嗯，我也发现LZ的数据有很多问题。

有许多网友爆料，比如2009年12000，2011年已经25000了。或者2008年6000，2011年已经18000了。或者2010年10月还15000，现在都22000了。这样的爆料“有可能”确实是准确的，但即便是事实，也存在“片面的成分”。比如我曾谈到的粤垦路某小区，2010年一年就翻番了。这句话只说出了事实的一半。另一半是“粤垦路某小区在2006~2009年期间，别人都翻番了，它才涨了40%”。---------------------------------------------------------你不说天河北？不说五羊新城的二手？06年7000的现在都上最少16000，多的去到22000了。“过万”是个标志性的里程碑。这在去年都是难以想象的。多数学位房还是7000-8000，或8000-9000的样子，这我也提到了。毕竟，去年这些学位房的主流价格还是4-5-6。.今年是7-8-9。哪怕只有10%的房源过万，也值得庆贺一番。------------------------------------------------你过万其他地方价格更低，到你上万别人从3000到6000赚更多了。

市区的配套是不一样的。况且：http://news.xkb.com.cn/guangzhou/2013/0624/270412.html目前猎德在施工，对交通影响很大，老兄似乎只字不提了。

    哈哈……对俺没影响   俺在海珠客村珠影上班，经广东省第二人民医院旁石榴岗路上新光快速   

番禺中心小学的地段房源最好的就是康裕东苑。连这个小区的房子没过万，很难想象像北丽园、康乐园的房子能到过万的程度。
我也承认市桥的房子各方面的成熟度很高，只是市桥总归是市桥，它只是番禺市区，不是广州中心市区。
市桥的房子会涨，只是同时在涨的广州市区，而且后者的抗跌性更好。

其实我很同意买楼保值的观点。不过，我认为团长的观点有待商榷。
因为作为“炒”就必须首先考虑买卖的流通性，价格上升的幅度问题。事实上如果我们根据价格来做资本利得的话，应该首先考虑低价的产品，一线市中心的产品。最近南澳也炒起来了。

个人觉得商铺的未来流通性会更好些，因为住宅的限购影响了市场。

关于市桥究竟是“市区”还是“郊区”，我的观点是市区。在我认为，广州的市区有
东山、越秀
海珠
天河（局部）
荔湾（芳村局部）
白云（局部）
市桥

当然，许多人对此或有异议。有什么意见可以各自保留。

要承认，无论是统计数据还是现实，亲们发现没有：楼价12000~18000这一区间段，楼价涨幅最快。从4000到10000，用了5年。从10000到18000就一年。为什么？因为这一段的“有效买家”最多。

有许许多多本来买得起“10000~18000”的购房者，在中心城区选楼的过程中错失良机。更有更多更多即将买得起“10000~18000”的购房者不断涌现。这里一共两股购房力量。

以前这些购房者看房的目标是“老八区”。今后，这些购房者的看房目标越来越多地集中在市桥。当然，也许还有别的地段也会受益，但老八区就不用想了。假如市桥以前每年只吸引到3%~5%的购房者，那么从即日起，将有不少于20%的购房者“不得不”关注市桥。尤其是学位危机已经出现，华南大盘也不再想以前那么吸引人了。90%的人心目中，华南大盘就是番禺，番禺就是华南大盘。事实并非如此，只有市桥才能代表番禺。

可以预见，黑马就是市桥。不要争，我没说唯一的黑马是市桥。我的意思是市桥是极少数黑马之一。

许许多多购买华南大盘的业主的打算就是：现买大盘，住得舒服。等孩子差不多该上学了就到市区再买个学位房，或换房。

这个思路今后恐怕很难实现了。因为现在市区的学位房现在连地段生都保不住了。要一步到位地在购房时就把学位问题解决。而且现在就要解决。这样以来，许多华南大盘的业主或准业主都会分流到市桥来。

