【房产答疑会】专业房产律师答疑进行时，法律咨询，免费解决买房的疑难杂症~

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程灵素只看楼主

房子质量有问题肿么办？

开发商擅自更改规划方案怎么破？

买房遭遇纠纷该如何是好？

夫妻亲友之间纠缠不清的房产法律问题

还有你与中介，邻居，租客之间的那些烦心事儿！

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      趁2015年尾，小编邀请妈网红人谢秋谢大宝律师，为大家专业解答一切与房子有关的法律问题，关于房子的疑难杂症统统丢过来~~~纠结问题年前解决才能过个好年呀~~~我们律师，专业的！



谢律师简介：谢秋，女，2007年通过国家司法考试，其后完成律师实习期并通过考核，取得律师执业资格，曾为多家银行及担保公司等金融机构提供诉讼服务。2011年进入珠江投资集团，负责房产合同管理及诉讼代理工作。2015年初进入广东元道律师事务所执业，主理房产、金融及部分刑事案件。
   附上谢律师美美哒工作照一张~

谢律师说两句：“忧先于事故能无忧，事至而忧无济于事。所谓正确的风险意识，不是什么都认为有风险所以什么都不敢做，哪里都不敢去。而是因为清楚了风险在哪里，步子才迈得更加大，行动更加自如。”

小编温馨提示：本帖长期有效，集中的答疑时间为12月18日（本周五）上午9:00—11：00，下午14：00—16:00，其余时间，如果谢律师不在线，请各位麻油直接跟帖留言，谢律师会不定期回复大家，请各位耐心等候定期查看。谢谢支持!

欢迎麻油踊跃提问啊~

相关链接：
完结篇~~那些年，那些买卖路上的四字真坑（独家代理、现状交付、垫资赎契……）
http://www.gzmama.com/thread-4460160-1-1.html
【技术实用帖】为什么你的房子买的这么差劲，别人家的房子就南北通透，冬暖夏凉呢？
http://www.gzmama.com/thread-4449796-1-1.html

年底收房好闹心，才收没多久天花板就漏水了，你肯定没看这个！吐血整理收房攻略！
http://www.gzmama.com/thread-4479974-1-1.html

2015/12/15

精选回帖

yingde5014163楼

顶了啊，路过

2015/12/16回复

子连的小小梦想17楼

我朋友是外地户口，没在广州买保险，小孩看了个学位房。售楼部的说可以全款支付，和他们先签内部合同，这期间，小孩可以正常上学，就是没有房产证，这样靠谱吗？

2015/12/17回复

谢大宝46楼

本帖最后由谢大宝于 2015-12-18 12:07 编辑回复 cathyli27 的帖子回复 cathyli27 的帖子你家公已经过世，在法律上来说，是继承在先，买卖在后了。也就是说，实际上现在有权处分房子的人，应该是你家婆和继承有权继承你家公那部分房产的人。现在拿之前的委托书去办交易，不知道还能不能打时间差。但如果有权继承的人发现后，还是可以主张实现自己的权利的。

2015/12/18回复

那年的春天。97楼

非常感谢谢律师百忙之中的解答！我们现在确实已经收楼，也有那份&amp;lt;&amp;lt;商品住宅质量保证书&amp;gt;&amp;gt;,报修开发商也愿意承担维修，但就是维修进度慢，维修质量差，发现问题抱修已经过去三个月，问题还是没有解决，期间房屋我不能装修使用，还要交物业管理费。想问下这种情况能不能申请自己维修，找开发商赔付?另外，如果怀疑商品房屋质量问题，应该找什么部门检测，做为业主的个人应该如何主张申请呢？非常感谢！

2015/12/26回复

乐子妈咪最漂亮110楼

另外假如提起诉讼，律师费用大概多少啊

2016/01/04回复

全部回帖

小miumiu妈沙发

老公与前女友有共同房产，现在前女友要把房子买下来，我老公退出。请问她该怎么给我们钱？这个怎么算

2015/12/18回复

caoyinghua板凳

谢大宝:

这个首先肯定还是物业负责沟通。损失严重的话，你们可以考虑对楼上提起侵权之诉，但说实话，如果只是发霉，估计能够举证说明具体损失数额的证据不多，诉讼可能有点得不偿失。所以建议还是多协商。

