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看楼纸＝卖身契？ 为防“被绑架”奉劝买家慎签“看楼纸”
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    看楼纸＝卖身契？ 为防“被绑架”奉劝买家慎签“看楼纸”
    深圳房地产律师张艺钟
    目前房地产中介在带领客户（买家）看楼时，多数都会于事前或事后拿出一份“看楼纸”要求客户在上面签字，理由多数是：这是公司规定，不签字不能看楼的；就是我们带你去看过这套房子了，就是代表我们做了这份工作，您不签我回去没法跟公司交差，要扣钱的；这就是个看过这房子的证明，对您没有任何损失，帮帮忙啦等等。“看楼纸”的性质是什么，真如中介所说仅仅是看了套房子的证明，对签字看房者没有任何责任或限制吗？事实上远非如此，草率签字，无异于签订了“卖身契”，使自身权利受到极大限制，等于被中介绑架，极有可能面临违高额约金索赔！日前，南方网报道，广州某高校罗老师最近惹了一桩麻烦事，去年他在看二手楼时，未经审核，在中介提供的看楼纸上签下名字，后因为不满意该中介的报价，该老师通过其他中介以更低的价格与业主达成交易，却惹来了一场官司，被对方告上法庭，要求按成交价的3%赔偿3.6万的高价违约金。这是一起典型的由于草率签订看楼纸而引发的诉讼。
    中介服务确认书，或称中介服务看楼客户确认函，俗称看楼纸。是中介公司事先印制好的格式文书，其中的条款均为中介公司单方拟定，在法律性质上，看楼纸属于格式合同。
    看楼纸的内容主要包括买家姓名、电话、身份证号码等基本信息，所看房产的详细地址门牌号码、看楼时间等（上述都以空白的形式存在，用于手工填写），看楼纸的核心内容在于对买家权利的限制条款，一般均规定买家在一定时期内（通常规定半年）将该中介作为独家委托中介机构，买家、买家的家庭成员、亲属、朋友、同事、同学等与买家有关系的人，只要购买该套房产，就视为通过该中介得到的房源信息，就只能通过该中介成交，就要向中介支付实际成交价3%的中介费（注意这个中介费是国家规定的中介收费的上限，没有给买家协商余地），如果没有通过该中介私下与卖家成交或者通过其他中介成交，均视为买家违约，要向该中介支付3%的违约金！（等于还是要收3%的中介费）。但对于中介公司的服务内容、服务标准、服务的时间、及中介公司违约时的违约责任、买家解除中介服务合同的条件、程序等等都只字未提！可以看出，所谓的看楼纸，实际上是一份只强调中介公司权利，只写有中介公司霸王条款，而对买家权利无任何保障的独家代理委托协议书。买家一旦签订了，就等于签了“卖身契”，失去了对中介公司中介费的议价权（哪怕其他中介公司的中介费更低），失去了选择其他中介公司的选择权（哪怕其他中介公司谈成的成交价更低），这无异于被中介公司绑架！
    同时由于买家很多情况下并未详细阅读看楼纸内容，也并没有把留白的地方划掉。极少数不讲诚信的中介公司会在空白的地方任意填写内容，只要买家在该中介公司掌握的房源内成交，被中介公司得知，那么买家成交哪套，就写上哪套，即便当初看房根本不是这套，然后拿着看楼纸逼近买家就范，不给钱就起诉你！
    那么作为买家如何避免发生类似的麻烦呢？本律师建议如下：
    1、上策，干脆不签。不签就不会有任何麻烦，进退自如，来去随心。中介一般不会强求签字，即便不签也一样会带买家看房，毕竟最后成交才最重要。实在不给看，也不用担心，同一套房源一般均为多家中介公司掌握，独一份的极少，换家中介就是了。
    2、中策，慎签、改签。如果磨不开面子一定要签，那要注意几个条件：一是经过详细询价多次看房，这家中介给的价格你接受，服务你认可，你也没有时间和精力去换中介谈了，那就划掉所有对你不利的条款（或者找张白纸），写上：本签字仅作看房之用，双方任何权利义务关系费用等均需另行签订正式的中介服务合同。同时自己保留原件，给中介拿底联。
    3、下策，假签。签个假名了事。但中介认识你，以后发现了麻烦也不少，且非君子所为。
    如果已经签了看楼纸，并且遇到麻烦了，如何处理？本律师建议如下：
    1、上策，协商解决。给少点钱如果可以解决也省去很多麻烦，不失为上策。
    2、中策，协商不成则应积极应对。此时建议寻求专业律师帮助。从格式条款的效力、空白处填写内容的真实性、是否为本人填写、中介房源非唯一性等方面着手，准备材料积极应对。目前此类案件区别不同情况，买家胜诉和中介胜诉的均有。
    3、下策，置之不理。

KO先生,你在误导妈妈ING.
我来解释下.
别相信中介说签了所谓3%,回头可以协商的鬼话.
真是这样,
根本就别签.
如果看楼纸有该物业只能和该中介交易的条款的话.
我不能保证你不向该中介买,
它会不上法院告你.