是不是所有买得起“10000~18000”的购房者都已经买了房？绝对不是，只有一小部分如愿以偿。更加的，还有越来越多的人买得起“10000~18000”的房。

以前，这些客人分散于各个地段，市桥可能只分到了3~5%的客源。现在形势不同了，市桥至少能分到20%的客源。

再次说，首先海珠区比市桥更近广州市，其2手价格都未能全部破2万。
其次，你说出的话要注意理性。广州市楼价升幅最大的，首先从中心区开始，而且其租金回报和买卖需求都是稳定的上升。
其次就是各种新城。
最简单的：
地区:越秀区街道:淘金坑、环市炒房团长会把你淘金路的房卖掉然后去市桥住吗？

广州升幅最大的是市区？完全错误。

广州升幅最大的是“原城乡结合部”的特别便宜的房子。比如15万升到100万，或120万。中心城区的就是从50万升到150万或者200万。

你知道金海湾多少钱一平米，2004年就20000了，现在也就30000. 你知道东方广场和锦城花园8年前多少？已经8000了。现在才25000-30000.越便宜，涨幅越大。但必须是近郊或者类似市桥这种。

楼市与股市在这个方面完全一样。高价股确实比较稳，也有涨。但是黑马永远是低价股。黑马，你懂的。什么是黑马？就是一开始大家不看好，才1-2元，然后涨到20元。你是高价质优股，一开始是10元，涨半天也就30多。

我们改变不了世界，但可以改变自己。
想楼价下跌，就是想改变世界。不如这样吧，何不改变自己的观念？只要你从现在开始，认为市桥就是市区，那么你会发现：楼价好便宜啊。一觉醒来，回到了2006年。

1，我不和你辩论太多。03年天河北，祥龙花园二手大约不到4000元。目前1万6-1万8左右。
04年的淘金路御龙庭，折后卖4900左右，而家2万以上。
但是同德围翻到10倍吗？金沙洲翻到10倍吗？好明显翻不到。

2，城乡结合部的房子，前提是有房产证的。无房产证的未见到从15万升到100万的。况且，随便拿一个郊区盘03年到现在有哪一个从15万升到100万的？更不要说到更远的地区了。

3，如果你会基本算术就会知道白云区离广州天河近，还是你那伟大的市桥离天河近了。

祥龙？你怎么老提祥龙。祥龙我很清楚，能换个别的吗？你知道内情吗？

御龙庭一期发售均价7500，不排除部分特价房是5000多。淘金家庭也差不多是75000-8000的发售价.6000多的也有。御龙庭我一银行的朋友买了，2006年中已经10000多了。总体看，御龙庭和淘金家园涨幅3倍。
反而是波尔多，发售均价5000多。现在也20000多，涨幅最起码是4倍。波尔多反而是涨幅最高的。

1000多2000多的价格，现在8000-10000.妈网的例子不胜枚举，还用得着我再举例？

我说的城乡结合部，不是真郊区，而是市区，配套是齐备的。但在购房者的心目中，排不进“前三个志愿”。结果呢，这些不起眼的地段涨幅最高。

道理我早就说了。

我们无法改变世界，只能改变自己。
只要有一些人改变了自己，价格就翻上去了。翻着跟头往上飙。剩下的不打算改变自己，只想着改变世界的人，仍围着自己心目中的“前三个志愿”，苦苦守候。

苦苦守候。

当然了，我也知道，金沙洲还有南湖等地段，涨幅产强人意。这些地段，名气大，一手房发售包装的好，透支很严重。但配套不行，什么都没有，就是能住。小区象个公园，吸引买家出大价钱。其实除了这个什么都没有。象万科的，这么多年了勉强就涨了一倍左右。2004年就6000了，现在才9000-12000，与市桥当初1000多2000的学位房差不多。还有南湖的那些个所谓豪宅，2004年就7000-8000，现在也就一万松滴。