查看原文

谢谢拉，我也是这么想，邻里之间，抬头不见低头见，也不想搞得太僵，不过看下一步漏水情况。能协调的来最好，如果长期协调不来，就没法子了

2015/12/18回复

谢大宝4楼

阿sa520:

律师您好，问一个简单的问题，现在准备买一套二手房，中介说现在查册都是在网上查，网上出来的报告可信吗？具有法律效应吗？我需不需要亲自去一趟房管所？

查看原文

通过中介买卖二手房，一般签订的是三方合同。中介是要对提供的查册情况负责的。

2015/12/18回复

谢大宝5楼

回复 cathyli27 的帖子

回复 cathyli27 的帖子

你家公已经过世，在法律上来说，是继承在先，买卖在后了。也就是说，实际上现在有权处分房子的人，应该是你家婆和继承有权继承你家公那部分房产的人。
现在拿之前的委托书去办交易，不知道还能不能打时间差。但如果有权继承的人发现后，还是可以主张实现自己的权利的。

2015/12/18回复

谢大宝6楼

回复 cathyli27 的帖子

刚一开始没反应过来，不好意思，已经在上面答复了。

2015/12/18回复

谢大宝7楼

小miumiu妈:

老公与前女友有共同房产，现在前女友要把房子买下来，我老公退出。请问她该怎么给我们钱？这个怎么算

查看原文

共同所有，对产权没有特殊约定的，一般是五十五十。当然，如果协商出一个双方都同意的其他比例，法律也是不禁止的。具体的做法，当然是先签协议，把各方权利义务和收钱办手续的具体时间都写清楚，然后再按部就班就是了。

2015/12/18回复

谢大宝8楼

kinhboycn:

目前碰到一个房子，情况比较特殊，还望给些专业意见。房产由一对已离婚两年的前夫妇共同拥有，男方目前再婚且育有一子。二人有离婚协议，该房产归男方所有，由男方继续供剩下的按揭贷款，但男方承诺给女方购置一套价值xx万的房产。但离婚两年後，现状是女方住在该物业，且每月由男方继续还月供，男女双方也没有做析产，房产证上依然是两人共有，同时，男方夜没有给女方另购房产。目前男女双方协商好卖出该房产後按比例分配，女方占多数，男方不再需要另外购置房产给女方。目前中介给的方案是，在离婚协议基础上另签补充协议体现新的财产分配安排，并公证。我选择全商贷，目前按揭公司联系了某银行的三家支行，其中两家愿意做，一家认为风险太大不做。请教，从法律角度上述做法是否ok，离婚协议是有民政局公章的，补充协议经过公证是否能替代离婚协议并有法律效力？男方和目前的配偶并无婚前财产公证，补充协议是否需要男方新配偶签字同意？卖方情况较为特殊，但男方愿意自行找公司垫资赎契，但要求订金和银行放出的尾款打入女方账号，而再递件後首付打入男方账号还垫资款。请问整个买卖过程我作为买房由哪些风险点，有哪些需要特别注意的，递件後有无可能不成功，毕竟递件后一般就要付首期啦。

查看原文

回复 kinhboycn 的帖子

情况确实有那么点复杂。如果双方再签补充协议并且公证，效力是可以覆盖掉离婚协议中相冲突部分的，但有两个问题要注意一下。
一个是建议最好男方的新配偶也一起签字，毕竟房子在他们婚前没有完成好交付，如果她将来出来扯皮，就算没胜算也毕竟耽误你时间。二是因为付款方式有点复杂，一定要全部在合同里写得清清楚楚，之后切记不要接受任何口头通知的变动。

2015/12/18回复

五十八度的热爱9楼

谢律师好，请教一个问题，我哥哥的朋友想把他的房子假卖给我哥哥，就是我哥哥用自己的名额买下朋友的房子，朋友再用这套房子的钱再去买一套，月供。等于套银行的贷款，炒楼。请问这样操作会有什么风险？

