羊城末九流”链家越秀有1300多个小区我这边找到226个小区有成交或租赁记录的......
226个小区中，有31个没有楼龄记录的
楼龄20年及以上的有141个，114704户
......
天河区1100多个小区，419个有成交或出租记录，134个20年及以上楼龄，74095户
荔湾这四个数依次是917，201，75，58420
海珠这四个数依次是1173，387，124，93441
白云这四个数依次是969，488，180，132627“
喜欢这样的数据分析！你的意思是根据链家数据10年后各区按照楼盘或者小区计晋级【老破】级别的比例大概是：
越秀62% 天河32% 荔湾22% 海珠33% 白云50%？
回复关于越秀的两个假设：
1）存量供应少10%？你说的是租赁供应减少？不太可能吧？
2）少10%的人口（常住）？越秀区常住人口近年已经增长乏力，伴随着老城区传统批发行业的搬离和没落以及低端服务业零售业需求的降低只会一年不如一年吧，虽然未来会有一部分天河和城中村拆改违溢出的租赁需求但总体来说估计还是烂泥扶不上墙。如果再考虑到未来计生政策的进一步调整取缔以及中高端就业人口的东进，我想老城区的楼梯楼尤其老破小非学区将越来越不能满足新中产大家庭的自住需求吧。既没有大幅的新增需求又没有供应减少的可能性的话，那么老破看来只能是供过于求了。
一点关于老破小的理解
28034118房产楼市
2017年越秀区常住人口116.38万人
链家越秀有1300多个小区
我这边找到226个小区有成交或租赁记录的，占总小区数的近1/6
这里一共172550户，可以估算越秀总户数大致是100万户，和常住人口数基本能吻合上
226个小区中，有31个没有楼龄记录的
楼龄20年及以上的有141个，114704户
按上面的总户数算，也差不多是总数的近1成了
楼龄30年及以上的也有35个，35532户，接近3%
越秀好几年没出过新宅地了，新盘屈指可数，往后的10年、20年如果没有大变动，这1300个小区会一步步成熟老化，楼龄肯定一步步增长
现在讨论老破小不是都喜欢说30年及以上吗？
10年后，这141个楼龄20年及以上的近一成的楼盘，就会变成30年及以上的真正老破小了
这些盘有价值吗？
或者说吧，越秀区在未来十年，存量供应少10%，或者少10%的人口，有多大的可能性？
我觉得可以往这个方向想一想
这是我的一点思考
P.S.
天河区1100多个小区，419个有成交或出租记录，134个20年及以上楼龄，74095户
荔湾这四个数依次是917，201，75，58420
海珠这四个数依次是1173，387，124，93441
白云这四个数依次是969，488，180，132627
其他不列了，链家也没覆盖这么全
2018/09/29
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bby322沙发羊城末九流:
看到某个贴回复，老破小30年后怎么办我想了想，随便看了看数据2017年越秀区常住人口116.38万人链家越秀有1300多个小区我这边找到226个小区有成交或租赁记录的，占总小区数的近1/6这里一共172550户，可以估算越秀总户数大致是100万户，和常住人口数基本能吻合上226个小区中，有31个没有楼龄记录的楼龄20年及以上的有141个，114704户按上面的总户数算，也差不多是总数的近1成了楼龄30年及以上的也有35个，35532户，接近3%越秀好几年没出过新宅地了，新盘屈指可数，往后的10年、20年如果没有大变动，这1300个小区会一步步成熟老化，楼龄肯定一步步增长现在讨论老破小不是都喜欢说30年及以上吗？10年后，这141个楼龄20年及以上的近一成的楼盘，就会变成30年及以上的真正老破小了这些盘有价值吗？或者说吧，越秀区在未来十年，存量供应少10%，或者少10%的人口，有多大的可能性？我觉得可以往这个方向想一想这是我的一点思考P.S.天河区1100多个小区，419个有成交或出租记录，134个20年及以上楼龄，74095户荔湾这四个数依次是917，201，75，58420海珠这四个数依次是1173，387，124，93441白云这四个数依次是969，488，180，132627其他不列了，链家也没覆盖这么全
查看原文2018/09/29回复
羊城末九流楼板凳bby322:
”链家越秀有1300多个小区我这边找到226个小区有成交或租赁记录的......226个小区中，有31个没有楼龄记录的楼龄20年及以上的有141个，114704户......天河区1100多个小区，419个有成交或出租记录，134个20年及以上楼龄，74095户荔湾这四个数依次是917，201，75，58420海珠这四个数依次是1173，387，124，93441白云这四个数依次是969，488，180，132627“喜欢这样的数据分析！你的意思是根据链家数据10年后各区按照楼盘或者小区计晋级【老破】级别的比例大概是：越秀62% 天河32% 荔湾22% 海珠33% 白云50%？回复关于越秀的两个假设：1）存量供应少10%？你说的是租赁供应减少？不太可能吧？2）少10%的人口（常住）？越秀区常住人口近年已经增长乏力，伴随着老城区传统批发行业的搬离和没落以及低端服务业零售业需求的降低只会一年不如一年吧，虽然未来会有一部分天河和城中村拆改违溢出的租赁需求但总体来说估计还是烂泥扶不上墙。如果再考虑到未来计生政策的进一步调整取缔以及中高端就业人口的东进，我想老城区的楼梯楼尤其老破小非学区将越来越不能满足新中产大家庭的自住需求吧。既没有大幅的新增需求又没有供应减少的可能性的话，那么老破看来只能是供过于求了。
查看原文我是不敢给老破小下结论的，论坛上支持和不支持都不讨好，贴出假设的方向大家一起讨论呗😂数字只是一个推算，供参考
2018/09/29回复
羊城末九流楼4楼喵世界:
即便有土地，未来不会增加供应了，参照首都东西城，除了旧改和文物保护类需要，不再增加新增商品住宅土地。现在的方向已经开始转向城市更新。土地集约，也不可能无限制往周边扩展，会把精力集中到成熟区域的老旧房子改造。如果还年轻，可以买一套市中心老破入手，未来收益很大。PS:开发商拼命在找市区的旧改项目。
查看原文业内人士方向把握很准啊😃不知道以后会不会有像香港唐楼收购这种业态的存在😃
2018/09/29回复
cqw12226楼有人话，以后的老破小不值钱，会形成同一片区价差拉大距离，还有人认为，价差有可能高达10倍。。
如果老破是九层以下楼房的，这价差就是肥肉、就是一号土猪了。。。
开发商绝对如狼般撕抢了。。
一切睇利润。。
如果老破是高层的，才可能烂在手上。。。
如果老破是九层以下楼房的，这价差就是肥肉、就是一号土猪了。。。
开发商绝对如狼般撕抢了。。
一切睇利润。。
如果老破是高层的，才可能烂在手上。。。
一切睇利润。。
2018/09/29回复
bby3227楼羊城末九流:
我是不敢给老破小下结论的，论坛上支持和不支持都不讨好，贴出假设的方向大家一起讨论呗😂数字只是一个推算，供参考
查看原文哈，我倒不是不看好老破，我认为部分老破还是有价值，不过这些多数是捆绑了附加值带有资源稀缺性或具备商业价值的老破，也就是说买老破也是要精挑细选吧。从大趋势来看供求形势是不乐观的，尤其广州老城区，除非广州能像香港甚至上海静安南京西那样，老区仍然有那么多高大上写字楼高端就业人口支撑，那么老破还是可以跑赢市场的。这个概率有多高？
2018/09/29回复
xiuxiujun
如花的季节10楼只想知道，有多少人还能“换得起”房子的。换不起不单指是金钱问题，还有居住习性问题。真正流通的房子比例有多少。老西关五十年以上的大把，也没见有多少上市，烂在自己的手上是不可能，两脚一伸闭上眼没眼看。
2018/09/29回复
羊城末九流楼11楼xiuxiujun:
现在楼龄已经20多年，两个小孩用个10来年，接近40年的楼龄会有人敢买不？
查看原文我觉得吧，好的盘再久也会在那，差的盘可能就要等改造了，看看香港可能有收获。香港遍地四五十年盘，我们现在的情况又跟香港好像
2018/09/29回复
如花的季节12楼回复 cqw1222 的帖子
有人话，以后的老破小不值钱，会形成同一片区价差拉大距离，还有人认为，价差有可能高达10倍。。如果老破是 ...
五十年以上的二三层老破小，政府都拆不起，更别妄想以后高层老破大能拆了。今天的老破小就是高大新的明天，今天的高大新就是老破小的明天，时间问题。
2018/09/29回复
cqw122213楼如花的季节:
五十年以上的二三层老破小，政府都拆不起，更别妄想以后高层老破大能拆了。今天的老破小就是高大新的明天，今天的高大新就是老破小的明天，时间问题。
查看原文家人去芬兰探亲，住亲戚市区的房子，房子电梯居然是推拉闸那种，梯龄60+。
这房子，一样可以贷款交易。。
这是中国房子的未来。。
这房子，一样可以贷款交易。。
这是中国房子的未来。。
2018/09/29回复
