【房产答疑会】专业房产律师答疑进行时，法律咨询，免费解决买房的疑难杂症~

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      趁2015年尾，小编邀请妈网红人谢秋谢大宝律师，为大家专业解答一切与房子有关的法律问题，关于房子的疑难杂症统统丢过来~~~纠结问题年前解决才能过个好年呀~~~我们律师，专业的！



谢律师简介：谢秋，女，2007年通过国家司法考试，其后完成律师实习期并通过考核，取得律师执业资格，曾为多家银行及担保公司等金融机构提供诉讼服务。2011年进入珠江投资集团，负责房产合同管理及诉讼代理工作。2015年初进入广东元道律师事务所执业，主理房产、金融及部分刑事案件。
   附上谢律师美美哒工作照一张~

谢律师说两句：“忧先于事故能无忧，事至而忧无济于事。所谓正确的风险意识，不是什么都认为有风险所以什么都不敢做，哪里都不敢去。而是因为清楚了风险在哪里，步子才迈得更加大，行动更加自如。”

小编温馨提示：本帖长期有效，集中的答疑时间为12月18日（本周五）上午9:00—11：00，下午14：00—16:00，其余时间，如果谢律师不在线，请各位麻油直接跟帖留言，谢律师会不定期回复大家，请各位耐心等候定期查看。谢谢支持!

欢迎麻油踊跃提问啊~

相关链接：
完结篇~~那些年，那些买卖路上的四字真坑（独家代理、现状交付、垫资赎契……）
http://www.gzmama.com/thread-4460160-1-1.html
【技术实用帖】为什么你的房子买的这么差劲，别人家的房子就南北通透，冬暖夏凉呢？
http://www.gzmama.com/thread-4449796-1-1.html

年底收房好闹心，才收没多久天花板就漏水了，你肯定没看这个！吐血整理收房攻略！
http://www.gzmama.com/thread-4479974-1-1.html

2015/12/15

精选回帖

yingde5014163楼

顶了啊，路过

2015/12/16回复

子连的小小梦想17楼

我朋友是外地户口，没在广州买保险，小孩看了个学位房。售楼部的说可以全款支付，和他们先签内部合同，这期间，小孩可以正常上学，就是没有房产证，这样靠谱吗？

2015/12/17回复

谢大宝46楼

本帖最后由谢大宝于 2015-12-18 12:07 编辑回复 cathyli27 的帖子回复 cathyli27 的帖子你家公已经过世，在法律上来说，是继承在先，买卖在后了。也就是说，实际上现在有权处分房子的人，应该是你家婆和继承有权继承你家公那部分房产的人。现在拿之前的委托书去办交易，不知道还能不能打时间差。但如果有权继承的人发现后，还是可以主张实现自己的权利的。

2015/12/18回复

那年的春天。97楼

非常感谢谢律师百忙之中的解答！我们现在确实已经收楼，也有那份&amp;lt;&amp;lt;商品住宅质量保证书&amp;gt;&amp;gt;,报修开发商也愿意承担维修，但就是维修进度慢，维修质量差，发现问题抱修已经过去三个月，问题还是没有解决，期间房屋我不能装修使用，还要交物业管理费。想问下这种情况能不能申请自己维修，找开发商赔付?另外，如果怀疑商品房屋质量问题，应该找什么部门检测，做为业主的个人应该如何主张申请呢？非常感谢！

2015/12/26回复

乐子妈咪最漂亮110楼

另外假如提起诉讼，律师费用大概多少啊

2016/01/04回复

全部回帖

谢大宝沙发

回复 zhaoanna666 的帖子

你好，我在别的帖子说过，所谓诉讼并不能解决所有问题。如果你的官司是针对中介的口头承诺，没有任何书面文件能证明对方保证了一个月的期限的话，说实话是基本没有胜算的，这样的案子我没有办法接。如果有律师信誓旦旦跟你说赢面大有信心，要你先交费委托的话，我建议你也不要轻易相信，先问问他想采取的诉讼策略。
就我所知，一般二手房交易，对同贷书到底多久能拿到，是不做具体约定的，因为不是中介的义务，也不是买家的义务。比较多见的只是约定买家要在多久提供所需资料，以及在同贷书拿到后多久配合交易而已。但你们的合同我没见过，不好做判断。但如果没做约定，卖家因为这个着急，真发律师函给你，那你也不必担心。看看律师函上说的解约依据站不站得住脚，然后再考虑是不是也要委托律师处理。

