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天河北一波三折买房记(应要求加上价格)

66908164房产楼市

        买二手房真心折磨人,银子有限,看房过程中被各种奇葩户型打击,交易过程中各种突发情况(44楼),还有不知何时会横空出来一个国家新政策(限购限贷各种税费啥啥的)。。。好不容易过户完毕,写个帖子纪念一下看房过程与交易过程,也十分感谢妈网这块宝地,从上面获取了不少相当有用的信息。

        不过看房子是一个主观感受,好与不好每个人看法不一样,就像我和我LG对同一套房子都有不同的看法争论半天的。所以如果下述内容有各位相关业主不喜看到的。。请自行忽略。。。


        我们看的是天河北龙口西小学学区对应的房子,为什么选择这里后面会写到(62楼)。其实龙口西的房子也只看了5周的周末的时间。。。就下手了,是不是太快了。。。

        我们的原则性要求是:全明屋(一定不接受黑厕黑房)、相对安静、至少有一个东向或南向的正式的窗(能全东南向最好,还是要看兜里的荷包君能否承受)、电梯小三房或者较好小区的电梯两房或者环境好的楼梯楼3、4楼的三房、最好方正(可以接受不太过分的钻石型户型),装修情况不限;

        非原则性要求:主卧能放下1.8m的床,电梯最好15楼以下(消防云梯可以达到的高度)不超过20楼(我畏高)。。。不要主套(我觉得主卧带个卫生间好潮湿气味也不好)。


  • 准备工作:

        看房子之前我们先在搜房网上看了一轮,了解天河北每个小区价钱的相对高低,然后把符合兜里荷包君的预算的小区名字记下,大致了解主要户型图,然后把妈网上前人们写的相关帖子翻出来学习了一遍,做了个excel表,把相关信息记下来,后续看房子时也把优缺点往表格里补充。


  • 找中介实地看房子:

        找了4家中介看,最后成交是在一家小中介成交的,与各中介斗智斗勇的过程后面会写到。(33楼)

