想比，基本是智能手机和诺基亚的区别。所以一旦有大规模的近郊新区建成，周围老小区的二房就会成堆被抛售。
其实无论市场多冷，热点的房子都不愁卖，月儿弯弯照九州，几家欢喜几家愁。只是市场的热点在不断发生变化。当你看见88平的新房都被做成三房带主套，就要意识到95方的大两房可能很快被市场抛弃。当看到房产税越来越近，就要联想到，也许逆城市化的阶级小区划分开始了，老破小学区房也差不多到了天花板。这个话题很大，有时间再开贴聊。
祝所有在弱市中卖方被煎熬的人，早日解脱。
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一更
感谢各位的回复，可能是我没有表述清楚，后面的楼有些歪了
我并不是要把老破小、高大新、核心区和郊区对立起来，这些都是一个相对的概念
就好像核心区也有新盘，郊区也分近郊和远郊
一套房的价值是由多个维度构成的，比如新旧、交通、户型、学位、距离
我想表达的是以前因为城市快速发展，开发商产品意识也不强，楼盘相差并不大，所以位置和学位基本占据了房子99%的价值。但是现在楼盘的产品力较以前有了质的提升，像同层排水、阳光车库、大面积落地窗、利用率更高的户型，这些因素让产品本身占的权重有了很大的提升，地段和学位不再是全部的标准。特别是对下一代而言，他们对房子的忍受能力在下降，很多我们这一辈或者上一辈愿意为后代接受的房子，在他们眼里太过老旧，而未来他们会成长为购房的主要力量。
所以这篇帖子不是挺郊区高大新踩市区老破小，而是建议各位在选房时要多注重住房品质的权重占比，不要迷信区位和学位，认为还像以前那样可以占到99%的权重，时代在发生变化。
另外有很多妈友觉得，这篇帖子在说郊区新房就一定比市区的老破小好，也并不是这样，郊区也有很多坑，以下是一些建议：
1、一个城市的极限通勤距离一般是30KM，如果是小城市要更小。如果房子的距离超过30KM，住起来会及其难受，所以在条件允许的情况下，尽量选择10KM左右的盘。
2、新盘所在位子和市区之间尽量不要留白，最好是挨着老城区，留白太多很容易成为飞地。
3、交通规划很重要，要多关注规划局的网站，看重官方信息，远期规划没有什么用，地铁一定要拿到动工纸。好像我刚来广州时就说要建10号线，到现在才算有眉目，你又有几个这么多年可以等待。当然，也只有环境资源极好的顶豪可以除外。
4、政府搬迁、政府安排名校分校、政府安排名医院分院
5、人口、人口，现在各个城市都在抢人，落到区域也是一样的概念，只有有人才会有商业，才能养得起各种文娱设施，才能有便利的生活。总有人担心人多会堵，这是最多余的担心，人多才会有生活的便利，才会有政府的重视。郑东新区就不堵，康巴什不赌，可你愿意去么？当然有管家买菜的豪华别墅可以拥抱低容积率。6、多个央企或者大型民企集中拿地，集中开发的。
7、实在不会选，就看有没有星巴克。星巴克背后有及其专业的选址团队。如果连沙县小吃都活不下去，白送给你都别要。
今天16:50
全部回帖
cqw1222板凳正常发言也不行:
5万到七八万，涨6成；同期买祈福，翻倍.....
查看原文祈福是1703开始爆，培正是16-17-18年年涨些（16年初才3万左右）
波段不同。。。
波段不同。。。
2018/04/08回复
cqw12224楼正常发言也不行:
201703后，郊区祈福老区翻翻至今....
查看原文是呀，祈福1万多涨到3万，德政中2万多涨到4万多，也很正常呀。。。
不正常的是那些武断。。。
不正常的是那些武断。。。
2018/04/08回复
正常发言也不行8楼是呀，祈福1万多涨到3万，德政中2万多涨到4万多，也很正常呀。。。
不正常的是那些武断。。。 ...
你的投资都很好的，经验又丰富，有自己一套逻辑。。
2018/04/08回复
正常发言也不行10楼是呀，祈福1万多涨到3万，德政中2万多涨到4万多，也很正常呀。。。
不正常的是那些武断。。。 ...
不过楼主只是记录分享了一下，真没必要上纲上线。。
搞得发个帖都要一百个小心，没必要
2018/04/08回复
yyy377711楼cqw1222:
祈福是1703开始爆，培正是16-17-18年年涨些（16年初才3万左右）波段不同。。。
查看原文有人用天河公园东方新世界的例子，说16年底是6万现在是7.8万，涨不过哪里哪里，其实人家是先涨了，再往前推就不是6万了，人家是涨张涨，某些地方是大水漫过才涨。妈网有这个帖子，看看谁找一下。你看得全面。学习。
2018/04/08回复
liqibancqw122213楼jw8292:
以前有朋友在房票资金都紧的情况下做了两笔交易,拿龙洞附近的新房换了天河北附近稍旧的拿天河公园附近的新屋换了珠心附近稍旧的,事后证明好成功
查看原文卖二买二，也是个能折腾的。
2018/04/08回复
如花的季节14楼jw8292:
有好的物管,房子几十年才可以住的安心舒服,每个业主感受都差晤多,几十年后房子终有不再物以稀为贵成为普通商品的那一天,分化差距会很大.
查看原文在未来只有品质好，地段好，管理好的房子，无论房子多旧都能保值增值。
2018/04/08回复
乐乐妈妈lelele楼16楼正常发言也不行:
楼主又一次被搞成了中介。。。都没看出楼主在推荐哪个盘。。。差评。。。
查看原文没关系的 每个人都有自己的判断力 认为我是中介或者不是 都是他们基于自己能力做出的判断，就像买房子 自己选 自己住，网上的信息也是一样 自己看 自己信 差异的只是多年后的结果罢了。从来都是屁股决定脑袋 你买的是老破小 自然看得不舒服 你买的是新盘 可能更愿意认同我。
其实两种房子我都有，我的行为也是自己认知的体现。
市区的老破小在我看来不是没有价值，是未来的价值在降低已经没有太多上涨空间了。因为是广州这种一线城市，可能还可以获得翻新甚至旧改的可能，但全国能有这种实力的城市，双手都能数出来。对大部分城市的人这些老屋的风险很大，即使是一线也要注意选择。
只是网上很多人容易走极端，特别是争论起来之后，这世上不是什么东西都是非此即彼的，大方向对，都可以求同存异。
其实两种房子我都有，我的行为也是自己认知的体现。
市区的老破小在我看来不是没有价值，是未来的价值在降低已经没有太多上涨空间了。因为是广州这种一线城市，可能还可以获得翻新甚至旧改的可能，但全国能有这种实力的城市，双手都能数出来。对大部分城市的人这些老屋的风险很大，即使是一线也要注意选择。
只是网上很多人容易走极端，特别是争论起来之后，这世上不是什么东西都是非此即彼的，大方向对，都可以求同存异。
2018/04/08回复
乐乐妈妈lelele楼17楼如花的季节:
在未来只有品质好，地段好，管理好的房子，无论房子多旧都能保值增值。
查看原文除非翻新也算在管理好内，但在国内这个很不确定，从小区加电梯就可以看出来了
2018/04/08回复
乐乐妈妈lelele楼18楼:
哈哈 我不是也被认为是中介 可是连买在广州东南西北都没说
2018/04/08回复