2015/12/19回复

zhaoanna666板凳

谢大宝:

你好，我在别的帖子说过，所谓诉讼并不能解决所有问题。如果你的官司是针对中介的口头承诺，没有任何书面文件能证明对方保证了一个月的期限的话，说实话是基本没有胜算的，这样的案子我没有办法接。如果有律师信誓旦旦跟你说赢面大有信心，要你先交费委托的话，我建议你也不要轻易相信，先问问他想采取的诉讼策略。就我所知，一般二手房交易，对同贷书到底多久能拿到，是不做具体约定的，因为不是中介的义务，也不是买家的义务。比较多见的只是约定买家要在多久提供所需资料，以及在同贷书拿到后多久配合交易而已。但你们的合同我没见过，不好做判断。但如果没做约定，卖家因为这个着急，真发律师函给你，那你也不必担心。看看律师函上说的解约依据站不站得住脚，然后再考虑是不是也要委托律师处理。

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但是按揭2个月都没有递件，误我少收两月租，这算不算不作为？我有视频资料您看看

2015/12/19回复

zhaoanna6664楼

谢大宝:

查看原文

http://t.cn/R4Lga8Z 这是海珠公积金中心证明冯某12月11日才第一次递资料的视频

2015/12/19回复

五十八度的热爱5楼

谢大宝:

我不太清楚双方的协议怎么签的，问题说清楚的话，倒不是不可行。对于你哥哥来说，风险可能就在于影响了自己的购房名额。对于对方的话，即使签了协议，但毕竟在房管部门按照正式手续过了户，物权发生变动。万一出了问题，房子不是必然要得回来，估计只能要房款了。

查看原文

好的，多谢律师指点

2015/12/20回复

川楝子20156楼

谢律师，您好！我的问题是现在看上一套二手房，已经签前了三方合同，当时业主要求1月28日就交一半首付，那时我的贷款应该还没下来，也就是说要在过户前一段时间就交很多首付款，我现在觉得风险很大，想听听您的意见，期待您的回答，辛苦了！

2015/12/21回复

谢大宝7楼

zhaoanna666:

http://t.cn/R4Lga8Z 这是海珠公积金中心证明冯某12月11日才第一次递资料的视频

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你好，如果上到法庭，视频资料会有一定的证明力。但如果是监控视频，一是要看清晰度，二是要看能否作为你主张事项的直接证据。也就是说，放出这段资料，法官是不是就可以根据此孤证认定，你所说的他确实是第一次去交你的材料。但即使证明了是第一次，关于租金损失的赔偿，也要看对方有没有正当的抗辩理由。比如提出来两个月才交资料，是有你的原因，或者因为政策变化等情势变更或者不可抗力，而且如果双方根本就没有就这个时间做约束，你还要证明他的举动违反了公平原则或是行业规范。
所以在帖子里，确实很难对你的情况，做一个特别精准的分析。建议还是先去中介方投诉，要求给你一个具体的说法，如果不能协商解决，再考虑走其他法律途径。

2015/12/21回复

zhaoanna6668楼

谢大宝:

你好，如果上到法庭，视频资料会有一定的证明力。但如果是监控视频，一是要看清晰度，二是要看能否作为你主张事项的直接证据。也就是说，放出这段资料，法官是不是就可以根据此孤证认定，你所说的他确实是第一次去交你的材料。但即使证明了是第一次，关于租金损失的赔偿，也要看对方有没有正当的抗辩理由。比如提出来两个月才交资料，是有你的原因，或者因为政策变化等情势变更或者不可抗力，而且如果双方根本就没有就这个时间做约束，你还要证明他的举动违反了公平原则或是行业规范。所以在帖子里，确实很难对你的情况，做一个特别精准的分析。建议还是先去中介方投诉，要求给你一个具体的说法，如果不能协商解决，再考虑走其他法律途径。

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他们有律师，让我通过法律要赔偿

2015/12/21回复

川楝子20159楼

谢大宝:

你好，我不久前在房产版发过四字真坑的那篇帖子，其中的“垫资赎契”，其实和你现在的情况差不多性质，其中的风险也大同小异。钱打过去了，户没有那么快过，万一在过程中出问题了，房子买不了，钱你也要花功夫追，还不一定马上追的回来。但既然已经白纸黑字签了，在对方不同意修改或者签补充协议的前提下，不按合同执行肯定就是你违约。所以除了让中介帮你跟业主协商，我目前也没有其他更好的建议。

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谢谢您的回复，按揭公司建议给第一部分首付时将房产证公正给中介，这种方法是否可行？

2015/12/21回复

川楝子201510楼

川楝子2015:

谢谢您的回复，按揭公司建议给第一部分首付时将房产证公正给中介，这种方法是否可行？

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我认真看过您的那篇帖子，我现在也很担心，现在还没有给第一笔首付款，只给了定金，还有什么好办法吗？谢谢啦！

2015/12/21回复

zhaoanna66611楼

谢大宝:

你好，如果上到法庭，视频资料会有一定的证明力。但如果是监控视频，一是要看清晰度，二是要看能否作为你主张事项的直接证据。也就是说，放出这段资料，法官是不是就可以根据此孤证认定，你所说的他确实是第一次去交你的材料。但即使证明了是第一次，关于租金损失的赔偿，也要看对方有没有正当的抗辩理由。比如提出来两个月才交资料，是有你的原因，或者因为政策变化等情势变更或者不可抗力，而且如果双方根本就没有就这个时间做约束，你还要证明他的举动违反了公平原则或是行业规范。所以在帖子里，确实很难对你的情况，做一个特别精准的分析。建议还是先去中介方投诉，要求给你一个具体的说法，如果不能协商解决，再考虑走其他法律途径。

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其实我也不差那点钱，就是想出口气，搜房1保证我顺利交易，2要告诉我处理解果，3要向我道歉

2015/12/21回复

乖乖们12楼

多谢小编青睐，好吧，我拼了

支持美妈，前两天还看过你的帖子

2015/12/21回复

7845613楼

谢律师，您好！按现在新规定，如果某人名下没有房产，单身，在办理了继承去世母亲的房屋手续后，要把继承来的房子在2年内或2年后出售需要特别比一般的买卖房子交易时多交税尼，一般是怎样计算税费的？按广州市房产交易中心的计税方法是不是一般收个人所得税要20%？，还是1%。谢谢

2015/12/21回复

zhaoanna66614楼

我真的要找律师了，因为昨天卖家已经采用了无赖行径，带3个大汉去搜房总部拍桌子非让中介借他40万买新房子，否则他不交房。然后说房子是他老婆名下，是婚前财产，当时他代签名不算数，而且中介违造手续。他要我再给他70万（本来28万）否则他不交房

2015/12/22回复

zhaoanna66615楼

卖家拿我当枪使，去打中介，从头到尾都是一个骗局

2015/12/22回复

谢大宝16楼

78456:

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个人所得税之前的标准是总额的1%或差额的20%，但因为继承房产没有支付经济成本，差额实际上等于房价的全额，所以会比一般购入的商品房再出售，税费会来得高些。但现在具体的标准，我建议到所在区房管局的窗口咨询一下，毕竟那里给的答案是最标准而且最有时效性的。

2015/12/22回复

谢大宝17楼

zhaoanna666:

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你这个情况确实看起来有点复杂，但没看文件我不好做判断，如果确实有需要，你可以私信给我约个时间，先拿文件给我看一下。但有两个原则目前可以坚持，一是坚持按合同办事，其他的书面文件一概不签；二是不要自己出面去对卖家，毕竟你们签的是三方合同，中介有义务从中斡旋，况且这么强势的卖家，你自己直接面对也容易吃亏。

2015/12/22回复

意意瓦18楼

谢大宝:

只要内容表示清楚，签名和指印是真实的就可以了。律师见证或者公证，也只是为了增加其可信度，你如果有这个预算加个保险也行，但不是非要不可。

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谢谢解答。那自己起草和签的这份协议是在买房前签还是买房后签都无所谓吧？

2015/12/23回复

谢大宝19楼

意意瓦:

谢谢解答。那自己起草和签的这份协议是在买房前签还是买房后签都无所谓吧？

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各方同意，真实有效就可以，不一定非要买房前。

2015/12/23回复

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