~~看房感受（1）~~

以下价钱是8月份的中介报价。价钱看着报得高的一般是合X和裕X。

像芳草园那些高大上的盘就不在我们看房list内了，兜里的荷包君表示看不起，太贵了。。。

天成大厦：90+方三房，210w，带主套，西北向，电梯是新换的，黑厕，厅三角形，以前在妈网看到帖子说顶层曾经发生过谋杀案，后来去baidu了一下还真是。。。（不过我LG觉得谋杀案这个无所谓，只要不是那一户就好。。。男人心真大，我胆小，唉。。。）。

华天国际：西苑，80+方两房，195w，东南向，望113中操场，安静，地理位置很好，近地铁口，离五山路、龙口东都很近，屋里呼呼的风，好通爽！可惜是黑厕！而且厅是曲尺形（这个我LG不喜欢，说厅比较难用，我倒是觉得无所谓。。。），不过我有个朋友曾经住过里面，说开公司的人太多人员比较杂，电梯整天上上下下，水电公摊很大。后来我们认真研究了一下西苑的户型图，竟然是一层12户，怪不得每户的厅基本都是曲尺形，只有一种70+方东南向（听说175w成交了）的两房户型是全明的，其他全部是黑厕。听朋友说东苑的户型稍微好一点点，一层大约8、9户，不过网上找不到东苑的户型图，之前是房改房，没看到放盘。

世纪华都：90+方三房，235w，西向，装修保养好，户型紧凑方正而且全明，比起前面看的奇葩户型要好太多了。。。唯一的缺点：西向！西向！西向！我知道在广州西向夏天能有多热。。。我又不想全天困在空调里。。。好纠结！回去我们又认真研究了一下世纪华都的户型图，南向和北向的全部是黑厕，东向有种三房是全明，不过没看到放盘。

鸿景园：110+方三房，270w，带主套，北向，对着广园快速还是觉得吵的。楼的整体感觉还可以，钻石型户型，不过LG说鸿景园的钻石型户型在装修的时候很好改造，可以接受。如果有南向的，还是不错的。

太阳广场：90+方三房，220w，带主套，全南向，户型方正，听中介说东南向110+方的户型（270w）更好。不过南向临天润路，刚好南向窗下面有个公交站，公交一启动时那个噪声不容忽略啊。。。楼下一堆小吃店，当时去看这个房子时天气很热，所以味道有点不好。。。妈网上有帖子说太阳广场的物管不是很好，baidu了一下果然有2013年的消息说电梯多次发生下坠，物管基金又被挪用啥啥的。我们都觉得电梯下坠也是个不容忽略的问题。。。不过太阳广场的价钱确实又相对便宜。。。

（待续。。。）

~~看房感受（2）~~

龙口花苑：看了几套，龙口花苑地理位置好，闹中取静，小区大，整洁，绿化好，所以价钱也跟着上去了。有些户型方正通爽，挺不错，就是太贵了，110+方东南向310w，这么贵买个楼梯楼，好像又不甘心；有些户型不好，连电视机都找不到地方摆，100+方西向253w。有几栋加装了电梯的就更贵了。。。60+方200w。

德荣小区天兴阁：90+方左右的三房，210w，东北向，户型方正，电梯有点老，被天河东路和天河北路的噪声包围。天河东路的规划是条主干道来的，以后的噪声是不可能减少的。。。

德荣小区天丰阁：90+方左右的三房，200w，东南向，户型方正，刚换新电梯，走火通道塞了不少杂物，有点脏，南向还是有天河东路的噪声。。。当时看的那套是南向三户打通开公司的，买其中一套的话还得砌个墙和旁边两套隔起来，好麻烦。。。

天龙大厦：110+方三房，250w，带主套，西南，主卧朝南带阳台，其余两房及厅朝西，户型方正，未过5年，不过业主愿意各付各税。这套我LG不喜欢，说厅不好用（走道在厅的中间，这个我倒无所谓），而且LG觉得天龙大厦太接近电脑城，周边环境有点吵杂，我反而觉得近岗顶地铁站是个优点。。。

