我那个时候134好像是南北对流，低层放盘价才355。两个月过去了128都有人放盘450。

我看的那时候，有套全新未入住的望江159平才463万。当然那个税要重一些。

本帖最后由 辰辰妈511 于 2017-2-20 14:30 编辑 cenxx 发表于 2017-02-18 20:06zaoge 发表于 2017-02-18 20:04回复 wo20162016 的帖子我觉得你要么这个凯3楼，要么拜庭高层咯，你纠结..1111111111111111111111111111111111111111

这个楼盘价格一直跟罗马差不多，或略低10%吧。大户型为主，小面积不多。楼盘均价你可以参考安居客但房源就不要参考它。

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上面说御景湾好的，不知是否实地看过

1、区位
御景湾夹在华南快速和新光快速的中间，
但上华南快速和新光快速附近没有路口，
（由于桥高的关系，永不可能有口的），
相比之下，罗马家园上这两条路要便捷得多。
如果你细看，御景湾除了到大学城方便
往北到市内、往南到番禺南沙、往东到惠州东莞、往西到广州南站、佛山
都不如罗马家园方便。

2、市政路
御景湾南边的大片绿地（江边），
都是规划中的市政路。
由于是海珠区临江路的一部分，这路一定会开的。

3、绿化
御景湾绿化，现在是比较好的，但如果
南边的市政路开了，由于楼距比罗马家园窄，
绿地不比罗马家园多。

4、人气
御景湾入住人数，是市内盘中我见到的最少的了
走一圈，很冷清，适合隐居。
但胆小的，晚上黑灯瞎火，一定是”瘆得慌”。

5、环境
罗马家园的周围，是热闹的城中村
御景湾的周围，是冷清的城中村
（地铁不通达的城中村，可以想象一下）

6、公共配套
学校、医院，都比罗马家园差一个档次
比如学校，罗马家园有北大附中广州实验学校，南洲小学，比较完善的幼儿园
医院，罗马家园有社区中心卫生院，离广医发二院南院也更近。
御景湾走了一圈，没发现像样的学校、医院。

地铁、公交，御景湾更不能比

7、商业配套
由于人气的关系，
御景湾比罗马家园差太远太远。
上周到御景湾，发现会所门口的药店，都关门了
（想想，药店都开不下去，是什么概念）

不过，有些东西好像便宜些
比如，沥滘一袋陶粒卖15元，御景湾旁边只卖11元

8、是否安静
受华南快速和新光快速的影响，
御景湾并不安静。不信？去实地看看啦。

9、空气
御景湾离华南快速太近（东南方，多数是上风口），
华南快速车流的废气能直接杀到。

10、发展前景
御景湾附近（小洲村周围），
20年内，不可能动到的。

11、管理
御景湾盘小些，出入人少些，
管理可能会好些。
我去时，每个门都有人看，
但自由进出，门卫开门也没问什么。
（当然，海珠区的楼盘，基本都这样了）

大神分析很到位，能不能分析一下沥滘村什么时候拆以及未来几年的发展前景

还有罗马家园现在的价格跟番禺的一些如雅居乐差不多。这个有点难以理解。海珠不是比番禺方便很多吗

新广州人觉得番禺环境高大上，没有太多洛溪大桥和新光大桥塞车的经历。

如果政府决心拆，补偿到位的话肯定拆的掉的。但是，感觉海珠区就是个花瓶，喜欢放卫星，喜欢打扮花里胡哨的，但需要脱胎换骨的实事干不了几件

首先罗马，御景湾两个小区我都很熟悉，看过御景湾就再也不想去看罗马，两个楼盘定位都不一样，一个一线江景豪宅，小区大部分大户型，一个只是人多而已，您说罗马绿化好过御景湾不知道如何说😂，御景湾占地面积16万平，容积率1.9，绿化率50%，总户数1600多户，罗马家园21万平，容积率3.1，总户数8000户，不知道您说的罗马绿化大于御景湾是怎么计算的，容积率一个1.9一个3.1完全不是一个等级的。容积率这是基本建筑常识，相信您应该有了解怎么回事吧，人均绿地就更不用算了，御景湾还没有算上私家江岸绿地。  罗马四周封闭小区里根本不透风，大部分为1梯多户2梯多户的塔楼，南北通透的户型不多，御景湾东西向是流通的，小区很通风，大部分户型为一梯一户或者2梯3户的板楼，95%以上户型都是南北通透，2:物业更不是一个等级的，罗马很多栋楼道里都是杂物，根本没办法通行，这是最基本的消防要求，难道指望火灾的时候坐电梯逃生？3:您说的江边规划路开放，那基本是 N年后的事情了，根据规定小区里面的规划路在不影响交通的情况下可以不开放，御景湾小区里的规划路在N年后都不会影响交通，这里的N大于10，况且要小区里的规划路放开知道多难吗？4:学位御景湾是南武教育集团的南武实验小学，未来直升南武中学是趋势，虽然南武中学也一般，罗马里面的北大附属学校只是名字响亮，教学质量大家自己辨别😃，当然要买学位房也不买海珠啦是吧，这不是海珠的优势。5:交通方面我想说的是之前我也说过开车的无所谓，新光和华快的出口都是跟罗马一样的，日常开车出行的还在乎多2公里上新光吗，御景湾上新光往天河方向绝对不塞车，罗马不好说，指望通过地铁通勤的就是另外一种情况了，御景湾不是刚需盘。最后我想说的是买楼还是要自己实地了解。自己根据自己情况辨别😀😀😀

