【房产答疑会】专业房产律师答疑进行时，法律咨询，免费解决买房的疑难杂症~

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程灵素只看楼主

房子质量有问题肿么办？

开发商擅自更改规划方案怎么破？

买房遭遇纠纷该如何是好？

夫妻亲友之间纠缠不清的房产法律问题

还有你与中介，邻居，租客之间的那些烦心事儿！

啊！啊！啊！啊！怒摔有木有！

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妈妈再也不用担心我的买房问题了

      趁2015年尾，小编邀请妈网红人谢秋谢大宝律师，为大家专业解答一切与房子有关的法律问题，关于房子的疑难杂症统统丢过来~~~纠结问题年前解决才能过个好年呀~~~我们律师，专业的！



谢律师简介：谢秋，女，2007年通过国家司法考试，其后完成律师实习期并通过考核，取得律师执业资格，曾为多家银行及担保公司等金融机构提供诉讼服务。2011年进入珠江投资集团，负责房产合同管理及诉讼代理工作。2015年初进入广东元道律师事务所执业，主理房产、金融及部分刑事案件。
   附上谢律师美美哒工作照一张~

谢律师说两句：“忧先于事故能无忧，事至而忧无济于事。所谓正确的风险意识，不是什么都认为有风险所以什么都不敢做，哪里都不敢去。而是因为清楚了风险在哪里，步子才迈得更加大，行动更加自如。”

小编温馨提示：本帖长期有效，集中的答疑时间为12月18日（本周五）上午9:00—11：00，下午14：00—16:00，其余时间，如果谢律师不在线，请各位麻油直接跟帖留言，谢律师会不定期回复大家，请各位耐心等候定期查看。谢谢支持!

欢迎麻油踊跃提问啊~

相关链接：
完结篇~~那些年，那些买卖路上的四字真坑（独家代理、现状交付、垫资赎契……）
http://www.gzmama.com/thread-4460160-1-1.html
【技术实用帖】为什么你的房子买的这么差劲，别人家的房子就南北通透，冬暖夏凉呢？
http://www.gzmama.com/thread-4449796-1-1.html

年底收房好闹心，才收没多久天花板就漏水了，你肯定没看这个！吐血整理收房攻略！
http://www.gzmama.com/thread-4479974-1-1.html

2015/12/15

精选回帖

yingde5014163楼

顶了啊，路过

2015/12/16回复

子连的小小梦想17楼

我朋友是外地户口，没在广州买保险，小孩看了个学位房。售楼部的说可以全款支付，和他们先签内部合同，这期间，小孩可以正常上学，就是没有房产证，这样靠谱吗？

2015/12/17回复

谢大宝46楼

本帖最后由谢大宝于 2015-12-18 12:07 编辑回复 cathyli27 的帖子回复 cathyli27 的帖子你家公已经过世，在法律上来说，是继承在先，买卖在后了。也就是说，实际上现在有权处分房子的人，应该是你家婆和继承有权继承你家公那部分房产的人。现在拿之前的委托书去办交易，不知道还能不能打时间差。但如果有权继承的人发现后，还是可以主张实现自己的权利的。

2015/12/18回复

那年的春天。97楼

非常感谢谢律师百忙之中的解答！我们现在确实已经收楼，也有那份&amp;lt;&amp;lt;商品住宅质量保证书&amp;gt;&amp;gt;,报修开发商也愿意承担维修，但就是维修进度慢，维修质量差，发现问题抱修已经过去三个月，问题还是没有解决，期间房屋我不能装修使用，还要交物业管理费。想问下这种情况能不能申请自己维修，找开发商赔付?另外，如果怀疑商品房屋质量问题，应该找什么部门检测，做为业主的个人应该如何主张申请呢？非常感谢！

2015/12/26回复

乐子妈咪最漂亮110楼

另外假如提起诉讼，律师费用大概多少啊

2016/01/04回复

全部回帖

意意瓦沙发

回复谢大宝的帖子

谢谢详细解答，那贷款中加上担保人，而担保人是老人，这可以算以后的依据吗？那有些说法是首期和贷款如果有老人的转帐凭证也不靠谱咯？只能去公证？是在办按揭前办还是签商品房合同前就要办了？如果去公证的话广州是去办理的以及有什么步骤？

谢谢！

2015/12/18回复

谢大宝板凳

五十八度的热爱:

谢律师好，请教一个问题，我哥哥的朋友想把他的房子假卖给我哥哥，就是我哥哥用自己的名额买下朋友的房子，朋友再用这套房子的钱再去买一套，月供。等于套银行的贷款，炒楼。请问这样操作会有什么风险？

查看原文

我不太清楚双方的协议怎么签的，问题说清楚的话，倒不是不可行。对于你哥哥来说，风险可能就在于影响了自己的购房名额。
对于对方的话，即使签了协议，但毕竟在房管部门按照正式手续过了户，物权发生变动。万一出了问题，房子不是必然要得回来，估计只能要房款了。

2015/12/18回复

晴天见见4楼

晴天见见:

这个问题是要分两步。首先是看车位的权属问题。如果车位所占面积实际上没有 ...

查看原文

想问下这个业委会和业主大会是业主自发组织的是吗？全体业主的具体概念是怎样呢？

2015/12/18回复

谢大宝5楼

妈妈宝贝的吻:

谢律师好。我家老人去世前有公证将房子赠与孙子，现在老人的子女对房子都没意见，还建议最好将房子过户到孩子的爸爸名上，说是这样更好，因为给孙子还得等到18岁后才能做主（孩子还在读小学），想请问：哪种方法更好？如果过户到孩子爸爸名下，孩子妈有份吗？还有，如果放弃公证处那边，去房管局办手续，要交什么税费吗？是多少呢？像这种情况大概要多久才能办好？谢谢！

查看原文

目前来说，18岁以下，确实只能加名，不能直接接受过户。过户到爸爸名下，妈妈没有物权，但因为是婚姻存续期间所得，万一出现问题，主张评估价的一半，还是可以争取的。但如果事先有书面约定，比如说房子在孩子18岁之后必须做如何的处理，那就约定优先。
你们的情况，如果放弃遗嘱继承，直接到房管局的话，走法定继承估计还是要求你们提供公证书。
具体的税费和办理时间，估计要到房管局咨询一下了。

2015/12/18回复

谢大宝6楼

查看原文

是的，举个比较极端的例子。如果不能协商，要通过诉讼离婚。房子的价值也无法通过调解来分割的话。法院可能采取的措施是：由专业机构给出房子现在的评估价值，减掉首付，减掉还欠银行的按揭款，中间那一部分，双方平分。有证据能证明有过错的少分或不分。

2015/12/18回复

谢大宝7楼

意意瓦:

谢谢详细解答，那贷款中加上担保人，而担保人是老人，这可以算以后的依据吗？那有些说法是首期和贷款如果有老人的转帐凭证也不靠谱咯？只能去公证？是在办按揭前办还是签商品房合同前就要办了？如果去公证的话广州是去办理的以及有什么步骤？

谢谢！

查看原文

担保人只是增加了老人的责任，也就是你们都还了不了，银行还可以追老人。没有给老人更多的保障啊。不是一定要公证，但必须要夫妻双方，特别是非老人子女的那一方签字按指模，表示知悉并认可，老人的出资情况。
这样在出了问题之后，老人才能根据这份书面文件，来主张自己的债权，也就是争取把钱要回来。

2015/12/18回复

谢大宝8楼

婚后的话，只有转账记录，无法直接证明这个钱是不是属于只赠予给自己子女的。所以一般来说，要万无一失，肯定要另外一方的签名，表示知悉并同意，这个赠予对象并不包括自己。

2015/12/18回复

gzsundai9楼

大宝律师好。之前我们也有一处房产需要做一份公证，可是公证处却说不对私人公证。那么请问，1.你们提到的需要去公证处做公证到底是找哪里呢？2.当时因为着急，我们就找了一位律师帮我们见证协议的房产文件，但现在这名律师考取了公务员，没有继续就职律师这一职务，请问由于这位律师的职业变更我们的房产协议还有效吗？是否需要另外重新签订呢？万分感谢。

2015/12/18回复

程灵素楼10楼

各位麻油，今天的集中答疑时间已经结束，其余时间，如果谢律师不在线，请各位麻油直接跟帖留言，谢律师会不定期回复大家，请各位耐心等候定期查看。感谢各位麻油的支持~~

2015/12/18回复

wonderliang101511楼

律师好，我在南沙某楼盘交了8万定金，又不想买了。签了认购书，请问可以退定金吗？

2015/12/18回复

自由飞翔_700612楼

您好，律师：遇到一件交了构房定金，发现公司交纳的社保有一个月是补交的，那就不符合购房条件了，购房定金还能退不？如果和地产商签署合同交纳部分房款，等条件符合时再签订正式合同，存在风险有多大？谢谢