金田花苑：看了几套，小区有生活气息，LG觉得比天龙大厦那种单体楼感觉好多了。

金田二期南向望花园的是小区里最安静的，三期虽然新点但南向临天河北路很吵，除非北向望花园咯。我们回去把金田的户型图认真研究了一遍，金田二期中，只有中间两栋地税房改房是有景观阳台的，左右旁边各两栋的只有生活阳台，不过中间两栋绝少放盘。二期看过一套东北向三房，不同中介报价235w和240w，听说最后成交239w，北临天润路还是有点吵，也看过一套东南向三房，不同中介报价290w、260w、250w，生活阳台稍微小点，可以接受，南北通透，感觉不错。还看了一套楼梯加装电梯的金莲楼（LG最喜欢金莲楼的户型，好用，南北通透），加装的电梯会稍微挡一下北面阳台，当时看了一套80+方两房，240w，厅朝北，主卧朝南挨着别人家厨房窗，客卧朝西，不过因为楼层不高，天河北与天润路的噪声还是不容忽略。。。而且价钱很贵，据中介说业主不着急，慢慢放的。。。如果金莲楼能有全东南那个户型放出来，应该是不错的，不过估计也更贵了。

与各中介斗智斗勇

       一共找了四家中介看房子，合X、裕X、满X红，和一家小中介正X。

       满X红的中介没有理我们，可能嫌我们不是大客户，要求又多预算又少，呵呵。

       合X的中介比较积极，每周都约我们看房子，不过每次跟合X看房子都很有挫败感，户型奇葩，后来总结出来，合X带我们看的房子是他们想推的房子，并不是根据我们的要求找的房子，而且户型稍微好点的报价就很高接受不了，连讲价的欲望都没有。不知道有没有报高，他们放在房王网上的价钱会比口头报价便宜10万，不过他们说这是为了吸客。

       裕X的中介后来也找了一个，要求他不要把我们的电话公布出去，免得全天候被骚扰，他答应了也做到了。不过裕X确实会报高价，曾经有一套房子裕X报260万，但是他的小本子上写着“业主实收250万”，这套房子小中介正X就直接报250万，我问多两句小中介立刻说245万；还有一套房子，满X红的广告牌写着255万，但是裕X报265万。我问他为什么你们要报高价？他说每个人的销售手段不一样。所以，看房子一定要多找几家中介看，同一家中介也可以多找几个不同的人看，看多了你就会发现其中的奥妙。到时砍价的时候也要考虑中介的报价有没有水分，要不要把这部分也算到砍价的幅度里。

        最后完成交易的小中介正X，基本不会报高价（或者是我没发现。。。），可能因为小中介的最终目的是促成交易，所以会向业主压价而不是想着吃差价，交易过程中立场也相对中立，不会只顾业主的利益而不管买家的利益，还介绍了一个靠谱的按揭帮助抢到了公积金贷款额度，中介费也主动分成**要求一网签就交完全部中介费。

       和中介打交道，就是三个字：沉住气。中介一般就是先带你去看户型奇葩的房子，越看越失望，此时记住一定不要着急，慢慢看；当你看上了一个房子，中介催你赶紧下定什么的，也不要急，其实并没有他说的那么紧张（当然我们看房子的时候市道很淡，旺季或带稀缺学位资源的不好说啊），最后谈价钱，也是不要急，想要促成交易的中介比你还着急。我们当时就是一点都不着急买，因为想着房价还能再继续往下走，我们的个人看法是短跌长涨，限购限贷，消费指数一直在跌，经济下行，估计年底会有不少人需要资金回笼，所以估计年底会有不少笋盘出现的；但带有学位等市区资源的房子有限，所以估计也不会大跌，突发情况除外，例如那时的非典。我们开始砍了12%的价钱，想着不行就拉倒。后来中介花了一天时间在中间讨价还价，最终成交价是砍掉了9%的价钱，现在想想还是心太软了，应该砍掉10%是没问题的。。。于是就在毫无心理准备的情况下价钱就谈好了，就仓促被抓去中介签意向了，估计是业主有心卖。。。于是一下子没和LG商量好中介费，没讲到1个点，我是打算开始说1个点，不行就1.5个点，LG太心软，我们也没来得及商量好，LG一开始就说1.5个点。。。最后讲到1.7个点。。。。。。。估计要被好多妈友bs了。。。

交易过程一波三折，不到过户完税那天都揪着一颗心放不下来

        交易中各种注意事项得再次感谢妈网，拜读了yitiaolo的帖子《我不是教你诈——2手房交易中做个明白人》，真的十分十分有帮助，强烈推荐！我的网签合同就是对着这个帖子一条条修订的，万分感谢！我把中介的义务也尽量明确到网签合同里了（因为我们要先垫几十万给业主赎契啊，风险好大，要中介尽责监督不能一房多卖，虽然这么写其实也没什么用，只能算是稍微约束下过户前中介不要和业主串通随意取消网签合同），结果那个中介的店长脸黑得像刮十级台风，心里估计骂了我一千遍，哈哈。不过卖我房子的中介mm倒是相对中立，不会只顾及卖家利益，也愿意帮忙说服业主在我们打了赎契款之后把赎契的银行卡放在我们手里保管，房产证赎出来之后也放在我们手里保管，这样我们能安心些。