貌似御景比罗马单价便宜一些？我觉得自住肯定不卖选御景，过几年想换选罗马。因为交通方便这点会令到楼价上涨多点，容易出手点。

两边都没实地看过，不好评论。不过大体赞同楼上说的，如果不是打定主意一个楼盘坚持住下去，公共交通方便一些的是有助于出手换房

半斤八两

谈不上不好卖，目前御景湾放出房源少，要不就是200多方大户型，小户型放出很快卖掉，投资的话目前看不如天河，长期不好说，毕竟天河价高1倍以上，看自己需求，对公共交通不敏感的御景湾是不错的选择，都5年没搭过地铁公交了😃

确实，网上看到的是200多方，太大了买不起。。。100多方的还没看到网上房源

是的，很少，大户为主。

御景湾和罗马我都比较了解，御景湾的小区确实不错，江边走走也挺舒服。但是两者定位真的不同。御景湾更合适改善型居住，大户型为主，管理费也昂贵很多，合适整天私家车进出的业主。另外要注意的是，御景湾的江景房是并不是南北朝向，实际上是西南朝向。还有就是御景湾面对的是珠江主航道，过往很多是大货船，轰鸣声还是挺明显的，早晚视线不好还鸣笛，这点实际上挺烦心的。而罗马户型就多样些，大中小户型都有，管理费便宜，住家人多，小区内小孩多，人气足，小区内的教育配套全，兴趣班不少，新建的社区医院就在旁边，家中老人看一般的小病价格很便宜，附近酒楼有鸣厨公馆，据说粤菜出品还不错，景业高尔夫还可以打打高尔夫，网球，羽毛球，小区内还有大型的健身房，买菜到荟萃市场也就走几分钟，场地很大，品种很多，人气很旺，价格也比市内便宜不少。至于地铁沥滘站旁边的“001广州之窗”就更不用说了，江边三栋超高层甲级写字楼单单占地面积就有16万平方米！楼宇江边一线排开霸气十足！全面投入使用后将为罗马带来源源不断的住房租赁和买卖需求，近水楼台先得月嘛！另外，沥滘站是广佛线和3号线的交汇站，还是规划中海珠轻轨的交汇站，未来轻轨或可沿南中轴线直达小蛮腰。将来海珠湖的南门就在罗马对面的后滘村，湿地公园二期南门也离不远。记得当初御景湾卖的比罗马贵不少，但是这几年罗马的房价已经反超御景湾了，这就是市政规划以及位于交通节点带来的溢价。

刚刚换来了之前SZ的大老板，据说执行力不错！

那是省长，不是广州书记，省长得管全省经济，而不能只盯着广州。

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1、看来是业界人士，失敬失敬。如果你主推这个，我打算不发言了。

2、定位是定位，实际是实际。

比如，琶洲壹号定位广州最高端的别墅，实际上如何？

3、我只是吃瓜群众，
但萝卜青菜，各有所爱。
珠江御景湾看了，就觉不喜欢，没办法。

4、御景湾的南武小学，在楼盘人气不足的情况下，
你认为学校水平能与本校比？
校区在高速路高架桥的旁边（目测教学楼离桥50米左右？
这桥，可是雄伟的，超高的、车流不息的），
我觉得很难接受和认同。

看房子，我对大众厌恶性设施（比如垃圾站、变压站等）是高度敏感的，各位看房，一定要盯大眼睛。

比如，广州市污水处理厂的分布，有必要非常清楚。
沥滘污水处理厂位于南洲路1375号，
负责处理大学城、海珠区、长洲岛的污水。
离御景湾只有700米左右。
（当然，直接影响很小，但带来的后果，一是周围的水泥厂、搅拌厂多
二是怕有时排放不达标）

上一个御景湾-污水处理厂的卫星图
（可以在百度查南洲路1375号）
中间是桥，左边是御景湾； 右边绿地中，很整齐的建筑是污水处理厂

罗马管理和内部环境真不错，有幼儿园小学，户型还可以没有多大浪费，问题周边城中村孤立了哈，去地铁的路也是醉了