2015/12/18回复

zhaoanna66613楼

9月28日通过搜房网中介签购房合同，10月11日同其工作人员冯某某签的按揭合同，交6000按揭费。因为当时他说同贷书出来只用一个月，所以没交加急费。
没想到，直到今天12月18日同贷书都没有出来，这两个月期间，冯某以各种借口欺骗隐瞒，说材料早递上去了，是公积金中心流程太慢让等等，还说年㡳他们业务太多忙不过来。11月份买卖双方无数次与他沟通，他都是今天推明天，这周推下周，甚至不接电话。害得我与卖家闹矛盾，卖家甚至要发律师函毁约。我们也因为同贷未出其间更换工作，新单位不能交公积金原单位停交而且只好自己垫钱续交白白损失几千元。我要打关司求律师联系电话

2015/12/19回复

谢大宝14楼

意意瓦:

那请问这份签字的文件到底是什么形式的？自己写份签字盖章就可以？就不需要去公证了？

查看原文

只要内容表示清楚，签名和指印是真实的就可以了。律师见证或者公证，也只是为了增加其可信度，你如果有这个预算加个保险也行，但不是非要不可。

2015/12/19回复

谢大宝15楼

gzsundai:

查看原文

你好，我确实没听过公证处不对私人这一说呢。每个区都有公证处，广州市也有。我们所涉及的业务一般在南方公证处多，仓边路中院旁边和信德大厦都有办公点。另外，正规的律师见证，一般来说是至少两人，其中一名可以是实习律师，而且见证文件是要加盖律师事务所公章的。见证当时满足这些条件的话，之后的职业变动，不影响律师见证文件的效力。

2015/12/19回复

谢大宝16楼

wonderliang1015:

律师好，我在南沙某楼盘交了8万定金，又不想买了。签了认购书，请问可以退定金吗？

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你好，从法律层面来说，在双方都没有其他违约行为的前提下，买家选择终止交易的话，诚意金可退，定金是没有义务退了的。

2015/12/19回复

谢大宝17楼

自由飞翔_7006:

查看原文

你好，定金是否能退，要看合同里对购房资格这一项是怎么约定的。如果是有约定买方确保具备购房资格，那因此购买不能，其实等于是买家违约了。等条件符合再正式交易不是不可行，但具体条款一定要看仔细，不要相信合同里没有体现出的口头承诺。

2015/12/19回复

谢大宝18楼

回复 zhaoanna666 的帖子

你好，我在别的帖子说过，所谓诉讼并不能解决所有问题。如果你的官司是针对中介的口头承诺，没有任何书面文件能证明对方保证了一个月的期限的话，说实话是基本没有胜算的，这样的案子我没有办法接。如果有律师信誓旦旦跟你说赢面大有信心，要你先交费委托的话，我建议你也不要轻易相信，先问问他想采取的诉讼策略。
就我所知，一般二手房交易，对同贷书到底多久能拿到，是不做具体约定的，因为不是中介的义务，也不是买家的义务。比较多见的只是约定买家要在多久提供所需资料，以及在同贷书拿到后多久配合交易而已。但你们的合同我没见过，不好做判断。但如果没做约定，卖家因为这个着急，真发律师函给你，那你也不必担心。看看律师函上说的解约依据站不站得住脚，然后再考虑是不是也要委托律师处理。

2015/12/19回复

zhaoanna66619楼

谢大宝:

你好，我在别的帖子说过，所谓诉讼并不能解决所有问题。如果你的官司是针对中介的口头承诺，没有任何书面文件能证明对方保证了一个月的期限的话，说实话是基本没有胜算的，这样的案子我没有办法接。如果有律师信誓旦旦跟你说赢面大有信心，要你先交费委托的话，我建议你也不要轻易相信，先问问他想采取的诉讼策略。就我所知，一般二手房交易，对同贷书到底多久能拿到，是不做具体约定的，因为不是中介的义务，也不是买家的义务。比较多见的只是约定买家要在多久提供所需资料，以及在同贷书拿到后多久配合交易而已。但你们的合同我没见过，不好做判断。但如果没做约定，卖家因为这个着急，真发律师函给你，那你也不必担心。看看律师函上说的解约依据站不站得住脚，然后再考虑是不是也要委托律师处理。

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但是按揭2个月都没有递件，误我少收两月租，这算不算不作为？我有视频资料您看看

2015/12/19回复

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