        其实，请教妈网各位大神，像买家提前垫资赎契这种情况，应该如何做才能完全规避风险？假设赎契款没有拿去赎契，或者假设契赎好了但是拖着不过户？就算是违约，那会不会只赔违约金，赎契款就追不回来了呢？

网签完，波折来了。。。

波折一：20%个税旧规严行

        签网签合同的前一刻看到网上有新闻说广州的20%个税旧规严行，不过天河区还未实行，于是和业主在合同里约定，如果真的有20%个税就取消交易，互不追究；然后过了几天看网上新闻又有说天河已经开始执行了，豪宅或不过5年或非唯一的都要20%税。。。我们和业主都是非唯一，吓得我们亲自跑去天河房管局问了税务窗的人才放下心来，只要过5年了就不按20%收。

波折二：约定过户那天业主身份证不！见！了！

        怎么办！！！然后业主还让我们再打几十万给他！！！怎么可能！！！不给！！！我们已经垫了几十万赎契呢！！！天天催业主明确补办身份证的时间，业主还不耐烦了。这时专业靠谱的按揭人员发挥作用了，说约定过户的日期我们有义务给首期款，业主也有义务递件，业主不按期递件也可以属于违约，业主立刻去补办身份证了。。。

波折三：业主说老婆不！想！卖！了！

        不想卖？那把赎契款退给我们，然后你们违约，再赔违约款，交易额的10%（话说我觉得这个比例应该定得比赎契款高才保险，没经验啊）。然后业主说跟他老婆说了好久，终于愿意卖了。。。于是我们赶紧的去递件了。。。

        终于，过户完，完税完，新房产证出来了，等放款了。。。长嘘一口气。。。过户前的各种担心说多了都是泪。。。

最后说说为什么选择天河北龙口西板块

        最重要的原因当然是兜里的荷包君预算有限，所以要选一个综合性价比最好的，兼顾一点学位、近我上班、LG上班路程也方便的，荷包君又可以承受的。其实我们当时曾经考虑过东山口板块、天河北47中板块、华景板块、天河公园板块。再往西就离我上班太远了。。。

        在犀牛路看了一套很旧的楼梯楼单价还要去到3万多的房子之后彻底放弃东山板块，虽然是农林下路小学的学位房，但是房子实在太旧，而且鉴于越秀区目前的派位政策，中学派去哪真不好说，以后的政策更不好说。所以决定回直升的天河区，离我上班更近。以我自己的个人经历，认为初中比小学更重要，所以如果是龙口西小学+47中与华景小学+113中两者做选择，我个人会选择前者。

        十来年前我读中学的时候，天河区的初中排名大约是47中>113中>天河中学，（华附是省属学校，不在讨论之列）。天河区当然是华阳+47中这个配置最好，不过荷包君承受不起。所以看菜吃饭，看钱买房，龙口西小学+47中是个合适的选项。至于说47中可能各个校区师资不平衡，等我娃读初中那是好多年后的事了，到那时应该基本平衡了吧，嘻嘻。

        也许很多妈友觉得越秀区的教育是最好的，或者这么说，不能拿47中与执信、省实、2中那些比较，我们那时候考高中能填第一志愿类别的全广州只有9所中学：华附、执信、省实、广雅、2中、6中、广师附中、铁一中、协和中学；第二志愿类别是1中、3中、5中、7中、16中、47中等等那些，113中是属于第三志愿类别的，天河中学不知是属于第三还是第四志愿类别的。当然现在时代在变化，天河中学因为现在生源变好了可能排名也有所变化吧。所以我相信47中作为天河区最好的中学，是一个不错的选择。

        华景板块，貌似与天河北板块的价钱差不多，对于我这个对噪音敏感的人来说，华景宜居的应该只有中间五期附近那一块，其他的可能有华快、广园快速和中山大道的噪音。。。其实华景板块我也是ok的，113中我也可以接受的，不过我LG不喜欢华景，觉得是个交通死角，那就pass了。。。

        天河公园板块，楼龄相对较新，粘着公园，于是房价相对也跟着高了，荷包君表示没有多余的能力可以填补这个公园的附加值。。。所以也pass了。。。