天河黄埔老破小VS增城新塘次新房,如何抉择?
30127162房产楼市
目前看过比较符合的有:
天河区:棠德花园,97年的楼梯楼,6楼或以上,56平小两房,离地铁1km左右的西区。绝大部分需要重新装修,花费10W左右?
优点:离公司约40分钟;配套完善;周边公司多,比较保值?
缺点:楼龄22年;楼道阴暗潮湿,房屋旧,硬改需要一笔费用;老人家爬楼梯难;周边人员杂乱;东区离地铁近的较贵;开放式小区
老黄埔区:2000年左右的楼梯楼,6楼,69方,二改三的小三房,离地铁600米。装修花费3~4W
优点:离公司约35分钟;老黄埔配套完善;离地铁不算远;户型比棠德方正,楼道和房屋采光好
缺点:楼龄20年左右;老人家爬楼梯难;开放式小区
增城新塘:恵百氏,16年的电梯楼,75方两房,带精装
优点:13号线二期开通后,离公司约36分钟;地铁上盖;多是投资的新房,免装修
缺点:目前离公司约50分钟;听说是93年拿地,产权剩余44年左右;配套没前两者完善(但楼下小超市菜市场基本能满足生活需求);独栋无封闭小区;学校比较一般?
考虑因素:保值、教育、换房难易程度、通勤时间
个人比较倾向于老破小,因为感觉以后换房也比较保值。但老破小共同的问题:
1 是房龄大,应该要尽快转手?(8年后就满30年了,如果不转手以后会不会更难卖)
2 是如果几年后打算转手,考虑到那时小孩正在上学,是不是上1年级之前转手比较好?
如果是你,会怎么选择?请各位有经验的妈友不吝赐教,另特别感谢@step123给的建议~
2019/07/17
全部回帖
step123沙发
是不是泡沫从后续规划资源投入来看,限购区也有花都南沙无规划得偏远镇。不管哪个区核心地段才是资源投入集中地,如增城只有新塘周边是规划6地铁(13、16、20、23、27、28)、其中有4条入城线经过大黄埔,以及众多商业体。这是其它同样价格南沙萝岗偏远区域都不具备的,欢迎举例对比。
2019/07/20回复
step123:
是不是泡沫从后续规划资源投入来看,限购区也有花都南沙无规划得偏远镇。不管哪个区核心地段才是资源投入集中地,如增城只有新塘周边是规划6地铁(13、16、20、23、27、28)、其中有4条入城线经过大黄埔,以及众多商业体。这是其它同样价格南沙萝岗偏远区域都不具备的,欢迎举例对比。
查看原文新塘就是在互吹交通,像广州火车站交通够好了吧,房价也就那样,实际上真正促进房价的是产业,产业带来的高薪人员的数量,你可以查查增城的GDP和天河,萝岗的差距非常大
2019/07/21回复
房子升值一定要考虑接盘侠,供应量这个很重要,非限购区因为非限购,有全国各地的投资客,手上有好多非自住需求的房源,那么大量的房源如果大量甩卖,后果不堪设想,可以查查新塘的二手放盘量,比其他限购区域大太多。凤凰城一千多套,其他地铁盘也都有一百来套
2019/07/21回复
step123:
你说说哪里没泡沫?推荐个房价合理的地段给楼主。这两年所有地方都涨了近2倍,不管是市区、近郊、远郊、有地铁无地铁、非限购限购区。2016年科学城核心区才2w出头,现在多少钱。知识城、朱村、永和从8K涨到现在2.3以上。这轮是zc推动的普涨,除了老破小涨幅小点外启动晚外,都在上涨。我没记错一手就是从长岭居林语提价开始的。
查看原文科学城16年2万出头,现在也就是三万多吧,要条件非常好的比如鼎峰非常好朝向,楼层好又安静的才能卖到四万,想当年鼎峰一开始卖就是2万了,朱村也是属于非限购区,也是存在很大的泡沫,知识城靠近非限购区,也不建议买,知识城的泡沫也蛮大,但知识城有个好处属于萝岗,萝岗政府比较有钱,但增城就不行了,GDP倒数。想想16年的时候增城才七八千,现在涨了多少倍,一般来说房价相对16年初在两倍内的相对正常点
