弱市卖房，记录焦虑的六个月
74805375房产楼市
乐乐妈妈lelele1、同小区不同命
这点是我感触最深的，初来广州时脑中只有李嘉诚的地段、地段、地段，觉得地段好就是一切，对户型朝向完全没有挑，在弱市中弊端立马就暴露初来。我们同小区，南北通透的房子放了一个星期不到，就被大款客户全款拿走，成交价每平比我最终成交价高15000。我同户型，南向也是放盘半个月成交，均价高我20%。就因为我的房子是底楼层加西北向，无人问津。
其实这点也很好理解，市场好时，好户型很快被抢光只剩差户型，加上买家焦虑怕错过，差价可以很小。但是弱市时，客户少，房源多，都优先买好户型，没有给差户型留下买家。如果你的房子户型也有缺陷，同时又想出手，要把握好牛市的时机，弱市相成交，基本靠血亏。
2、要不要放独家
这是很多人纠结的一点，首先我们要弄清卖方的根本逻辑，就是尽可能多的让别人知道你的盘。举个最简单的例子，有个豪客，本来想看越秀，结果越秀的中介热情地推荐了你海珠的盘。豪客一看不错，就成交了，即使你们小区有一套笔你盘更笋的，但是豪客不知道，就溢价买了你的盘。
这是二手房买卖最重要的点—信息覆盖度，也是二手房相对一手房最吃亏的地方。一手房有专门的预算做宣传，商场，公众号，户外广告，中介热推。再加上认筹小半年，开盘放100套，群众演员陪你抢房，很容易促成成交。但二手房基本只有附近的中介有信息，互联网在二手房市场基本失真，加上买家精力有限，很难看多个板块的二手房，最终造成你的卖盘只有你家周围的中介加上本来就有意愿在这个片区买房的顾客知道，覆盖范围相当有限。而且其实中介内部的信息壁垒相当严重，同一个中介不同片区的房源都不见得共享，更别说不同中介，不同片区了。
弄清了上面的概念，要不要放独家其实就很清晰了。如果你的片区被一个中介连锁垄断了，那你就放。如果你的片区有多个中介，那就不放。
放独家一般没卖出，中介一个月只赔你几百，但他们可以锁定你的佣金，为了锁定佣金他们也会尽量推，那么你的房源的信息覆盖度就广了。如果不放独家，又想快速成交，可以承诺一笔额外的佣金给中介，并把盘挂到所有中介。这样只要你的价格低于平均，各大中介都会进入集团作战模式，朋友托朋友地帮你推。以我自己为例，我多承诺了百分之一的佣金，看房人数从之前的每周3批上升到一天3批，加上我确实急卖，不到一周就成交了。
当然这个办法只针对有缺陷的户型急卖，如果你的户型抢手，单纯靠降价就足够了。
3、冰火两重天
其实从2015年有换房的想法起，这几年一直有在关注房子，很明显地感受到市场热度的变化。前几年最火热的是学区房，无论多老破小，只要有好的学位，一样可以卖出天价，而且永远不愁卖。但从近几年开始，随着买房市场的主体年轻化，新一代相对老一辈，不愿为了学区而过多地牺牲居住品质，老破小学区房的热度持续下降，房子居住品质被越来越重视。同一个片区，带好学位的老小区的价格从原来比带一般学位的新校区高到被反超。
如果你同时看二手房和新房的话，你会更有感触，2015年后的新房和2000年前的房子想比，基本是智能手机和诺基亚的区别。所以一旦有大规模的近郊新区建成，周围老小区的二房就会成堆被抛售。
其实无论市场多冷，热点的房子都不愁卖，月儿弯弯照九州，几家欢喜几家愁。只是市场的热点在不断发生变化。当你看见88平的新房都被做成三房带主套，就要意识到95方的大两房可能很快被市场抛弃。当看到房产税越来越近，就要联想到，也许逆城市化的阶级小区划分开始了，老破小学区房也差不多到了天花板。这个话题很大，有时间再开贴聊。
祝所有在弱市中卖方被煎熬的人，早日解脱。
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一更
感谢各位的回复，可能是我没有表述清楚，后面的楼有些歪了