2014/10/23
精选回帖
没看到价格在哪里…你们公积金什么时候抢到的啊?我这个月没有抢到,公积金新政又会对我们有影响,郁闷啊…公积金好像是银行抢的吧?按揭公司没有权限,只能跟银行沟通,跟紧点…
2014/10/24回复
本帖最后由 shmilywill4 于 2014-10-28 12:13 编辑 安安小同学 发表于 2014-10-28 11:47 回复 shmilywill4 的帖子我的要求是南向、安静、封闭式小区、楼梯楼低层或电梯楼,看来看去都没找到合适 ...跟我们的要求一样。之前看中了恒达苑2楼的房子,所有条件都满足,我跟老公那叫一个喜欢哪。无奈业主谈好价格以后死活又不卖了,加价也不卖。这也算我遇到最奇葩的业主了。
2014/10/28回复
好哒 好哒  O(∩_∩)O谢谢分享~~
2015/08/09回复
木木..木木..159楼
LZ写得真好,很有参考价值!最近也开始看天河北的房,可否短我一下那个靠谱的中介?谢~
2015/09/03回复
全部回帖
十个人看同一样东西,就会有十个人的不同意见,所以自己看着舒服就好
2014/10/24回复
phyniyphyniy板凳
楼主功课做得真细!
2014/10/24回复
~~看房感受(3)~~
说下那个小区总可以吧?不然没参考意见,都写了那么多了。。。
2014/10/24回复
想知道具体交易过户的手续和费用,谢谢
2014/10/24回复
楼主总结的很好,给我们这些买房者有了更清楚的了解,非常感谢!
我也想买学位房,最近也在那块看,有可能真的做邻居哦
2014/10/24回复
买二手房真心折磨人,银子有限,看房过程中被各种奇葩户型打击,交易过程中各种突发情况,还有不知 ...
哈哈,每一个买房记都是一部斗智斗勇的血泪史
2014/10/24回复
liuheart:
与各中介斗智斗勇        一共找了四家中介看房子,合X、裕X、满X红,和一家小中介正X。       满X红的中介没有理我们,可能嫌我们不是大客户,要求又多预算又少,呵呵。       合X的中介比较积极,每周都约我们看房子,不过每次跟合X看房子都很有挫败感,户型奇葩,后来总结出来,合X带我们看的房子是他们想推的房子,并不是根据我们的要求找的房子,而且户型稍微好点的报价就很高接受不了,连讲价的欲望都没有。不知道有没有报高,他们放在房王网上的价钱会比口头报价便宜10万,不过他们说这是为了吸客。       裕X的中介后来也找了一个,要求他不要把我们的电话公布出去,免得全天候被骚扰,他答应了也做到了。不过裕X确实会报高价,曾经有一套房子裕X报260万,但是他的小本子上写着“业主实收250万”,这套房子小中介正X就直接报250万,我问多两句小中介立刻说245万;还有一套房子,满X红的广告牌写着255万,但是裕X报265万。我问他为什么你们要报高价?他说每个人的销售手段不一样。所以,看房子一定要多找几家中介看,同一家中介也可以多找几个不同的人看,看多了你就会发现其中的奥妙。到时砍价的时候也要考虑中介的报价有没有水分,要不要把这部分也算到砍价的幅度里。        最后完成交易的小中介正X,基本不会报高价(或者是我没发现。。。),可能因为小中介的最终目的是促成交易,所以会向业主压价而不是想着吃差价,交易过程中立场也相对中立,不会只顾业主的利益而不管买家的利益,还介绍了一个靠谱的按揭帮助抢到了公积金贷款额度,中介费也主动分成**要求一网签就交完全部中介费。        和中介打交道,就是三个字:沉住气。中介一般就是先带你去看户型奇葩的房子,越看越失望,此时记住一定不要着急,慢慢看;当你看上了一个房子,中介催你赶紧下定什么的,也不要急,其实并没有他说的那么紧张(当然我们看房子的时候市道很淡,旺季或带稀缺学位资源的不好说啊),最后谈价钱,也是不要急,想要促成交易的中介比你还着急。我们当时就是一点都不着急买,因为想着房价还能再继续往下走,我们的个人看法是短跌长涨,限购限贷,消费指数一直在跌,经济下行,估计年底会有不少人需要资金回笼,所以估计年底会有不少笋盘出现的;但带有学位等市区资源的房子有限,所以估计也不会大跌,突发情况除外,例如那时的非典。我们开始砍了12%的价钱,想着不行就拉倒。后来中介花了一天时间在中间讨价还价,最终成交价是砍掉了9%的价钱,现在想想还是心太软了,应该砍掉10%是没问题的。。。于是就在毫无心理准备的情况下价钱就谈好了,就仓促被抓去中介签意向了,估计是业主有心卖。。。于是一下子没和LG商量好中介费,没讲到1个点,我是打算开始说1个点,不行就1.5个点,LG太心软,我们也没来得及商量好,LG一开始就说1.5个点。。。最后讲到1.7个点。。。。。。。估计要被好多妈友bs了。。。        关于按揭,开始想找大源先生,打了电话过去一个mm接的,也感谢她详细解答了我们的问题,不过说公积金贷款很难,所以我们后来用了中介推荐的按揭,收费我们讲价讲到贷款额度的0.67个点,感觉专业靠谱,通宵帮我们排队抢公积金额度,好感谢!因为我们根本没意识到公积金有那么紧张要这么抢的。。。要不然我们自己去通宵排队也行的。老老实实交了那么多年公积金想用的时候却那么难。
查看原文
写的非常好,我也有一段时间在天河看学位房,当时也发现了同一个房子不同的中介报价真是千差万别,差距10w毫不夸张,所以一定要货比三家才能挤掉水分。
中介费我压根就没谈下来过,好多都是开口3个点,并且没有商量余地那种。真是把我惊的目瞪口呆,光中介费就要五六万啊,还不还价!我一度以为市区或许普遍这么高吧。不知是碰到的中介太强势,还是我太笨了。。。。。后来因其他原因暂停。
2014/10/24回复
NMO1NMO19楼
不错的帖子,说的也很详细。
2014/10/24回复
yunye:
楼主把每个盘的缺点都挑出来了,我很好奇楼主挑的是哪里的十全十美的楼呀,不贵又好的,有机会做邻居呀。
查看原文
我也好奇想知道做个参考,一直还在看,没有搞定呀。若方便的话短个给我,不方便也没关系。楼主说的有几套房看描述我应该也看过了。
2014/10/24回复
liuheart:
        买二手房真心折磨人,银子有限,看房过程中被各种奇葩户型打击,交易过程中各种突发情况(44楼),还有不知何时会横空出来一个国家新政策(限购限贷各种税费啥啥的)。。。好不容易过户完毕,写个帖子纪念一下看房过程与交易过程,也十分感谢妈网这块宝地,从上面获取了不少相当有用的信息。         不过看房子是一个主观感受,好与不好每个人看法不一样,就像我和我LG对同一套房子都有不同的看法争论半天的。所以如果下述内容有各位相关业主不喜看到的。。请自行忽略。。。        我们看的是天河北龙口西小学学区对应的房子,为什么选择这里后面会写到(62楼)。其实龙口西的房子也只看了5周的周末的时间。。。就下手了,是不是太快了。。。         我们的原则性要求是:全明屋(一定不接受黑厕黑房)、相对安静、至少有一个东向或南向的正式的窗(能全东南向最好,还是要看兜里的荷包君能否承受)、电梯小三房或者较好小区的电梯两房或者环境好的楼梯楼3、4楼的三房、最好方正(可以接受不太过分的钻石型户型),装修情况不限;        非原则性要求:主卧能放下1.8m的床,电梯最好15楼以下(消防云梯可以达到的高度)不超过20楼(我畏高)。。。不要主套(我觉得主卧带个卫生间好潮湿气味也不好)。 准备工作:        看房子之前我们先在搜房网上看了一轮,了解天河北每个小区价钱的相对高低,然后把符合兜里荷包君的预算的小区名字记下,大致了解主要户型图,然后把妈网上前人们写的相关帖子翻出来学习了一遍,做了个excel表,把相关信息记下来,后续看房子时也把优缺点往表格里补充。 找中介实地看房子:        找了4家中介看,最后成交是在一家小中介成交的,与各中介斗智斗勇的过程后面会写到。(33楼)
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交易过程一波三折,不到过户完税那天都揪着一颗心放不下来


