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天河黄埔老破小VS增城新塘次新房,如何抉择?

30656162房产楼市

如题,总预算180左右,首套首付60以内(含所有交易费),刚需自住,车陂附近上班,两三年内打算生小孩
目前看过比较符合的有:

天河区:棠德花园,97年的楼梯楼,6楼或以上,56平小两房,离地铁1km左右的西区。绝大部分需要重新装修,花费10W左右?
优点:离公司约40分钟;配套完善;周边公司多,比较保值?
缺点:楼龄22年;楼道阴暗潮湿,房屋旧,硬改需要一笔费用;老人家爬楼梯难;周边人员杂乱;东区离地铁近的较贵;开放式小区

老黄埔区:2000年左右的楼梯楼,6楼,69方,二改三的小三房,离地铁600米。装修花费3~4W
优点:离公司约35分钟;老黄埔配套完善;离地铁不算远;户型比棠德方正,楼道和房屋采光好
缺点:楼龄20年左右;老人家爬楼梯难;开放式小区

增城新塘:恵百氏,16年的电梯楼,75方两房,带精装
优点:13号线二期开通后,离公司约36分钟;地铁上盖;多是投资的新房,免装修
缺点:目前离公司约50分钟;听说是93年拿地,产权剩余44年左右;配套没前两者完善(但楼下小超市菜市场基本能满足生活需求);独栋无封闭小区;学校比较一般?

考虑因素:保值、教育、换房难易程度、通勤时间
个人比较倾向于老破小,因为感觉以后换房也比较保值。但老破小共同的问题:
1 是房龄大,应该要尽快转手?(8年后就满30年了,如果不转手以后会不会更难卖)
2 是如果几年后打算转手,考虑到那时小孩正在上学,是不是上1年级之前转手比较好?

如果是你,会怎么选择?请各位有经验的妈友不吝赐教,另特别感谢@step123给的建议~
2019/07/17
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step123:
比较了科学城和南沙入城通勤时间没有? 科学城和南沙也有工业区,居民区经常夜有臭气袭来听闻过没有?新塘最大的环保工业园已停了,正在做产业转型。集合你上面的观点,只能选市区老破小,郊区都不适合的了,也没必要多讨论了。
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正常的想法应该这样,科学城因为有高薪人员,所以高薪人员就在附近住和工作,而并不需要进城通勤,你那种住新塘,珠江新城工作的想法,真正不现实,两个小时的通勤时间,如果就在附近,每天可以省一个半小时来陪家人,另外有了孩子后就更麻烦,不可能让孩子在新塘读书吧,新塘教育可是相当不行的,而且孩子要上学而思之类的辅导班还要送到市区去上,多不方便
2019/07/21回复
kenwukenwu板凳
gzmama918:
如题,。目前看过比较符合的有:,97年的楼梯楼,6楼或以上,56平小两房,离地铁1km左右的西区。绝大部分需要重新装修,花费10W左右?优点:离公司约40分钟;配套完善;周边公司多,比较保值?缺点:楼龄22年;楼道阴暗潮湿,房屋旧,硬改需要一笔费用;老人家爬楼梯难;周边人员杂乱;东区离地铁近的较贵;开放式小区2000年左右的楼梯楼,6楼,69方,二改三的小三房,离地铁600米。装修花费3~4W优点:离公司约35分钟;老黄埔配套完善;离地铁不算远;户型比棠德方正,楼道和房屋采光好缺点:楼龄20年左右;老人家爬楼梯难;开放式小区,16年的电梯楼,75方两房,带精装优点:13号线二期开通后,离公司约36分钟;地铁上盖;多是投资的新房,免装修缺点:目前离公司约50分钟;听说是93年拿地,产权剩余44年左右;配套没前两者完善(但楼下小超市菜市场基本能满足生活需求);独栋无封闭小区;学校比较一般?考虑因素:保值、教育、换房难易程度、通勤时间个人,因为感觉以后换房也比较保值。但老破小共同的问题:1 是房龄大,应该要尽快转手?(8年后就满30年了,如果不转手以后会不会更难卖)2 是如果几年后打算转手,考虑到那时小孩正在上学,是不是上1年级之前转手比较好?,另特别感谢@step123给的建议~
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我跟你情况一样把需求排下序自然有结果。
2019/07/21回复
另外多说一句    黄埔增城都是发力第二产业   都是天河越秀不要的东西,当然,限于土地,也没能力要。   而第三产业的前提就是消费人群密集,等什么时候新塘知识城南沙第三产业起来了,才能叫实现了产住一体的规划,才真正适合居住生活。
2019/07/21回复
yangfanoooo:
正常的想法应该这样,科学城因为有高薪人员,所以高薪人员就在附近住和工作,而并不需要进城通勤,你那种住新塘,珠江新城工作的想法,真正不现实,两个小时的通勤时间,如果就在附近,每天可以省一个半小时来陪家人,另外有了孩子后就更麻烦,不可能让孩子在新塘读书吧,新塘教育可是相当不行的,而且孩子要上学而思之类的辅导班还要送到市区去上,多不方便
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现实大量人群因为市区高房价被逼到了郊区,包括科学城、知识城、南沙、新塘,并不是都喜欢市区小破旧。

即使是科学城,也有大量的市区通勤需求,举个例子,中海周边因为无地铁,给了私营大巴空间。



2019/07/22回复
回复 yangfanoooo 的帖子
正常的想法应该这样,科学城因为有高薪人员,所以高薪人员就在附近住和工作,而并不需要进城通勤,你那种住 ...


