放款、收楼，我的二手房自主交易过程（委托公证、赎契、网签可报低价、公积金贷款

首先，感谢万能的妈网！买房的这段时间在这里学到了不少东西。现在，把我的交易过程贴出来，希望能对大家有一点用处。
2011年6月中，在网上看到一房源：陈家祠地铁附近，2000年楼，小区管理，三房，83平方98万元，证未过5年，但自住已经有11年，省一级小学学位，附近也有多间较好的中学。这个房子平均1万多点一平米，相比同小区的其他房子在网上挂到1.9万一平方来说，价格相当吸引。这个房子基本满足我的要求：学位、地段、小区、三房、总价，所以，在网上看到此房源时，马上打电话约了中介第二天看房。
看房：
楼房共28层，房子位于8楼，有电梯上下，但电梯在1—9楼不停，相等于是楼梯楼了。作为裙楼的1-9层里面的房子格局并不太理想。我们看的这个房子向东、带精装修，缺点是楼梯楼、层数高、采光通风不好、阳台小。这也是为什么比同小区的房子便宜那么多的原因所在吧！
虽然这个房子有那么多的缺点，但也有很多我前面提到的优点，为了小朋友的学位，我还是非常的想买的，我老公就觉得不理想的地方太多，不太想，但他最终还是听我的。
中介也是抓住了我的这种心态吧，一直跟我说这个房子有多么的笋，说什么很快就会被人抢走，说什么谁谁谁又去看房了、很中意的……其实，这都是中介的惯用手段。
自主交易：
第二天早上上班，跟同事说起昨晚看房的事情，同事跟我说已经退休的我们办公室的另一个同事就是住在这个小区。于是，我马上打电话给这位老同事，咨询了一些情况，他非常好人，说要帮我去找这个业主谈谈。他问到业主的底价是88万元实收，可拆卸的电器如果要的话另外算钱，可以自主交易。听到这个价钱，我开心了一下，比中介放出来少了10万元啊，还可以省中介费。到了那个周末，我们直接去找业主谈，我们还价85万元，业主说要考虑一下，说有几个人在谈，要6月底才给我们答复。
跟业主谈后的第二天，我们去交易中心查册了，这个房子是有抵押的，查册不花钱，如果要打印出来就要花钱：房子信息30元、抵押情况40元，我们一共花了70元查册。
我这个人心急，加上没有买房经验，我怕房子被别人买走，等不到业主给我们答复的那一天，我就跟我的老同事说了我的底价90万元全包家具家电，叫我的老同事上去跟业主谈。不知我的老同事当时是怎么跟业主谈的，总之就是把我的底价跟业主说了，业主第二天就回话说卖给我们了（当时对这事有点不爽，感觉给高价了）。
6月30日，我们约了业主，签了《定金合同》，给了2万元定金。因业主的房产证还抵押在银行，我们先付30万元给业主赎契，跟业主谈了很久，最后业主给我们在价格上少了2万元（按他的话说他去找按揭公司垫资赎契也是要付这个费用的）。也就是说我们的实际成交价是88万包所有家具家电，个人所得税卖家自付（因这个房产涉及赠予所得，有可能要交20%的个税，业主是家庭唯一住房且自住满5年、可以免征个税。但为保险起见，我们的还是写明了个税是业主自付的），其他税费费用我们付。
公证：
我们是约定网签后再给业主30万赎契的。2011.7.2去房地产交易中心打算网签的，但去到那里后，工作人员说要有房产证原件才给网签合同打印出来，网上预签约如果7天内不去交易中心打印出来也会失效。这样来，就是说我们要先给30万业主赎契，对我们来讲没有任何保障。后来商量说去旁边的公证处做公证。公证处的公证人员说如果要公证合同（合同价88万元），公证费要收2700元左右，按合同价计费的；如果做委托书收费是190元（可单方取消委托）；如果做委托合同是600元（不可单方取消委托）。我们做了600元的那种委托合同（内容是业主委托我们买卖房子的。另外，BS一下公证处，公证处自己要留底的复印件，收我们的复印费而没票据的！）。要等一个星期后才出公证书。和业主约定出公证书当天给他打款赎契。
其实，现在看来，可以自己在网上存量房预签约，把7天内不去打印出来的话，可以重新提交，就还再有7天，依此类推，可以一直保证预签约有效的。这个是我后来才知道的，如果我早知道就不需要去做那个无用的公证，不用多花600多大元和浪费两个星期的时间！
赎契：
2011.7.13星期三公证书今天终于出来了，我们去领了公证书之后去银行和业主回合，在银行那里签了我们自己在网上下载的存量房买卖合同后，给业主的帐户打了30万元的款，业主给我们写了一张收款收据。银行告知下个星期五可以拿到房产证（如果我们是7.12日就能拿到公证书打款给业主的话，这个星期五就可以拿到房产证了的！）