我并不是要把老破小、高大新、核心区和郊区对立起来，这些都是一个相对的概念
就好像核心区也有新盘，郊区也分近郊和远郊
一套房的价值是由多个维度构成的，比如新旧、交通、户型、学位、距离
我想表达的是以前因为城市快速发展，开发商产品意识也不强，楼盘相差并不大，所以位置和学位基本占据了房子99%的价值。但是现在楼盘的产品力较以前有了质的提升，像同层排水、阳光车库、大面积落地窗、利用率更高的户型，这些因素让产品本身占的权重有了很大的提升，地段和学位不再是全部的标准。特别是对下一代而言，他们对房子的忍受能力在下降，很多我们这一辈或者上一辈愿意为后代接受的房子，在他们眼里太过老旧，而未来他们会成长为购房的主要力量。
所以这篇帖子不是挺郊区高大新踩市区老破小，而是建议各位在选房时要多注重住房品质的权重占比，不要迷信区位和学位，认为还像以前那样可以占到99%的权重，时代在发生变化。
另外有很多妈友觉得，这篇帖子在说郊区新房就一定比市区的老破小好，也并不是这样，郊区也有很多坑，以下是一些建议：
1、一个城市的极限通勤距离一般是30KM，如果是小城市要更小。如果房子的距离超过30KM，住起来会及其难受，所以在条件允许的情况下，尽量选择10KM左右的盘。
2、新盘所在位子和市区之间尽量不要留白，最好是挨着老城区，留白太多很容易成为飞地。
3、交通规划很重要，要多关注规划局的网站，看重官方信息，远期规划没有什么用，地铁一定要拿到动工纸。好像我刚来广州时就说要建10号线，到现在才算有眉目，你又有几个这么多年可以等待。当然，也只有环境资源极好的顶豪可以除外。
4、政府搬迁、政府安排名校分校、政府安排名医院分院
5、人口、人口，现在各个城市都在抢人，落到区域也是一样的概念，只有有人才会有商业，才能养得起各种文娱设施，才能有便利的生活。总有人担心人多会堵，这是最多余的担心，人多才会有生活的便利，才会有政府的重视。郑东新区就不堵，康巴什不赌，可你愿意去么？当然有管家买菜的豪华别墅可以拥抱低容积率。6、多个央企或者大型民企集中拿地，集中开发的。
7、实在不会选，就看有没有星巴克。星巴克背后有及其专业的选址团队。如果连沙县小吃都活不下去，白送给你都别要。
2018/04/05
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cqw1222板凳回复 cqw1222 的帖子
第一，没有买不出去的房子，只有买不出去的价格。第三，你代表不了90后。。 ...
我身边的80后，90后，00后，没有人有兴趣去长期享受郊区高大新。。
他们大部分都曾在郊区有房
买时兴奋，
用时沮丧，
卖时高兴（终于甩难，特别的签约那一刻）。
2018/04/06回复
yyy37774楼乐乐妈妈lelele:
我没有说便宜哦 只是说被高估了 上涨空间不大了
查看原文2016年先上涨的是珠城东山天河北地段的房子，后面才是郊区的小区房子。只是你的判断，没有对，也没有错，就像有郊区持有者认为今天很多郊区就像90年代的天河北，以后会快速发展一样。我判断未必，高速发展的日子已经过去了，是个人的判断，时间见证它是否对。朋友家那套60.70方的旧房子，可以买我家天河北80.90方的电梯，朋友说，当时买的时候本来就可以买天河北80.90的电梯。
2018/04/06回复
biozhl5楼芷楠妈:
我的房子是广纸附近的保利花园，小区电梯放盘价4万5到5万，成交价最高4万5左右，我放的是4万5左右，但是周边星汇湾一手5万左右，是不是价格还是高了，如果有心卖的话是不是还要降价
查看原文换位思考，新房5万，你会花4.5去买旧房吗？
2018/04/06回复
cqw12226楼yyy3777:
2016年先上涨的是珠城东山天河北地段的房子，后面才是郊区的小区房子。只是你的判断，没有对，也没有错，就像有郊区持有者认为今天很多郊区就像90年代的天河北，以后会快速发展一样。我判断未必，高速发展的日子已经过去了，是个人的判断，时间见证它是否对。朋友家那套60.70方的旧房子，可以买我家天河北80.90方的电梯，朋友说，当时买的时候本来就可以买天河北80.90的电梯。
查看原文201703后，核心区老破爆涨至今。。。
2018/04/06回复
yyy37777楼cqw1222:
我身边的80后，90后，00后，没有人有兴趣去长期享受郊区高大新。。他们大部分都曾在郊区有房 买时兴奋，用时沮丧，卖时高兴（终于甩难，特别的签约那一刻）。
查看原文当年80后也很多是这样想，后来有了娃跑来市区了。
2018/04/06回复
cqw122210楼biozhl:
现在90后一般都有车，有车后，距离感、空间感就不像50、60、70后那一辈人了，他们宁愿选择郊区自己住舒服点，时间上花多点也无所谓，是一种“心”活法。
查看原文谁说90后一般都有车的。
我阶层低，认识的90后，大部分都无车。哦，他们住核心区，无需要车。。。
我阶层低，认识的90后，大部分都无车。哦，他们住核心区，无需要车。。。
2018/04/06回复
乐乐妈妈lelele楼12楼cqw1222:
观点3，有点异议。市区老破小，郊区高大新。。只要核心区不变，市区老破小的价值体现在抗跌稳健，因面积小，上车容易，出行方便，生活成本低，配套己经完善。郊区高大新，环境好，空气好，上车也容易，但出行不方便，生活成本高，配套要看规划。但我一直有一个观点:新房使用后，其最终目的是经过时间的洗礼（如果供30年），向破房进发。在我的概念中，30年与40年的房子，在同等片区同等结构价格基本趋于相同，如现在的老荔湾、老越秀、老天河。当到了老破那一天，市中心的破房，比效区的破房，其价值相差很远，如现在的越秀与白云。而所有前提，都是基于核心区不再发生迁移的基础上，如广州的东山天河，深圳的福田南，一线城市的城镇化也进入尾声，核心区是大概率不会迁移的。想想，郊区现在的高大新，在供完几十年后，就成为你们口中的老破了，而你们可以说，可以在变成老破前，卖了再买新的次新的，但还是会变老破呀。而且置换成本呢？随着年龄的增大，置换成本会越来越高，机会会越来越少。还有，核心区老破的整改重要，还是郊区老破的整改重要，相信很多人都会回答。。。
查看原文感谢你的讨论 其实这个并不矛盾 无论市区 近郊 还是远郊都有新房和旧房 只是市区新房很完美也很贵。我的核心观点是 以前城市化是蓬勃地发展 地段可能占到百分之九十五的权重 但是现在房子作为产品 自身质量也在更迭 可能地段的权重要降低了 比如百分之七十或者六十 以前闭着眼睛买地段 不管房子自身品质的时代已经过去了，因为年轻人更加注重生活的品质 试问 如果连现在带有同层排水 南北通透 合理分配的新房都成了老破小 那现在的老房会不会更难卖呢？房子本身也是产品 有使用期限 以前的华侨新村现在不也没落了吗？我通篇都没有说 郊区的新房一定比市区的旧房好 只是新和旧之间如果能选择 尽量选新的。因为在下一代心中 地段的权重在降低 居住质量的权重在上升 顺应潮流会更好😊
2018/04/06回复
乐乐妈妈lelele楼13楼30683068:
首先要搞清楚, 买新区,新楼盘也要看地段,地段,地段!买广州市区的广钢新城, 广州市区市中心的广纸新城, 这种有好教育,好配置套, 好发展的, 才是保值,升值的, 最有前景!至于近郊,郊区的新区新楼盘就不予置评, 一定要搞清楚是买那里地段的新区,新楼盘!只有市区的新区新楼盘, 市中心的新区新楼盘才最有前途,最升值, 最值得购置!