凭你最近的回复,不是新塘的问题,而是居住理念的问题,近市区通勤就别考虑住郊区、宁愿小破旧。PS:3号线番禺客流也应该考虑下这个理念,就不用这么累了。

让需求人群自己选择市场方向,城市是外沿的,不是固化原地的。我们就没必要再讨论了。
2019/07/22回复
回复 yangfanoooo 的帖子

“如果就在附近,每天可以省一个半小时来陪家人”

补充一下,即使是住市中心,上下班双程只用半小时,你问问大多数,有几个人能办到,是自己开公司专门开在家门口么?
2019/07/22回复
|___Hr|___Hr8楼
棠德小区咯。
2019/07/22回复
step123:
现实大量人群因为市区高房价被逼到了郊区,包括科学城、知识城、南沙、新塘,并不是都喜欢市区小破旧。即使是科学城,也有大量的市区通勤需求,举个例子,中海周边因为无地铁,给了私营大巴空间。[图片][图片]
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请问这是什么app呢
2019/07/22回复
step123step12310楼
微笑595:
请问这是什么app呢
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86巴士微信公众号(hi86xq),中海金梦片区巴士之一,早晚高峰定时发车。如果关注那边的话,应该知道这个的,那边除自驾外、入城最方便的交通方式。
2019/07/22回复
step123:
现实大量人群因为市区高房价被逼到了郊区,包括科学城、知识城、南沙、新塘,并不是都喜欢市区小破旧。即使是科学城,也有大量的市区通勤需求,举个例子,中海周边因为无地铁,给了私营大巴空间。[图片][图片]
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你说的这个区域已经不是科学城区域,中海誉城其实蛮靠近增城的,也不是很建议买。我说的科学城区域是6号线从黄陂到香雪,以及水西站的地铁上盖的楼盘
2019/07/22回复
step123:
“如果就在附近,每天可以省一个半小时来陪家人”补充一下,即使是住市中心,上下班双程只用半小时,你问问大多数,有几个人能办到,是自己开公司专门开在家门口么?
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按照我的标准就可以,步行上班或者地铁三站内
2019/07/22回复
step123step12313楼
yangfanoooo:
你说的这个区域已经不是科学城区域,中海誉城其实蛮靠近增城的,也不是很建议买。我说的科学城区域是6号线从黄陂到香雪,以及水西站的地铁上盖的楼盘
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好吧 你说的是科学城核心区,这点我也认同。
2019/07/22回复
step123:
凭你最近的回复,不是新塘的问题,而是居住理念的问题,近市区通勤就别考虑住郊区、宁愿小破旧。让需求人群自己选择市场方向,城市是外沿的,不是固化原地的。我们就没必要再讨论了。
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很多人是这样,还没结婚前买郊区所以长相漂亮的房子,到了婚后有孩子了,才发现各种不方便,卖郊区漂亮的房子,往往也不是那么好卖,往往要低价卖,换市区配套城市的破小,才发现这才是真正的广州
2019/07/22回复
step123step12315楼
yangfanoooo:
很多人是这样,还没结婚前买郊区所以长相漂亮的房子,到了婚后有孩子了,才发现各种不方便,卖郊区漂亮的房子,往往也不是那么好卖,往往要低价卖,换市区配套城市的破小,才发现这才是真正的广州
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也不完全,预算有限、难道永远挤到56平的小房里,另外,小孩需要老人带,5楼以上老人带小孩方便上下楼么?
2019/07/22回复
step123step12316楼
所以即使是老破小,自住多年,最好选大、稍远点、楼层低点、交通方便,住得舒服点的,棠德花园只能摸到最差的话,就往东多走几步。中山大道BRT车陂大把,地铁都不是核心要素。
2019/07/22回复
推荐老黄埔,也就是大沙地那块。
自己住的话也不能以地铁为唯一因素,毕竟你以后会自己买车的。
2019/07/22回复
step123:
也不完全,预算有限、难道永远挤到56平的小房里,另外,小孩需要老人带,5楼以上老人带小孩方便上下楼么?
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老楼加装电梯的很多,天天耗两个小时在路上才叫折腾啊
2019/07/22回复
住郊区,咋送娃去学而思,非常麻烦的,除非不重视孩子教育
2019/07/22回复
rosaqiurosaqiu20楼
生活有滋有味:
早六晚八是啥意思?早上六点出门,晚上八点到家?😂
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早上六点起床,晚上八点到家
2019/07/22回复
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