公积金贷款申请：
2011.7.13给业主打款30万赎契后，当天下午5点左右赶到位于天河区华师后门附近的光大银行（事先已经和郑大源约好了时间，让他帮我做公积金贷款的）。赶到后，立马和业主到光大银行的前台各自新开了光大银行的账号：业主的用于收款，我老公的用于还贷。然后拿着开好的账号去光大的贷款室找郑大源、郑小姐办理一系列手续。被告知这两天内安排人上门评估，资料齐全15天内出同贷书。
这个之后有个小插曲，7.15郑小姐打电话过来说我老公的收入证明的落款日期打成了2010年的，立马找单位重新开了收入证明，当天送了过去。
后来问了郑小姐，房子的评估价是98万元，有点小开心。
公积金贷款申请的时候需要准备的材料：
卖方：1、房产证（我们申请的时候没有房产证原件，复印件也可以的）；2、夫妻双方身份证；3、夫妻双方户口簿；4、婚姻证明（结婚证、离婚证、未婚证等）；5、收款账号。
买方：1、夫妻双方身份证；2、夫妻双方户口簿；3、婚姻证明；4、收入证明；5、银行流水；6、买卖合同（并不需要网签合同）；7、公积金缴存证明（免费查询）；8、套数证明（去房管局查询，广州的每人每次要给40元）；9、定金首期款收据（减去贷款金额的余额的收据）；10、社保（外地户口需要提供）。
涂销：
2011.7.22星期五，业主打电话告知房产证已经出来了，约好下星期一（7.25）一起去银行拿证并去打印网签合同并递件。打电话给郑大源，被告知同贷书没有下来，不要去递件，否则会影响同贷书的发放！于是就打算只是去打印网签合同（我们自己已经提前在网上预签约好了，只是差打印出来）。结果去到交易中心，被告知打印网签合同当天就要递件！而同贷书没有下来，郑大源交待了不能递件的。等于白跑了一趟！当时想的是既然都一起去了交易中心，业主就去申请涂销抵押了。涂销要7天才能办好。
就涂销这事后来被郑大源教训了：涂销和递件是可以一起办的，如果提前办涂销、就要等涂销完了才能去递件！就这样又白浪费了一个星期的时间！
递件：
2011.7.26郑小姐短信通知我同贷书已经下来，可以约业主去递件了。但业主刚在前一天申请了涂销，那就得等涂销完后才能去递件了！郁闷啊！！！涂销要一个星期，于是我们约了8月5日去递件。
2011.8.5是星期五，交易中心只是早上上班，下午不开门。我和老公早上8点半就到了交易中心那，郑大源的同事张先生8点50分到，交易中心9点钟开门，业主9点十分才到。可能因为星期五只上半天，当天递件的人并不多，我们也没排多久的队。
首先，要打印网签合同。因要缴纳5.5%的营业税，我们报低价了，报了50万元（其实我们50万元还报多了啊，我们在排队打印网签合同时，听到有人报了5300元一平方，后来工作人员跟他们说太低了，他们问要报多少，工作人员说不少于5500元一平方），递件顺利通过了，免征个税，但营业税要交。递件回执上写着8月6日11点后出税单。
递件后在交易中心附近找了银行将第二笔款16万元打给了业主。也将郑大源的贷款金额的0.6%2400元按揭费1200元保险费给了郑大源的同事张先生。
为了1%的契税（一定是要在递件后的日期的套数证明才有效的），当天下午回东莞的房管局开了我的套数证明（免费，非常快）。
递件需要准备的材料：
卖方：1、房产证原件；2、夫妻双方身份证；3、夫妻双方户口簿；4、婚姻证明；5、有关房子的其他资料（原**等）。
买方：1、夫妻双方身份证；2、夫妻双方户口簿；3、婚姻证明；4、小孩的户口簿；5、未成年小孩的出生证明；6、网签合同（当场打印）。
完税：
2011.8.6上午11点，到交易中心完税，郑大源的同事郑先生比我们早到了半个小时。
契税：老公广州户口，在交易中心当场再查了一次套数证明（40元），全家首套交1%，刷了5000元。
营业税：交易全额的5.5%，刷了27500元。
交易手续费：买卖双方各250元，还有50元不知是什么费，合计刷了550元。
交完税费，出购房**。
把资料交回另外一个窗口，出回执，回执上写着8月23日出新证。
完税的那天是星期六，交易中心也是只上半天班，我们是最后一个搞定的，工作人员都很敬业，已经是下班了12点过一点了，还特地问了我们楼上是否还有其他人（完税在二楼、出回执在一楼）。赞一下！