        交易中各种注意事项得再次感谢妈网,拜读了yitiaolo的帖子《我不是教你诈——2手房交易中做个明白人》,真的十分十分有帮助,强烈推荐!我的网签合同就是对着这个帖子一条条修订的,万分感谢!我把中介的义务也尽量明确到网签合同里了(因为我们要先垫几十万给业主赎契啊,风险好大,要中介尽责监督不能一房多卖,虽然这么写其实也没什么用,只能算是稍微约束下过户前中介不要和业主串通随意取消网签合同),结果那个中介的店长脸黑得像刮十级台风,心里估计骂了我一千遍,哈哈。不过卖我房子的中介mm倒是相对中立,不会只顾及卖家利益,也愿意帮忙说服业主在我们打了赎契款之后把赎契的银行卡放在我们手里保管,房产证赎出来之后也放在我们手里保管,这样我们能安心些。


        其实,请教妈网各位大神,像买家提前垫资赎契这种情况,应该如何做才能完全规避风险?假设赎契款没有拿去赎契,或者假设契赎好了但是拖着不过户?就算是违约,那会不会只赔违约金,赎契款就追不回来了呢?

网签完,波折来了。。。


波折一:20%个税旧规严行


        签网签合同的前一刻看到网上有新闻说广州的20%个税旧规严行,不过天河区还未实行,于是和业主在合同里约定,如果真的有20%个税就取消交易,互不追究;然后过了几天看网上新闻又有说天河已经开始执行了,豪宅或不过5年或非唯一的都要20%税。。。我们和业主都是非唯一,吓得我们亲自跑去天河房管局问了税务窗的人才放下心来,只要过5年了就不按20%收。


波折二:约定过户那天业主身份证不!见!了!


        怎么办!!!然后业主还让我们再打几十万给他!!!怎么可能!!!不给!!!我们已经垫了几十万赎契呢!!!天天催业主明确补办身份证的时间,业主还不耐烦了。这时专业靠谱的按揭人员发挥作用了,说约定过户的日期我们有义务给首期款,业主也有义务递件,业主不按期递件也可以属于违约,业主立刻去补办身份证了。。。


波折三:业主说老婆不!想!卖!了!


        不想卖?那把赎契款退给我们,然后你们违约,再赔违约款,交易额的10%(话说我觉得这个比例应该定得比赎契款高才保险,没经验啊)。然后业主说跟他老婆说了好久,终于愿意卖了。。。于是我们赶紧的去递件了。。。


        终于,过户完,完税完,新房产证出来了,等放款了。。。长嘘一口气。。。过户前的各种担心说多了都是泪。。。



2014/10/24回复
xgrqing:
写的非常好,我也有一段时间在天河看学位房,当时也发现了同一个房子不同的中介报价真是千差万别,差距10w毫不夸张,所以一定要货比三家才能挤掉水分。中介费我压根就没谈下来过,好多都是开口3个点,并且没有商量余地那种。真是把我惊的目瞪口呆,光中介费就要五六万啊,还不还价!我一度以为市区或许普遍这么高吧。不知是碰到的中介太强势,还是我太笨了。。。。。后来因其他原因暂停。
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拉下面子,拼命砍,砍不下来就不买了,反正不着急买。业主要是有心卖会帮口讲价的,中介要是有心想促成交易,也会让步的。
2014/10/24回复
gaby312gaby31213楼
挺详细的
2014/10/24回复
liuheart 发表于 2014-10-23 16:48
~~看房感受(3)~~

协和新世界:80+方两房,南向,卧室两个窗对着天河北路,很吵,小区有泳池,LG说小区..
金碧翡翠、保利中宇、银汇华庭的南向户型都不错,比较新、户型好也不对主干道。天逸名都不知怎么感觉管理有点问题,进去感觉老旧。
2014/10/24回复
看了LZ写的东西,没什么参考价值,很多是主观感觉。
2014/10/24回复
我纯属打酱油
2014/10/24回复
ManStory:
金碧翡翠、保利中宇、银汇华庭的南向户型都不错,比较新、户型好也不对主干道。天逸名都不知怎么感觉管理有点问题,进去感觉老旧。
查看原文
你说的这三个盘当然是好啊,不过我们不够钱买这三个盘的三房啊。。只能买两房了,哈哈
银汇华庭是不是还没过5年?银汇华庭的位置稍微偏了一点点。。。
2014/10/24回复
GEAINTGEAINT18楼
很佩服楼主,认真做了好多功课!
2014/10/24回复
留印
2014/10/24回复
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