【房产答疑会】专业房产律师答疑进行时，法律咨询，免费解决买房的疑难杂症~

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程灵素只看楼主

房子质量有问题肿么办？

开发商擅自更改规划方案怎么破？

买房遭遇纠纷该如何是好？

夫妻亲友之间纠缠不清的房产法律问题

还有你与中介，邻居，租客之间的那些烦心事儿！

啊！啊！啊！啊！怒摔有木有！

别担心，妈网诚邀专业房产律师在线解答，

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免费解决买房的疑难杂症~

妈妈再也不用担心我的买房问题了

      趁2015年尾，小编邀请妈网红人谢秋谢大宝律师，为大家专业解答一切与房子有关的法律问题，关于房子的疑难杂症统统丢过来~~~纠结问题年前解决才能过个好年呀~~~我们律师，专业的！



谢律师简介：谢秋，女，2007年通过国家司法考试，其后完成律师实习期并通过考核，取得律师执业资格，曾为多家银行及担保公司等金融机构提供诉讼服务。2011年进入珠江投资集团，负责房产合同管理及诉讼代理工作。2015年初进入广东元道律师事务所执业，主理房产、金融及部分刑事案件。
   附上谢律师美美哒工作照一张~

谢律师说两句：“忧先于事故能无忧，事至而忧无济于事。所谓正确的风险意识，不是什么都认为有风险所以什么都不敢做，哪里都不敢去。而是因为清楚了风险在哪里，步子才迈得更加大，行动更加自如。”

小编温馨提示：本帖长期有效，集中的答疑时间为12月18日（本周五）上午9:00—11：00，下午14：00—16:00，其余时间，如果谢律师不在线，请各位麻油直接跟帖留言，谢律师会不定期回复大家，请各位耐心等候定期查看。谢谢支持!

欢迎麻油踊跃提问啊~

相关链接：
完结篇~~那些年，那些买卖路上的四字真坑（独家代理、现状交付、垫资赎契……）
http://www.gzmama.com/thread-4460160-1-1.html
【技术实用帖】为什么你的房子买的这么差劲，别人家的房子就南北通透，冬暖夏凉呢？
http://www.gzmama.com/thread-4449796-1-1.html

年底收房好闹心，才收没多久天花板就漏水了，你肯定没看这个！吐血整理收房攻略！
http://www.gzmama.com/thread-4479974-1-1.html

2015/12/15

精选回帖

yingde5014163楼

顶了啊，路过

2015/12/16回复

子连的小小梦想17楼

我朋友是外地户口，没在广州买保险，小孩看了个学位房。售楼部的说可以全款支付，和他们先签内部合同，这期间，小孩可以正常上学，就是没有房产证，这样靠谱吗？

2015/12/17回复

谢大宝46楼

本帖最后由谢大宝于 2015-12-18 12:07 编辑回复 cathyli27 的帖子回复 cathyli27 的帖子你家公已经过世，在法律上来说，是继承在先，买卖在后了。也就是说，实际上现在有权处分房子的人，应该是你家婆和继承有权继承你家公那部分房产的人。现在拿之前的委托书去办交易，不知道还能不能打时间差。但如果有权继承的人发现后，还是可以主张实现自己的权利的。

2015/12/18回复

那年的春天。97楼

非常感谢谢律师百忙之中的解答！我们现在确实已经收楼，也有那份&amp;lt;&amp;lt;商品住宅质量保证书&amp;gt;&amp;gt;,报修开发商也愿意承担维修，但就是维修进度慢，维修质量差，发现问题抱修已经过去三个月，问题还是没有解决，期间房屋我不能装修使用，还要交物业管理费。想问下这种情况能不能申请自己维修，找开发商赔付?另外，如果怀疑商品房屋质量问题，应该找什么部门检测，做为业主的个人应该如何主张申请呢？非常感谢！