出新证：
8.23星期二，今天是回执上写的出新证的日期，早上9点，和按揭郑先生约好了一起去了交易中心。带着身份证去就可以，在交易中心二楼的出证窗口，给了5元的印花税，工作人员在新房产证上盖了个印花税的章、和核对身份证信息后，就把新房产证拿到手了。
在工作人员手上的档案袋上看到有“电子自动归档”字样。
郑先生给我们说星期六就可以归档完，要归档好了才能去入押。于是跟郑先生约好了星期六去办入押手续。

归档：
8.23星期二领了新证，就天天在房管局的网站查归档进度，在网上查归档进度只需要新房产证的登记号就可以查。8.26星期五早上就查到了“档案处理完毕，可供利用”。房管局办事效率还不错，赞一个！
本来之前和按揭郑先生是约好了今天8.27星期六去入押的，但昨晚打电话给他，他说公积金借款合同、银行营业执照、银行行长的什么东西这些东西没准备好，所以今天去不了了。要等到下星期一8.29才能去入押了。郁闷啊……

入押:
8月29日星期一下午一点，和按揭一起到交易中心入押，入押的窗口和递件的窗口是同一地方。只需要带夫妻双方身份证及复印件。房产证在按揭手上，按揭人员也带了一堆资料过去。排了很长的队才轮到，建议大家以后要办什么还是早上提早一点去的好。交了80元的入押登记费，在某份资料上按了手印，还有摄像留影,中间还出了点小错：房产证上面积83.21，公积金借款合同上写的房产面积是83.2100，但房产证后面的附图上标的是83.2125，公积金借款合同得拿回银行改了第二天再送过去，交易中心就先收下了入押的资料，但要等公积金借款合同送过去才出回执。如写的是83.21，不写那两个零就啥事也没有了。。。
问了交易中心工作人员，说出回执后7个工作日出押。按揭人员说一般10天出押，出押后15天公积金中心放款给银行，银行收款后再放给原业主。

出押:
出押需要银行的人也要到场，今天他们迟到了半个小时。本来回执上是写着9月9日出押，但9月9日是星期五，星期五银行的人不去荔湾区交易中心，据说是星期二、星期四去荔湾区，每个区不一样的时间安排。等到了今天9月13日才去办出押，出押其实就是出一本新的的证叫房产他项权证，是银行留存的，上面写着在哪家银行贷了多少款。今天又交了5元的印花税、是他项证上的印花税，房产证和他项证都让银行的人拿走了。房产证到时放款后还是给回我们的。按揭人员说10-15个工作日放款。

放款：
9月26日，出押后第14天，早上打电话给郑大源问是否放款了，郑大源查询后答复已经放款，估计业主最晚27号可以查到钱。把已经放款的消息告诉了原业主，叫他们去查询一下。9月27日中午，原业主的老婆打电话告知还没有查询到款项，我赶紧又打电话问了郑小姐是怎么回事。郑小姐答复我，查询到的是公积金中心已经放款给银行，银行再放款给原业主要有一个工作时间，但一般不超过3天，让28号再去查查看。9月28日中午，原业主的老婆打电话告知钱已经到账了。终于放下了心头大石。跟原业主越好了9月29日去过户水、电、电视等。

收房：
9月29日一早就去了新家，原业主先给了我们一套钥匙和门禁卡，他自己还有几袋东西没拿走，说好晚上拿走后再把剩余钥匙和门禁卡给我们。抄好水表、电表读数后，一起去了物管那里办理了水、物业过户。然后去了省有线电视，办理了有线电视过户。最后去了电力公司，办理了下个月的电扣款的账号变更。
晚上，又冒雨去了新家，原业主把剩下的钥匙交给了我们。
到此为止，由下定到收房，6.30-9.29，刚刚好历时3个月，终于完成了整个买房过程。