请举出03年单价1000目前单价15000的房，谢谢。

你有无去过万科的盘？他的交通情况如何？

老实说你的理由为什么被反对？因为有更多更便宜，更接近市区的房都未能升到你所说的水平。
金沙洲的问题在于住的人。
包括目前市桥住的人都是问题所在。

汇景为什么贵？宏城别墅为什么贵？不是你所说的狗屁不通的路通了不收费，而是因为居住的人群问题。你的问题在于把豪宅市场和用家市场混为一谈，得出的结论自然就是错误的。

在股市炒股，大家都知道“主力板块”，“权重板块”在调整周期没有行情。大多炒重组，炒题材。大黑马都是小盘重组股，根本不理会大盘的走势。市桥北难道不就是这样的“小盘重组”吗？什么是小盘，什么是重组？亲们懂的。

一句话，便宜就是硬道理。

我推荐市桥的理由，基本都在这里。大家可以参考一下。个人见解和一些不大全面的直观感受，虽不见得很准，也不排除有的说法是不全面甚至是有误的，但也一定的参考价值。

这次顶贴，是回应有的妈妈在别的帖子里的有关咨询。

这次去北京，花了很多时间了解北京的楼市，除了得到楼价和租金的第一手资料和直观感受，一个很大冲击就是“北京楼价的结构”问题。我重点考察了四个地方，应该说是两组板块：

西四环的“清华园和中关村”，
西三环附近“魏公村和紫竹院”

东四环的“望京”，
东三环的“左家庄和柳芳”

这些地段的楼价差距很小，甚至二环，三环，四环的差距也不算大。当然，有一些技术性的因素在，比如二环和三环的房子户型差一些，四环的房子比较新。但即便如此，相似的房源的价格差距也不算大。

我的分析就是：当面向“同一个客户群”达到购买力的极限，地段相对较好的房源的涨幅将放缓，而地段相对差的房源会奋起直追。最终，地段相对好的房源和地段相对差的房源之间的价格差会消失。楼价的差距，主要来自“购买群体，而不是房源本身”。
到了某个阶段，尤其是限购禁购的存在，房源禀赋导致的价格落差会逐渐消失。
价差消失的方式，并不是好地段的房源跌价，而是差地段的房源涨价，向好房子看齐。

考察之后，我对市桥的信心更强了，也更加坚定了我曾经断言：市桥楼价与中心城区楼价看齐，倒是可以给个5%左右的折扣。

亲们懂的。

应该说，上述现象和分析，得出的基本事实就是：典型的用家市场就应该是这样。

好大米和差的大米，按说应该是两个价格。好大米一斤5元，差大米一斤2元。问题是大米紧俏，好大米按5元的价格卖完了。因为限价，也不能涨了。那么，差的大米会如何？只要是用家市场，差的大米会涨价，从2元一斤涨到5元。

因为“买米的人”都具备相似的购买力。先买的，5元一斤买到好米，后买的5元（或4.5元）一斤买到的是差米。如果米价再高过5元，大家都买不起了。所以最后，什么米都是5元。大家都买得起。

市桥楼市又迎来“至少半年，最多一年”的利好

番禺网签正在逐步推开。但网签却是“分批进行”。

第一步：石楼镇、石碁镇、大龙街（7月30日起）：
东湖洲花园、尚东尚筑

第二步：洛浦街、大石街（10月10日起）：
丽江花园、广州碧桂园、富丽花园、星河湾、今日丽舍、新月明珠花园

鉴于半数“番禺的买家”都集中于大石街，洛浦街，少数贪新的买家去了石基，也就是尚东尚筑和东湖洲等所谓“市桥东”板块。

被政策眷顾的，就剩下三个大板块，

1，华南大盘，
其实就是今后“火车南站”板块。

2、市桥中心城区板块，
就是现在番禺的政治，经济，文化及商业中心。

3，市桥南板块
就是现在市桥本地居民买得最多的，再就是许多一手楼集中的那个地段。

市桥中心城区板块，价格太低了。番禺的政治，经济，文化和商业中心地头 ，楼价居然比洛浦街和大石街都低。这太令人匪夷所思了。我只能说：能发现这种价值的扭曲，就发现了“赚钱之道”。

