弱市卖房，记录焦虑的六个月

   早在2016年初就动了换房的念头，一边卖的同时也在看房，无奈在火热的市场行情下，二手房市场基本一天一个价，新房也是顾客追着销售跑，根本抢不到，买一卖一很难操作。去年末一家人又看了圈新房，市场已经冷静了很多，明显感受到了来自销售们的温暖。市场冷静的好处是如愿选到了心仪的房子，坏处也随即显现—长达半年的卖房，这半年接触了几十个中介，几百个客户，感触颇多，和各位分享下。
1、同小区不同命
   这点是我感触最深的，初来广州时脑中只有李嘉诚的地段、地段、地段，觉得地段好就是一切，对户型朝向完全没有挑，在弱市中弊端立马就暴露初来。我们同小区，南北通透的房子放了一个星期不到，就被大款客户全款拿走，成交价每平比我最终成交价高15000。我同户型，南向也是放盘半个月成交，均价高我20%。就因为我的房子是底楼层加西北向，无人问津。
其实这点也很好理解，市场好时，好户型很快被抢光只剩差户型，加上买家焦虑怕错过，差价可以很小。但是弱市时，客户少，房源多，都优先买好户型，没有给差户型留下买家。如果你的房子户型也有缺陷，同时又想出手，要把握好牛市的时机，弱市相成交，基本靠血亏。
2、要不要放独家
这是很多人纠结的一点，首先我们要弄清卖方的根本逻辑，就是尽可能多的让别人知道你的盘。举个最简单的例子，有个豪客，本来想看越秀，结果越秀的中介热情地推荐了你海珠的盘。豪客一看不错，就成交了，即使你们小区有一套笔你盘更笋的，但是豪客不知道，就溢价买了你的盘。
   这是二手房买卖最重要的点—信息覆盖度，也是二手房相对一手房最吃亏的地方。一手房有专门的预算做宣传，商场，公众号，户外广告，中介热推。再加上认筹小半年，开盘放100套，群众演员陪你抢房，很容易促成成交。但二手房基本只有附近的中介有信息，互联网在二手房市场基本失真，加上买家精力有限，很难看多个板块的二手房，最终造成你的卖盘只有你家周围的中介加上本来就有意愿在这个片区买房的顾客知道，覆盖范围相当有限。而且其实中介内部的信息壁垒相当严重，同一个中介不同片区的房源都不见得共享，更别说不同中介，不同片区了。
弄清了上面的概念，要不要放独家其实就很清晰了。如果你的片区被一个中介连锁垄断了，那你就放。如果你的片区有多个中介，那就不放。
放独家一般没卖出，中介一个月只赔你几百，但他们可以锁定你的佣金，为了锁定佣金他们也会尽量推，那么你的房源的信息覆盖度就广了。如果不放独家，又想快速成交，可以承诺一笔额外的佣金给中介，并把盘挂到所有中介。这样只要你的价格低于平均，各大中介都会进入集团作战模式，朋友托朋友地帮你推。以我自己为例，我多承诺了百分之一的佣金，看房人数从之前的每周3批上升到一天3批，加上我确实急卖，不到一周就成交了。
当然这个办法只针对有缺陷的户型急卖，如果你的户型抢手，单纯靠降价就足够了。
3、冰火两重天
其实从2015年有换房的想法起，这几年一直有在关注房子，很明显地感受到市场热度的变化。前几年最火热的是学区房，无论多老破小，只要有好的学位，一样可以卖出天价，而且永远不愁卖。但从近几年开始，随着买房市场的主体年轻化，新一代相对老一辈，不愿为了学区而过多地牺牲居住品质，老破小学区房的热度持续下降，房子居住品质被越来越重视。同一个片区，带好学位的老小区的价格从原来比带一般学位的新校区高到被反超。
如果你同时看二手房和新房的话，你会更有感触，2015年后的新房和2000年前的房子想比，基本是智能手机和诺基亚的区别。所以一旦有大规模的近郊新区建成，周围老小区的二房就会成堆被抛售。
其实无论市场多冷，热点的房子都不愁卖，月儿弯弯照九州，几家欢喜几家愁。只是市场的热点在不断发生变化。当你看见88平的新房都被做成三房带主套，就要意识到95方的大两房可能很快被市场抛弃。当看到房产税越来越近，就要联想到，也许逆城市化的阶级小区划分开始了，老破小学区房也差不多到了天花板。这个话题很大，有时间再开贴聊。
祝所有在弱市中卖方被煎熬的人，早日解脱。
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一更
感谢各位的回复，可能是我没有表述清楚，后面的楼有些歪了
我并不是要把老破小、高大新、核心区和郊区对立起来，这些都是一个相对的概念
就好像核心区也有新盘，郊区也分近郊和远郊
一套房的价值是由多个维度构成的，比如新旧、交通、户型、学位、距离
我想表达的是以前因为城市快速发展，开发商产品意识也不强，楼盘相差并不大，所以位置和学位基本占据了房子99%的价值。但是现在楼盘的产品力较以前有了质的提升，像同层排水、阳光车库、大面积落地窗、利用率更高的户型，这些因素让产品本身占的权重有了很大的提升，地段和学位不再是全部的标准。特别是对下一代而言，他们对房子的忍受能力在下降，很多我们这一辈或者上一辈愿意为后代接受的房子，在他们眼里太过老旧，而未来他们会成长为购房的主要力量。
所以这篇帖子不是挺郊区高大新踩市区老破小，而是建议各位在选房时要多注重住房品质的权重占比，不要迷信区位和学位，认为还像以前那样可以占到99%的权重，时代在发生变化。

另外有很多妈友觉得，这篇帖子在说郊区新房就一定比市区的老破小好，也并不是这样，郊区也有很多坑，以下是一些建议：
1、一个城市的极限通勤距离一般是30KM，如果是小城市要更小。如果房子的距离超过30KM，住起来会及其难受，所以在条件允许的情况下，尽量选择10KM左右的盘。
2、新盘所在位子和市区之间尽量不要留白，最好是挨着老城区，留白太多很容易成为飞地。
3、交通规划很重要，要多关注规划局的网站，看重官方信息，远期规划没有什么用，地铁一定要拿到动工纸。好像我刚来广州时就说要建10号线，到现在才算有眉目，你又有几个这么多年可以等待。当然，也只有环境资源极好的顶豪可以除外。
4、政府搬迁、政府安排名校分校、政府安排名医院分院
5、人口、人口，现在各个城市都在抢人，落到区域也是一样的概念，只有有人才会有商业，才能养得起各种文娱设施，才能有便利的生活。总有人担心人多会堵，这是最多余的担心，人多才会有生活的便利，才会有政府的重视。郑东新区就不堵，康巴什不赌，可你愿意去么？当然有管家买菜的豪华别墅可以拥抱低容积率。6、多个央企或者大型民企集中拿地，集中开发的。
7、实在不会选，就看有没有星巴克。星巴克背后有及其专业的选址团队。如果连沙县小吃都活不下去，白送给你都别要。

2018/04/05