2019/07/21回复
赖卫东20147楼
yangfanoooo:
科学城16年2万出头,现在也就是三万多吧,要条件非常好的比如鼎峰非常好朝向,楼层好又安静的才能卖到四万,想当年鼎峰一开始卖就是2万了,朱村也是属于非限购区,也是存在很大的泡沫,知识城靠近非限购区,也不建议买,知识城的泡沫也蛮大,但知识城有个好处属于萝岗,萝岗政府比较有钱,但增城就不行了,GDP倒数。想想16年的时候增城才七八千,现在涨了多少倍,一般来说房价相对16年初在两倍内的相对正常点
查看原文同意 知识城泡沫非常大 每次去萝岗增城 都有一种归园田居的感觉 不明白政府为什么要在大山里搞这么一块地
2019/07/21回复
七色蝴蝶8楼
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2019/07/21回复
peachcow9楼
为什么不可以在车陂附近找找楼梯楼2楼的呢?肯定有啊。一定要去到黄埔6楼楼梯楼,新塘就别想了吧,那么远,去看过就像城乡结合部一样。告诉你一个是我,我朋友同事在科韵路软件园上班,买了新塘叠墅,然后每天开车上下班都是塞车,最后还是回公司附近租房😂
2019/07/21回复
step12310楼
yangfanoooo:
新塘就是在互吹交通,像广州火车站交通够好了吧,房价也就那样,实际上真正促进房价的是产业,产业带来的高薪人员的数量,你可以查查增城的GDP和天河,萝岗的差距非常大
查看原文靠产业你说对了,新塘板块不仅仅是老新塘镇,还包括离新塘4公里的增城开发区,增城开发区以新塘枢纽为招商交通门户,开发区富士康今年开始投产,还引进三大商业体:新塘万达(已开业)、广州合生汇(今年开业)、华南最大的永旺梦乐城(在建)。开发区的23号线要10年后落地,先期规划首条增城有轨电车,连接增城开发区和新塘枢纽,已出一次环评。现在产业才刚起步,才开始转型,不能只看现状。增城我也只看新塘,朱村、荔城我都不看好。看下表。
2019/07/21回复
step12312楼
peachcow:
为什么不可以在车陂附近找找楼梯楼2楼的呢?肯定有啊。一定要去到黄埔6楼楼梯楼,新塘就别想了吧,那么远,去看过就像城乡结合部一样。告诉你一个是我,我朋友同事在科韵路软件园上班,买了新塘叠墅,然后每天开车上下班都是塞车,最后还是回公司附近租房😂
查看原文郊区离市区30公里,广园天天塞车,一定要买地铁盘,你朋友显然不是。
2019/07/21回复
step12314楼
yangfanoooo:
新塘就是在互吹交通,像广州火车站交通够好了吧,房价也就那样,实际上真正促进房价的是产业,产业带来的高薪人员的数量,你可以查查增城的GDP和天河,萝岗的差距非常大
查看原文地铁交通是真实的官方目前规划,已上过官方电视纸媒。新塘枢纽目前是大东部唯一的枢纽,辐射广州开发区和增城开发区。萝岗6号线二期也将会拆解成20号线,西延广州塔、东部从香雪站延伸到新塘枢纽。
2022会公布下轮地铁计划;2023会落地的在建地铁线路中,借助13二期、7二期,新塘交通会加分,直达天河越秀番禺核心区,这是客观事实。
2022会公布下轮地铁计划;2023会落地的在建地铁线路中,借助13二期、7二期,新塘交通会加分,直达天河越秀番禺核心区,这是客观事实。
2019/07/21回复
step12315楼
回复 yangfanoooo 的帖子
新塘就是在互吹交通,像广州火车站交通够好了吧,房价也就那样,实际上真正促进房价的是产业,产业带来的高 ...