2015/12/26回复

乐子妈咪最漂亮110楼

另外假如提起诉讼，律师费用大概多少啊

2016/01/04回复

全部回帖

ice0809沙发

我正在卖一买一中，卖掉的房子在这2个月中发现主卧天花板长毛，一开始以为是回南天导致，后来元旦后竟发现吸顶灯罩中积水，拆掉后发现只有灯这个地方在滴水，找了楼上2回，他们的回应是水管没有从我们卧室顶上经过，不存在楼水情况。我们的想法是想积极处理好这个问题，毕竟我这房子快要交楼了，我们自己弄弄好刷刷天花也就算了，但是就怕根本问题没解决好，弄好了又漏水又长毛就麻烦了，我们也把这一想法告诉楼上邻居，可是他们坚持不是他们的问题。谢律师，假如真是楼上漏水，我们交楼给买家后需要承担什么责任？

2016/01/08回复

谢大宝板凳

ice0809:

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从法律上来说，交付之前的维护房屋的责任还在原业主。能够解决当然最好，不能解决的话，如果影响居住，从合同的角度还是要告知对方。

2016/01/11回复

qynabc4楼

想请教，我老公是公务员，有16万的公积金，但是银行有负债。我没有负债，也有15万的公积金，我自己能不能贷款100万左右呢？是不是我老公连公积金也不能贷？

2016/01/11回复

谢大宝5楼

cnit:

律师，您好！有问题请教！谢过！！现在情况是这样的，家公的房子以买卖方式过户给我老公，本来以为是家公一个人的产权，房产证一直就只有家公的名字，在房产交易中心，税都交了，到过户那一步，说我家婆也有分，因为当时扣了家婆的工龄。但是家婆现在已经不在世了，这就涉及到继承产权问题，现在要开我家婆父母的死亡证，老公亲自去过派出所问，派出所给出的答案是要与家婆父母同住(意思是曾经一起同一本户口的人吧)的亲人才能开死亡证，但是家婆那边的亲戚，我们都没有联系了，总之很复杂，因为家婆当时是给别人收养的，像这种情况开不了死亡证该怎么办，但是怕住实话，还说要是真的联系不到家婆那边的亲戚，那么只能公对公找律师帮忙开死亡证。看看能不能帮帮我，要不然就真的过不了户。拜托拜托，帮帮忙啊！

查看原文

你好，可以先调阅一下你家婆生前单位的档案，看一下有没有关于父母去世情况的记录。另外也可以找一下生前所在的居委会查档，叫出具一下相关情况的证明。
这些都拿不到的话，考虑找一下证人，或者是家婆父母的墓碑照片这些，比较周边一些的证据。然后看公证处那边，是否可以接受这一类的证据，作为家婆父母已经去世的证明，帮你们完成继承公证。

2016/01/12回复

cnit6楼

家婆档案已查过，您所说的我们能做的都去跑了，主要是家婆父母那边，都n年年没联系了，是上一代上一代的人，都没下文啊。现在是派出所所说的公对公，找律师去帮忙开证明，你有听说过律师事务所有这样的服务吗？如果有你那边可以帮忙吗？费用方面怎么样，希望你能帮到我，感激不尽！

2016/01/12回复

谢大宝7楼

cnit:

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不太明白派出所说的公对公是什么意思。我自己没有做过这种去出死亡证明的委托，不过可以先帮你问问。

2016/01/13回复

cnit8楼

谢大宝:

不太明白派出所说的公对公是什么意思。我自己没有做过这种去出死亡证明的委托，不过可以先帮你问问。

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感谢您的热心回答，那就麻烦你帮我问问看看该怎么做。谢谢！

2016/01/13回复

程灵素楼9楼

qynabc:

查看原文

麻油，关于公积金的问题，以下是答复哈
职工购买普通自住住房的个人住房公积金贷款可贷额度应同时符合下列限额标准：
1.不高于按照个人住房公积金缴存情况计算的贷款额度
计算公式为: 账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数
2.不高于个人住房公积金贷款最高额度
一人申请个人住房公积金贷款，最高额度为60万元。
两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请个人住房公积金贷款，贷款额度为每个申请人的贷款额度之和，最高额度为100万元。
3.不高于参照差别化住房信贷政策确定的贷款额度
（1）对申请个人住房公积金贷款购买首套普通自住住房的缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），最低首付款比例为20%，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率；
（2）对拥有一套住房但无贷款记录或者拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，申请个人住房公积金贷款购买普通自住住房，最低首付款比例为30%，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率的1.1倍；
（3）对拥有一套住房但未结清相应购房贷款的家庭，申请个人住房公积金贷款购买普通自住住房，贷款最低首付款比例为40%，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率的1.1倍；
4.暂停发放家庭购买第三套及以上住房的个人住房公积金贷款。

职工两人符合以下贷款条件规定且同为房屋产权人，购买自住住房可共同申请住房公积金贷款。

1．具有中华人民共和国户籍及有效居民身份证；
2．申请贷款时已连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上；
3．具备房屋所在地房地产登记部门所确认的购房合同或协议，并能办理抵押或保证担保手续；
4．已按规定支付购房首期房款；
5．具有完全民事行为能力，信用良好，拥有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；
6．缴存的住房公积金优先用于偿还个人住房公积金贷款。
二、缴存认定标准如下：
1．职工从申请住房公积金贷款至发放贷款期间，缴存账户状态应保持正常缴存状态。
2．职工是否足额缴存以缴存基数为准，职工不需要提供个人收入证明。
3．各业务网点在受理面签时负责审核职工是否连续、足额缴存。
4．职工从申请至放款前按月、足额、连续缴存视为正常缴存，在6个月(含)以内出现补缴、一个月多次缴存等非正常缴存情况，需扫描单位补缴证明等材料，审批通过后才能继续申请和发放个人住房公积金贷款。

详请可查阅《个人住房公积金贷款服务指南》，链接如下：
http://www.gzgjj.gov.cn/web/static/articles/catalog_2c9032504e77627c014e99d989ed02c0/2015-10-29/article_2c9032504b954c0c014dcc38d7ff2116/2c9032504b954c0c014dcc38d7ff2116.html29/article_2c9032504b954c0c014dcc38d7ff2116/2c9032504b954c0c014dcc38d7ff2116.html

具体的公积金贷款业务受理和审批您还需要去公积金中心办理哈

2016/01/13回复

qynabc10楼

程灵素:

麻油，关于公积金的问题，以下是答复哈职工购买普通自住住房的个人住房公积金贷款可贷额度应同时符合下列限额标准：1.不高于按照个人住房公积金缴存情况计算的贷款额度计算公式为: 账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数2.不高于个人住房公积金贷款最高额度一人申请个人住房公积金贷款，最高额度为60万元。两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请个人住房公积金贷款，贷款额度为每个申请人的贷款额度之和，最高额度为100万元。3.不高于参照差别化住房信贷政策确定的贷款额度（1）对申请个人住房公积金贷款购买首套普通自住住房的缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），最低首付款比例为20%，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率；（2）对拥有一套住房但无贷款记录或者拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，申请个人住房公积金贷款购买普通自住住房，最低首付款比例为30%，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率的1.1倍；（3）对拥有一套住房但未结清相应购房贷款的家庭，申请个人住房公积金贷款购买普通自住住房，贷款最低首付款比例为40%，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率的1.1倍；4.暂停发放家庭购买第三套及以上住房的个人住房公积金贷款。职工两人符合以下贷款条件规定且同为房屋产权人，购买自住住房可共同申请住房公积金贷款。1．具有中华人民共和国户籍及有效居民身份证；2．申请贷款时已连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上；3．具备房屋所在地房地产登记部门所确认的购房合同或协议，并能办理抵押或保证担保手续；4．已按规定支付购房首期房款；5．具有完全民事行为能力，信用良好，拥有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；6．缴存的住房公积金优先用于偿还个人住房公积金贷款。二、缴存认定标准如下：1．职工从申请住房公积金贷款至发放贷款期间，缴存账户状态应保持正常缴存状态。2．职工是否足额缴存以缴存基数为准，职工不需要提供个人收入证明。3．各业务网点在受理面签时负责审核职工是否连续、足额缴存。4．职工从申请至放款前按月、足额、连续缴存视为正常缴存，在6个月(含)以内出现补缴、一个月多次缴存等非正常缴存情况，需扫描单位补缴证明等材料，审批通过后才能继续申请和发放个人住房公积金贷款。详请可查阅《个人住房公积金贷款服务指南》，链接如下：http://www.gzgjj.gov.cn/web/static/articles/catalog_2c9032504e77627c014e99d989ed02c0/2015-10-29/article_2c9032504b954c0c014dcc38d7ff2116/2c9032504b954c0c014dcc38d7ff2116.html29/article_2c9032504b954c0c014dcc38d7ff2116/2c9032504b954c0c014dcc38d7ff2116.html具体的公积金贷款业务受理和审批您还需要去公积金中心办理哈