2015/12/18回复

妈妈宝贝的吻10楼

谢律师好。我家老人去世前有公证将房子赠与孙子，现在老人的子女对房子都没意见，还建议最好将房子过户到孩子的爸爸名上，说是这样更好，因为给孙子还得等到18岁后才能做主（孩子还在读小学），想请问：哪种方法更好？如果过户到孩子爸爸名下，孩子妈有份吗？还有，如果放弃公证处那边，去房管局办手续，要交什么税费吗？是多少呢？像这种情况大概要多久才能办好？谢谢！

2015/12/18回复

意意瓦11楼

回复谢大宝的帖子

谢谢详细解答，那贷款中加上担保人，而担保人是老人，这可以算以后的依据吗？那有些说法是首期和贷款如果有老人的转帐凭证也不靠谱咯？只能去公证？是在办按揭前办还是签商品房合同前就要办了？如果去公证的话广州是去办理的以及有什么步骤？

谢谢！

2015/12/18回复

谢大宝12楼

五十八度的热爱:

查看原文

我不太清楚双方的协议怎么签的，问题说清楚的话，倒不是不可行。对于你哥哥来说，风险可能就在于影响了自己的购房名额。
对于对方的话，即使签了协议，但毕竟在房管部门按照正式手续过了户，物权发生变动。万一出了问题，房子不是必然要得回来，估计只能要房款了。

2015/12/18回复

晴天见见13楼

晴天见见:

这个问题是要分两步。首先是看车位的权属问题。如果车位所占面积实际上没有 ...

查看原文

想问下这个业委会和业主大会是业主自发组织的是吗？全体业主的具体概念是怎样呢？

2015/12/18回复

谢大宝14楼

妈妈宝贝的吻:

查看原文

目前来说，18岁以下，确实只能加名，不能直接接受过户。过户到爸爸名下，妈妈没有物权，但因为是婚姻存续期间所得，万一出现问题，主张评估价的一半，还是可以争取的。但如果事先有书面约定，比如说房子在孩子18岁之后必须做如何的处理，那就约定优先。
你们的情况，如果放弃遗嘱继承，直接到房管局的话，走法定继承估计还是要求你们提供公证书。
具体的税费和办理时间，估计要到房管局咨询一下了。

2015/12/18回复

谢大宝15楼

查看原文

是的，举个比较极端的例子。如果不能协商，要通过诉讼离婚。房子的价值也无法通过调解来分割的话。法院可能采取的措施是：由专业机构给出房子现在的评估价值，减掉首付，减掉还欠银行的按揭款，中间那一部分，双方平分。有证据能证明有过错的少分或不分。

2015/12/18回复

谢大宝16楼

意意瓦:

谢谢详细解答，那贷款中加上担保人，而担保人是老人，这可以算以后的依据吗？那有些说法是首期和贷款如果有老人的转帐凭证也不靠谱咯？只能去公证？是在办按揭前办还是签商品房合同前就要办了？如果去公证的话广州是去办理的以及有什么步骤？

谢谢！

查看原文

担保人只是增加了老人的责任，也就是你们都还了不了，银行还可以追老人。没有给老人更多的保障啊。不是一定要公证，但必须要夫妻双方，特别是非老人子女的那一方签字按指模，表示知悉并认可，老人的出资情况。
这样在出了问题之后，老人才能根据这份书面文件，来主张自己的债权，也就是争取把钱要回来。

2015/12/18回复

谢大宝17楼

婚后的话，只有转账记录，无法直接证明这个钱是不是属于只赠予给自己子女的。所以一般来说，要万无一失，肯定要另外一方的签名，表示知悉并同意，这个赠予对象并不包括自己。

2015/12/18回复

gzsundai18楼

大宝律师好。之前我们也有一处房产需要做一份公证，可是公证处却说不对私人公证。那么请问，1.你们提到的需要去公证处做公证到底是找哪里呢？2.当时因为着急，我们就找了一位律师帮我们见证协议的房产文件，但现在这名律师考取了公务员，没有继续就职律师这一职务，请问由于这位律师的职业变更我们的房产协议还有效吗？是否需要另外重新签订呢？万分感谢。

2015/12/18回复

程灵素楼19楼

各位麻油，今天的集中答疑时间已经结束，其余时间，如果谢律师不在线，请各位麻油直接跟帖留言，谢律师会不定期回复大家，请各位耐心等候定期查看。感谢各位麻油的支持~~

2015/12/18回复

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