查看原文谢谢你的补充 是这样
2018/04/06回复
cqw122214楼乐乐妈妈lelele:
感谢你的讨论 其实这个并不矛盾 无论市区 近郊 还是远郊都有新房和旧房 只是市区新房很完美也很贵。我的核心观点是 以前城市化是蓬勃地发展 地段可能占到百分之九十五的权重 但是现在房子作为产品 自身质量也在更迭 可能地段的权重要降低了 比如百分之七十或者六十 以前闭着眼睛买地段 不管房子自身品质的时代已经过去了，因为年轻人更加注重生活的品质 试问 如果连现在带有同层排水 南北通透 合理分配的新房都成了老破小 那现在的老房会不会更难卖呢？房子本身也是产品 有使用期限 以前的华侨新村现在不也没落了吗？我通篇都没有说 郊区的新房一定比市区的旧房好 只是新和旧之间如果能选择 尽量选新的。因为在下一代心中 地段的权重在降低 居住质量的权重在上升 顺应潮流会更好😊
查看原文华侨新村，别墅最新报价12万+/平，我都想没落成甘呀。。。
2018/04/06回复
cqw122215楼乐乐妈妈lelele:
感谢你的讨论 其实这个并不矛盾 无论市区 近郊 还是远郊都有新房和旧房 只是市区新房很完美也很贵。我的核心观点是 以前城市化是蓬勃地发展 地段可能占到百分之九十五的权重 但是现在房子作为产品 自身质量也在更迭 可能地段的权重要降低了 比如百分之七十或者六十 以前闭着眼睛买地段 不管房子自身品质的时代已经过去了，因为年轻人更加注重生活的品质 试问 如果连现在带有同层排水 南北通透 合理分配的新房都成了老破小 那现在的老房会不会更难卖呢？房子本身也是产品 有使用期限 以前的华侨新村现在不也没落了吗？我通篇都没有说 郊区的新房一定比市区的旧房好 只是新和旧之间如果能选择 尽量选新的。因为在下一代心中 地段的权重在降低 居住质量的权重在上升 顺应潮流会更好😊
查看原文下一代管太远了，只管好自己手上的就好了。。。
2018/04/06回复
乐乐妈妈lelele楼16楼yyy3777:
2016年先上涨的是珠城东山天河北地段的房子，后面才是郊区的小区房子。只是你的判断，没有对，也没有错，就像有郊区持有者认为今天很多郊区就像90年代的天河北，以后会快速发展一样。我判断未必，高速发展的日子已经过去了，是个人的判断，时间见证它是否对。朋友家那套60.70方的旧房子，可以买我家天河北80.90方的电梯，朋友说，当时买的时候本来就可以买天河北80.90的电梯。
查看原文嗯 你说得对对 我只是分享我对未来的判断 也可能会错
2018/04/06回复
乐乐妈妈lelele楼17楼cqw1222:
201703后，核心区老破爆涨至今。。。
查看原文可以看下数据 没记错 其实幅度最高的是朱村和新塘
2018/04/06回复
乐乐妈妈lelele楼18楼cqw1222:
华侨新村，别墅最新报价12万+/平，我都想没落成甘呀。。。
查看原文华侨新村以前的楼都是高端代表 现在今非昔比了 当然也有转机 市区的核心地段如果旧改 一定冲天
2018/04/06回复
猴王他ba19楼yyy3777:
2016年先上涨的是珠城东山天河北地段的房子，后面才是郊区的小区房子。只是你的判断，没有对，也没有错，就像有郊区持有者认为今天很多郊区就像90年代的天河北，以后会快速发展一样。我判断未必，高速发展的日子已经过去了，是个人的判断，时间见证它是否对。朋友家那套60.70方的旧房子，可以买我家天河北80.90方的电梯，朋友说，当时买的时候本来就可以买天河北80.90的电梯。
查看原文郊区楼盘未来不一定要和主城区连成一片，只要通过发达的公共交通和快速路相连，就会形成当地的聚集区，类似卫星镇，譬如萝岗的楼盘可能以后会逐渐形成以开发区内科技企业职工为主要住户的片区，南沙的楼盘可能会逐渐形成以自贸区服务、大型机械制造和远洋贸易企业职工为主要住户的片区。当地区政府在卫星镇提供配套的医院和学校，其中教育方面，由于居民整体素质和生源素质尚可，学校也不会差到哪里去。
2018/04/06回复
cqw122220楼回复 乐乐妈妈lelele 的帖子
感谢你的讨论 其实这个并不矛盾 无论市区 近郊 还是远郊都有新房和旧房 只是市区新房很完美也很贵。我的核 ...
我的观点与你无太大矛盾。
我只是说了保新的置换成本。
是每个人随着年龄增大而增大。
今年珠城20年，再过20年的珠城呢？现在的珠城已经有房子开始向老破加速挺进。
从96入市，到现在已经过22年，我不抗拒市区老破小，也不反对郊区高大新，但反对比来比去，踩来踏去。
现在买房不比96年，几万就可以买个一手小套间，现在房价太贵，举全家族之力购买的，比比皆是，一借30年，供完己经老破了。。
所以地段还是非常重要的。。
2018/04/06回复
