认真学习了前面的帖子，谢谢LZ的热心解答。我有几个问题想请教：（1）我是二套房，没有申请过任何贷款，现在可以用组合贷款吗？如果是组合贷款，从拿到同贷后一般多长时间放款，业主希望1个月内拿到，这种有可能吗？（2）业主的房做了纯抵押贷款，要求我们赎契，数额较大。这样做会有怎样的风险，如何能将风险降到最低。有朋友建议找担保公司，据说费用要3%。希望能在降低风险的同时也减少中间费用，还请LZ给点建议。（3）业主是一手，按购楼时间已过五年。但查册显示契证类型：房地产权证（2008版）。这个是不是说明证没有过五年啊，另外业主手里的房产证显示是2010年，据业主说是在办抵押时换了新证。如何确定证是否过五年？麻烦楼主了，谢谢！

需要证过5年的吗？

你好，我问题多多啊，不好意思1、我刚下订了一套房，属第一套，房子总价是61.5万，103方，业主非唯一物业，没过五年，我想知道究竟税费是多少钱呢，房子以前业主买下来是四千一方，现在卖给我们是6000一方2、另外如果贷款三十万，准备五年内还清，是贷25年划算，还是贷5年划算呢？3、关于公积金的问题，我老公去年9月底才开始买公积金，现在还没满一年，是不是一定是不可公积金贷款呢？还有别的办法吗？或是商业贷款，公积金是不是可以另外提取出来还贷款呢？

问题一:   二套房贷款可以贷到四成,首付要6成,不知道你的成交价多少,所以不知道可不可以组合贷款.一个人公积金最高50万,两人80万.再考虑楼价的四成,取低者贷.问题二:  关于业主赎契的问题,首先解决方法是由买家先付首期款来支付.(建议业主做份全委给中介方,由中介方去银行领取涂销资料,供款存折或者卡都交由中介方保管，如有网银，一定要取消。这样可以保障买家把首期款打进此账号的时候业主挪作他用。待银行扣款后再退还给业主。中介领到资料后安排时间到房管局办交易手续。）  其次，如果买家担心风险，那么就要找公司垫资（我司都常做此业务），一般收费每月3%（最低3000），是按每月来收费的。所以，这个赎契的时间长短很关键。如果买家贷款，一般都是买家按揭审批后再去垫资。        问题三： 业主办了纯抵押，那么可以通过调档（调换证前的房产证）或者业主找回原先的契税完税证来证明此房已过五年。

暂时只能用你的公积金,最高贷50万,,你LG那份在广州还用不了.

谢谢楼主的热心。还想问几个相关问题：（1）组合贷款从批准同贷到放款，一般需要多长时间，如果加急办理，最快多久能办好；（2）办全委是不是需要去公证；（3）您提到垫资的事，纯抵押赎契一般要多长时间，如果低于一个月，也是按1月收费吗？多谢！

看买家是一次性付款还是按揭.一次性付款最好防范了,签合同时收定金,递件当天收首期,如果买家当天可以完税,那完税过户当天就可以收齐楼款了.      如果买家按揭付款,签合同收定金,签按揭资料,银行审批后,买卖双方到房管局交易,递件当天收首期楼款,之后办妥抵押手续后等银行放款.      现在规范好多了.

看买家是一次性付款还是按揭.一次性付款最好防范了,签合同时收定金,递件当天收首期,如果买家当天可以完税,那完税过户当天就可以收齐楼款了.      如果买家按揭付款,签合同收定金,签按揭资料,银行审批后,买卖双方到房管局交易,递件当天收首期楼款,之后办妥抵押手续后等银行放款.      现在规范好多了.

请问二手别墅买卖（1）税费具体是什么，（2）是否有证过不过五年的区别。（3）一般中介费是几个点。谢谢

签合同一般是收多少订金呢？是按交易款百分比收吗？

建议2万--5万.

怎么防范中介赚差价呢？

组合贷款审批时间,十个工作日左右吧,如果快的话五个工作日. 全委的意思就是业主要做份全权出售委托的公证给垫资担保方.肯定是要到公证处办理的. 赎契的费用一般分半个月与一个月之分,如果逾期,每天按0.2%来算利息.