交通规划不是吹,已上过电视纸媒,新塘枢纽是东部唯一枢纽,辐射广州开发区和增城开发区。萝岗6号线二期也将会拆解成20号线,东部从香雪站延伸到新塘枢纽。
2023会落地现在建地铁线路,其中借助13二期、7二期,新塘交通会加分,1小时直达天河越秀番禺核心区,这也是事实。
我也说下凤凰城,凤凰城现在属于永宁街道,非地铁盘,距离新塘枢纽4公里以上,因为接驳地铁不方便,差不多30分钟以上,大部分人仍然选择自驾出行,但广园路天天塞车,也是很痛苦的。所以远郊,我的建议是一定要地铁盘。
2019/07/21回复
step12316楼
回复 yangfanoooo 的帖子
新塘就是在互吹交通,像广州火车站交通够好了吧,房价也就那样,实际上真正促进房价的是产业,产业带来的高 ...
你说对了,要靠产业。新塘枢纽是和距离4公里的增城开发区结合发展的,新塘枢纽是增城开发区的交通门户,增城开发区也是从这两年富士康和招标总部才启动,属于初期,你表述的现状一点没错,不代表无发展。新塘枢纽不是简单的火车站,是产融结合区,规划了区域CBD和会展中心,需要拉长5年时间到新塘高铁站建成来看。新塘+增城开发区就是该区GDP所在。
2019/07/21回复
step12317楼
yangfanoooo:
新塘就是在互吹交通,像广州火车站交通够好了吧,房价也就那样,实际上真正促进房价的是产业,产业带来的高薪人员的数量,你可以查查增城的GDP和天河,萝岗的差距非常大
查看原文回到楼主需求的正题,哪里可以买到预算180w、入城通勤方便的两房,给一个具体的推荐,让楼主自己选择吧。
2019/07/21回复
step12318楼
回复 yangfanoooo 的帖子
所以我一直提的是关注头部核心区,而不是整个增城。增城鸡头区域,才是有限财Z条件,资源可以保证的区域。
另外提一下,保利、万科最近拿的增城中新、仙村、永宁偏远区域地价均超过1W,KFS拿地比我们能乐观。
所以我一直提的是关注头部核心区,而不是整个增城。增城鸡头区域,才是有限财Z条件,资源可以保证的区域。
另外提一下,保利、万科最近拿的增城中新、仙村、永宁偏远区域地价均超过1W,KFS拿地比我们能乐观。
2019/07/21回复
yangfanoooo19楼
step123:
交通规划不是吹,已上过电视纸媒,新塘枢纽是东部唯一枢纽,辐射广州开发区和增城开发区。萝岗6号线二期也将会拆解成20号线,东部从香雪站延伸到新塘枢纽。2023会落地现在建地铁线路,其中借助13二期、7二期,新塘交通会加分,1小时直达天河越秀番禺核心区,这也是事实。我也说下凤凰城,凤凰城现在属于永宁街道,非地铁盘,距离新塘枢纽4公里以上,因为接驳地铁不方便,差不多30分钟以上,大部分人仍然选择自驾出行,但广园路天天塞车,也是很痛苦的。所以远郊,我的建议是一定要地铁盘。
查看原文有没有发现,都是在画大饼,搞概念,产业真不看好新塘,就靠富士康能行吗?我建议买限购区的,上班十公里内的
2019/07/21回复
yangfanoooo20楼
step123:
回到楼主需求的正题,哪里可以买到预算180w、入城通勤方便的两房,给一个具体的推荐,让楼主自己选择吧。
查看原文只要200左右,就可以买水荫路小学的学位房两房,就是旧点,爬楼梯总比挤地铁好吧,而且小孩的教育也好,上辅导班也方便,都不用进城,本来就是市中心,过条马路就是林河西,天河体育中心
2019/07/21回复