参考以下文章:

粗心签下看楼纸 惹来官司无良中介索赔3.6万
2010-07-23 南方网

看楼客 看楼纸存在霸王条款和欺骗

　　中介行 已上诉法院不予回应

　　律　师 签看楼纸要慎重，同时保留一份正本或复印件

　　广州某高校罗老师最近惹了一桩麻烦事，去年他在看二手楼时，未经审核，在中介提供的看楼纸上签下名字，后因为不满意该中介的报价，该老师通过其他中介以更低的价格与业主达成交易，却惹来了一场官司，被对方告上法庭，要求按成交价的3%赔偿3.6万的高价违约金。

　　据罗老师反映，中介索赔的根据是他被欺骗而签下的带有霸王条款的看楼纸。只要签了这张看楼纸，在六个月内只能通过该中介买房，否则将遭遇高价索赔。南都记者向该中介求证时，该中介表示已经通过法律途径解决而不再回应。该案即将于8月初开庭，法律界人士表示，如果罗老师能够证明该中介是存在误导和欺诈的话，或可以免于高价索赔。该中介的确认书存在霸王条款，并且交易没有成功，法庭最终还是将根据实际交易情况作出判决。

　　事件经过

　　昏暗的路灯下签下看楼纸

　　罗先生是广州某高校的一名教师，2009年3月，学校酝酿涨房租，罗先生决定买房，陆续找了多家二手中介看珠江御景湾的房子，这其中就包括金杲置业。当时包括目前已购买这套在内的好几套房子，不同的中介都带他重复看过，金杲并非独家代理。

　　在该月的一个白天，金杲置业的一名中介陈小姐带罗先生看过三四套御景湾的房子。罗先生想看看这些房子晚上吵不吵，于是当天晚上，陈小姐又带罗先生看了一遍。

　　“白天的时候，陈小姐并没有要我签字，但是晚上看房子的时候，陈小姐提出要我们给她签个字，代表她带我们看过房子了，她好跟公司交差。”罗先生回忆说，“在昏暗的路灯下面，她给出了一张折叠的纸(现在看来就是他们的中介服务确认书，俗称看楼纸)，折起该页上面的条款，让我签名。”

　　他当时也没有多想，就签下自己名字，没想到这导致了后面他与中介的官司。

　　经过比较后，罗先生最终看中了一套跃式单位，并选择了一家大中介行购买这套房产。据罗先生介绍，当时金杲给的价格是120万，但是由于这套房子的前业主也是通过某大中介行买的房子，有过很好的沟通，最后经这家大中介行促成交易的价格是114.2万。“要谁选，谁都会选择价格低、信誉好的中介”，罗先生表示。

　　选择其他中介成交被告违约

　　但是今年7月中旬，罗先生却突然接到海珠区法院的开庭通知，称金杲置业起诉罗先生，要求他赔付3 .6万元的违约金。罗先生顿时一头雾水，到法院领取应诉材料时才发现，告罗先生的主要证据，就是罗先生签名的一份中介服务确认书复印件。

　　罗先生一看到这张确认书复印件时，却已经傻了眼。他说，“我当时签的时候，这上面是空白的，我也只签了名，就三个字，但是这张复印件上却多了很多内容”。

　　在罗先生提供的中介服务确认书复印件上，南都记者发现第二条中第三点显示，“基于金杲置业提供相关服务，在本确认书签订之日起六个月内，本人保证不会通过第三方与金杲置业所介绍之物业业主进行交易，或者直接与业主私下交易……否则，本人须向金杲公司支付人民币　　元作为违约金”。在下横 线 空 白处 ，已 经 手 写 上“36000”的字样，并且有手写的备注，“因本确认书的内容及履行引起争议的，本人与金杲置业均同意，将争议提请本确认书项下介绍物业所在地法院进行诉讼解决”。

　　此外确认书还写上了罗先生现在所购买的物业的房号，身份证号码和联系电话，日期为“09.3.29”。

　　罗先生认为所有确认书上手写的内容，只有自己的签名是真实的，其余都是金杲置业后面加上去的，“当时中介带我看了几套房，但是这张确认书上只写下了我成交的那一套。并且在去年3月29日我已经和那家大中介行洽谈最后的价格以及购房合同条款了，我根本不可能和金杲签订这个明显对我不利的确认书”。

　　罗先生认为，金杲置业在一开始就有预谋，通过欺骗的手段让自己签下确认书，并且在上面加了对自己不利的内容，最终让自己吃上了官司。

　　此外，罗先生也认为，金杲置业的确认书明显是“霸王条款”，按照确认书，“在他们那里看过的房，如果以后买了的话，不是要交3%的中介费，就是要交3%违约金”。罗先生认为，中介只带罗先生看了房，前后加起来也顶多几小时的时间，就要收取3.6万元，堪称“金贵”。

　　中介主动放弃买家同样被告

　　无独有偶，今年7月份，罗先生去海珠区法院时，碰到了同样前来领材料的高校老师陆先生，他也是被金杲置业告上法庭。

　　据陆先生反映，金杲置业的中介人员同样以“向单位交差”为由，让他签下确认书。后来陆先生已经通过金杲置业准备与业主成交，“但是我和中介来到业主家洽谈时，我发现自己要的价格和业主的价格不是一个价，并且关于中介费也有争议，中介就不满意了，说‘这么费劲，不签了’，最后该中介被业主轰出门导致交易失败”。

　　据陆先生介绍，由于见他很有诚意，后来业主找另外一家放过盘的中介找到了他，最终经过洽谈并且交易成功。但是最近陆先生也接到法院通知，被金杲置业告上法庭，要求赔付违约金。

　　中介回应

　　已交法院不再回应

　　据了解，罗先生和陆先生与金杲的纠纷案件一审均将在8月初开庭。记者就罗先生和陆先生反映的情况与金杲置业工作人员进行了联系，但是金杲置业工作人员表示，目前纠纷已经交付法院通过法律途径解决，因此不进行回应。

　　记者体验