交易过程一波三折，不到过户完税那天都揪着一颗心放不下来

        交易中各种注意事项得再次感谢妈网，拜读了yitiaolo的帖子《我不是教你诈——2手房交易中做个明白人》，真的十分十分有帮助，强烈推荐！我的网签合同就是对着这个帖子一条条修订的，万分感谢！我把中介的义务也尽量明确到网签合同里了（因为我们要先垫几十万给业主赎契啊，风险好大，要中介尽责监督不能一房多卖，虽然这么写其实也没什么用，只能算是稍微约束下过户前中介不要和业主串通随意取消网签合同），结果那个中介的店长脸黑得像刮十级台风，心里估计骂了我一千遍，哈哈。不过卖我房子的中介mm倒是相对中立，不会只顾及卖家利益，也愿意帮忙说服业主在我们打了赎契款之后把赎契的银行卡放在我们手里保管，房产证赎出来之后也放在我们手里保管，这样我们能安心些。

        其实，请教妈网各位大神，像买家提前垫资赎契这种情况，应该如何做才能完全规避风险？假设赎契款没有拿去赎契，或者假设契赎好了但是拖着不过户？就算是违约，那会不会只赔违约金，赎契款就追不回来了呢？

网签完，波折来了。。。

波折一：20%个税旧规严行

        签网签合同的前一刻看到网上有新闻说广州的20%个税旧规严行，不过天河区还未实行，于是和业主在合同里约定，如果真的有20%个税就取消交易，互不追究；然后过了几天看网上新闻又有说天河已经开始执行了，豪宅或不过5年或非唯一的都要20%税。。。我们和业主都是非唯一，吓得我们亲自跑去天河房管局问了税务窗的人才放下心来，只要过5年了就不按20%收。

波折二：约定过户那天业主身份证不！见！了！

        怎么办！！！然后业主还让我们再打几十万给他！！！怎么可能！！！不给！！！我们已经垫了几十万赎契呢！！！天天催业主明确补办身份证的时间，业主还不耐烦了。这时专业靠谱的按揭人员发挥作用了，说约定过户的日期我们有义务给首期款，业主也有义务递件，业主不按期递件也可以属于违约，业主立刻去补办身份证了。。。

波折三：业主说老婆不！想！卖！了！

        不想卖？那把赎契款退给我们，然后你们违约，再赔违约款，交易额的10%（话说我觉得这个比例应该定得比赎契款高才保险，没经验啊）。然后业主说跟他老婆说了好久，终于愿意卖了。。。于是我们赶紧的去递件了。。。

        终于，过户完，完税完，新房产证出来了，等放款了。。。长嘘一口气。。。过户前的各种担心说多了都是泪。。。

最后说说为什么选择天河北龙口西板块

        最重要的原因当然是兜里的荷包君预算有限，所以要选一个综合性价比最好的，兼顾一点学位、近我上班、LG上班路程也方便的，荷包君又可以承受的。其实我们当时曾经考虑过东山口板块、天河北47中板块、华景板块、天河公园板块。再往西就离我上班太远了。。。

        在犀牛路看了一套很旧的楼梯楼单价还要去到3万多的房子之后彻底放弃东山板块，虽然是农林下路小学的学位房，但是房子实在太旧，而且鉴于越秀区目前的派位政策，中学派去哪真不好说，以后的政策更不好说。所以决定回直升的天河区，离我上班更近。以我自己的个人经历，认为初中比小学更重要，所以如果是龙口西小学+47中与华景小学+113中两者做选择，我个人会选择前者。

        十来年前我读中学的时候，天河区的初中排名大约是47中>113中>天河中学，（华附是省属学校，不在讨论之列）。天河区当然是华阳+47中这个配置最好，不过荷包君承受不起。所以看菜吃饭，看钱买房，龙口西小学+47中是个合适的选项。至于说47中可能各个校区师资不平衡，等我娃读初中那是好多年后的事了，到那时应该基本平衡了吧，嘻嘻。

        也许很多妈友觉得越秀区的教育是最好的，或者这么说，不能拿47中与执信、省实、2中那些比较，我们那时候考高中能填第一志愿类别的全广州只有9所中学：华附、执信、省实、广雅、2中、6中、广师附中、铁一中、协和中学；第二志愿类别是1中、3中、5中、7中、16中、47中等等那些，113中是属于第三志愿类别的，天河中学不知是属于第三还是第四志愿类别的。当然现在时代在变化，天河中学因为现在生源变好了可能排名也有所变化吧。所以我相信47中作为天河区最好的中学，是一个不错的选择。

        华景板块，貌似与天河北板块的价钱差不多，对于我这个对噪音敏感的人来说，华景宜居的应该只有中间五期附近那一块，其他的可能有华快、广园快速和中山大道的噪音。。。其实华景板块我也是ok的，113中我也可以接受的，不过我LG不喜欢华景，觉得是个交通死角，那就pass了。。。

        天河公园板块，楼龄相对较新，粘着公园，于是房价相对也跟着高了，荷包君表示没有多余的能力可以填补这个公园的附加值。。。所以也pass了。。。