sunshineboy007- 前记（背景）
家庭有两套房，一套居住用，90平小三房，郊区5号线地铁线出口楼盘；一套学区房，78平两房；
有一天老婆下任务，想换房，想住的更近更大一些，老婆说啥我干啥。
需求提取：
1）上班近一点，；
2）面积大一些，至少三房，最好两卫；
3）学位不是必须的，能有是最好的；
价格预算：400-700w
范围：天河5号线附近；琶洲片区；华景片区；天河北片区；
换房是累活儿，费心费力，尽快解决战斗，能让我多活几年！
4月20开始卖，7月20完成买，中间各种忧心各种麻烦，3个月内完成换房算有点心得，流水账分享大家。
- 卖房记（2个月完成过户）
卖房的过程，是中介不断打压预期逐渐跟市场价格接轨的过程，直到遇到一个愿意买的人。现阶段二手房市场成交低迷，经常半年卖不出去，据说成交周期已经超过3个月了，而且是诚心卖的那种。想要卖的快，调整价格是核心手段。
- 放盘摸价格
首先，联系某家挂盘，挂盘价格参考同户型或相似户型价格，挂一个价格，不用太低。
其次，放盘要尽可能多的在不同中介放盘，由于某家、某原的中介费收的很高，卖家都需要承担一部分中介费用，所有有部分买家会选择小中介公司；我也走过弯路，刚开始不信任小中介公司，后来看到一个月的成交记录发现，很多都是这些小公司完成的。
2.选择合适的中介可以加速成交
某家会指定一个经理跟你做对接，一个好的中介可以管理卖家预期，可以帮你在大商圈宣传，带来更多的客流，看的人越多，成交概率就越大。我中间是换过一个服务经理的，原因是这个经理没事儿就压我价格（回看是没问题的，但是方法不行），大圈帮我推广少，而且遮遮掩掩，我大概两周左右就换掉。另一个经理帮我推广很满意，虽然没在他那里成交，但是他的推广也能让更多其他中介、买家知道，间接也帮助我成交。
3.保证看房时间逐渐调整价格，直到有若干人跟你谈价格
实话讲，每个人的房子就像自己的孩子一样，在你眼里基本上是完美的，所以你觉得你的价格很合理，但是市场很客观，会给你上一课。我就被上了一课。
我挂的价格在链家处于正常水平，我家装修新、户型好、楼层高、朝向通风好，各种好。每周看房小区最多（某家中介推广给力）。然而，很少有人谈价格，我观望2个星期发现不对，一个好的中介也会逐渐让你认清市场价。当前二手房交易真的很低迷，小区一个月成交可能都没有一套，大圈成交可能也就几套（中介给我截图看），买家心态也有点强，反正可以等，也许能等到更好的。
每周调低几万，持续关注与你竞争的房子价格，调价格除了调整放盘价，还要给中介说个实价，放盘价跟实价也不要差太多，放盘价高看的人也少。我大概调整2周左右，到一个位置开始每周有2个人谈价格，这个时候我知道价格到位了，最终成交可能基于这个价格还要再低几万，但是相差不会太大了。
4.成交别犹豫
一套房只卖一个人，遇到给到价格买家，能卖就卖吧，2-3w的价格差距，我觉得都没啥问题，你也不会因为这几万暴富，但是你可能因为这几万还要等很久。
我整个卖房过程中，谈价格的不下10个，有几类人1、换房的，名额还没出来，我内心ons是跟我谈啥，浪费时间；2、做不了主的，这种基本就放弃吧，因为回去跟七大姑八大姨爸爸妈妈爷爷奶奶聊一下，房子总能挑出问题；3、能拍板的，但是有好说话的，不好说话的，哎，我卖给的是不好说话的，让交易也变得有些复杂，但是最后成交完了，也就不说这个。谈价格要跟这种能拍板的谈，不然就是浪费时间。
5.中介套路总结
1）中介会压你的预期（各种手段），这可能引起你的反感，但是他也是为了成交；
2）部分恶心中介会找人压盘，这种会发生在某些小中介身上，比较恶心，不要受他们影响；
3）中介推广能力很强的，不要局限在某间店，一定是大区推广才有效果；
4）交易过程某家真的靠谱，小中介你最好找一个熟悉流程的帮你看，我最终是小中介成交的，很多不规范，而且服务很差，但是人家中介费低，能成交我也没得选；
6.加速交易的方法
没太多，你如果有贷款，你至少可以做一件事，就是提前还贷，因为你不找关系或者花钱加急，要3个月。加急后需要3周。
- 买房记
卖房同时也会抽时间去看房子，理论上在卖房前确定卖房区域，卖房合同签订后有过户时间点，就可以出手买。其实我是卖房前我们就订了一套新房子，由于可以反悔，我也去看了很多片区的房子，先说我对各个片区的看法
1）5号线珠江新城东向沿线
广州重点发展区域，升值潜力大，缺点是配套不完善，楼盘选择少。但是金融城、鱼珠港已经起来不少；
2）华景
说了怕被骂，不喜欢铁路和广园，看不到的都是大户型，而且部分户型的次卧采光有问题；有点学位，生活配套好；
3）天河北
我家小房子在天河北，买天河北即使2房也能接受，但是后来还是放弃了，好三房超预算，好两房不甘心；
4）琶洲片区
雅郡花园、会展西片区，哎，外地人还是喜欢做天河的广州人。
天河的新楼盘：
佳兆业一号：我恐高，那个阳台有点可怕，而且一楼没卧室，老人膝盖不好，走不了楼梯；投资很好，江景很棒，交通方便；
兰亭盛荟：我最后买了的楼盘，都说吵，部分位置确实吵，我拿了手机分贝仪app测了我家和兰亭，其实差不多，二期相对是安静的，价格买的贵就不说了，我是那种只要能买得起，喜欢贵一些能接受；学位差，周边环境差，只能说我忍了。。
珠江花城：周边配套不行，远，附近污染严重，下雨你去闻闻，我已经闻了好几年了；优点是户型好，赠送多，学位可能还行，污染源可能会搬迁；远和交房时间晚，我就肯定pass了；
总结：卖房调整价格和保证看房时间是卖房最关键手段，买房区域选定后，有确切名额腾出时间，再去看效率会高一些，买新房时间弹性会更好。
有什么问题或者细节可以回帖问我，知无不言
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