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非常感谢！

2016/01/13回复

程灵素楼11楼

程灵素:

非常感谢！

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不客气哒~

2016/01/13回复

qzuser_512812楼

大律师：您好！广州部队的房改房，可以过户吗？是否处理过相关纠纷之类的？我很纠结，房子已经买下来了，过不了户的话，接下来我该怎么办？

2016/01/13回复

谢大宝13楼

回复 qzuser_5128 的帖子

你好，我们处理过的军产房，是根据离婚协议进行分割。如果双方有明确约定，部队军产管理部门一般是可以配合完成手续的。军产房直接交易买卖的话，估计要根据具体情况，看相对应的具体管理部门，是否可以进行登记了，因为毕竟和普通的商品房流通不是一个系统。如果不符合相关规定，恐怕就只能根据合同约定来看具体责任承担的问题了。

2016/01/14回复

涛涛中桦情14楼

请教一下新楼盘认购书上有一句:该物业已备案登记在第三方名下是什么意思，难道此套房已卖过的，如买会不会有什么纠纷麻烦??

2016/01/16回复

tomomi_198515楼

谢律师，您好！我遇到的情况如下，希望得到您的解答。
我卖房子遇到问题，我们第一次卖房子，因为相信中介，所以就签订合同了。合同没有就贷款或过户等指定日期。
后面购房者公积金贷款没批下来。原因是购房者单位公积金都是补缴的，公积金管理中心不批准贷款。按揭公司说让买家尽快让单位补缴后申请复议。如果还是申请不下来，中介说会让买家申请商业贷款。但是之前买家明确表示商贷利率高，不想申请商贷的。
我作为卖家，已经尽了尽快促成交易的义务，例如出了一半的按揭服务费，还有出公积金贷款担保费。
但如果到时候买家公积金贷款补缴后还是不批准下来，他又不肯去走商贷的话，是否可以告他违约呢？另外，买家知道单位最近有同事买房也遇到同样的问题，却没有在签约时告知，严重影响我们的判断。现在也不肯签订补充协议，就时间方面作明确的约定。我没可能无限期等他的。因为我也需要买房。真是非常迷惘。
希望得到您的解答，谢谢！

2016/01/17回复

谢大宝16楼

cnit:

感谢您的热心回答，那就麻烦你帮我问问看看该怎么做。谢谢！

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你好，我问了一下，像这种情况，律师取得你的授权委托，也很难直接从派出所帮你拿到文件。目前比较常见的解决办法是，几个有权继承人之间提一个民事诉讼，在法院立案后，申请由法院根据案情，向有权机关调取相应文件。

2016/01/17回复

谢大宝17楼

回复 78456 的帖子

你好，继承的房产，一般来说只需要公证费用和登记费用，整体税费很低。像印花税这类具体的费用金额要以房管局最新的规定为准了。

2016/01/17回复

谢大宝18楼

涛涛中桦情:

请教一下新楼盘认购书上有一句:该物业已备案登记在第三方名下是什么意思，难道此套房已卖过的，如买会不会有什么纠纷麻烦??

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正常来说一手房应该是签了合同后，再进行备案的。最好叫售楼方给你一个明确的解释。

2016/01/17回复

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