当然，亚运村板块，大学城板块什么的，这些应计划单列，因为这些地块本身就游离在“番禺”之外，只是地域上是番禺，但在楼市概念中，这两个板块都是各自发展，独立于番禺概念之外。

顺便说一句，亲们应该看很明白，上面的三大板块是政策力保的，太明显了。

来源：大洋网-广州日报 2011年08月01日08:52 我来说两句(0) .　　本报30大二手屋苑最新成交抽样调查，10宗交易全部降价成交，最高降幅18万。【7月广州越秀二手住宅量跌价升】

　　荔港南湾降价18万元成交，逸景翠园降价17万元成交，华景、华碧、金碧……都是降价成交。随着“限购”向纵深发展，业主心态进一步减弱，广州市二手房成交出现“无降价，不成交”的明显趋势。以本报30大二手屋苑为样本库，记者分析广州三大行7月份的最新10宗成交可见，全部10宗交易都是成交价低于放盘价，成交银码越高，减幅越大。这可能形成骨牌效应，市价将一步步往下走，最终可能出现总体楼价的下跌。【二手楼愿减价业主增多 买家将狮子大张口？】

　　广州市市区上半年成交二手房4万余宗，月度成交近7000宗。以7月份的10宗交易来推论几千宗的市场总量，判断或许会有失偏颇。不过，一滴水可以照见太阳，这10宗交易的确折射出业主心态变弱、急售减价幅度大的共性，且据中介行数据显示，近月来成交价低于放盘价的成交比例已达六七成。【二手房成交价低，是否成为下半年风向标】合富置业首席市场分析师龙斌表示，在政策及各种因素影响下，买家观望情绪依旧，还价幅度加大，部分买家预期楼价下跌或看不清后市，入市较为谨慎，还价幅度高达10%左右。这是否意味着未来楼价可能降10%？也许藏在这10宗交易中的细节会告诉我们答案。

　　文/图：记者李凤荷

　　番禺二手网签分开两步走

　　本报讯（记者李凤荷）7月29日，记者从番禺区房管局网站获悉，番禺区二手房网签将分步实施：7月30日起对石楼镇、石碁镇、大龙街试行二手房网上交易；10月10日起，大石街、洛浦街实行二手网签；其他镇街将适时实行二手房网签。据良策按揭番禺区总经理阮学林透露，首批试行二手房网签的石楼镇、石碁镇、大龙街只占番禺区二手房总交易量的15%；10月10日起实行二手房网签的洛浦和大石，也只占番禺区二手房交易量的20%。占番禺区二手房交易量半壁江山的南村镇、钟村镇、沙湾镇、市桥的时间表未明。

　　据了解，番禺区部分镇街实行二手房网签后，二手房交易流程并无根本变化，具体如下：

　　网上放盘业主持房产证等资料网上放盘、签订《房地产中介服务合同》。盘源将在www.gzrea.org.cn公示。

　　网上签约通过中介促成的交易在中介公司进行网签；自行交易的客人可在签约服务点的自助终端机或者具备互联网条件的电脑上签约。

　　打印网签合同中介促成的交易可直接打印网签合同；自行交易的客人需在签约服务点进行确认。

　　完税持二手房网签合同到各镇街所属的地税部门交营业税、个税；到番禺区财政局缴交契税。

　　递件、出新证持二手房网签合同、完税证明到番禺区房管局递件过户。

　　番禺首批二手房网签楼盘

　　石楼镇、石碁镇、大龙街（7月30日起）：东湖洲花园、尚东尚筑

　　洛浦街、大石街（10月10日起）：丽江花园、广州碧桂园、富丽花园、星河湾、今日丽舍、新月明珠花园

　　趋势分析：

　　愿意减价业主增多买家减价胃口更大

　　合富置业首席市场分析师龙斌表示，业主心态总体较平稳，成熟地段优质单位的业主心态仍较强硬，让价幅度有限；部分业主只接受小幅让价3%~5%左右，以升值潜力不大的较低端物业和要求买家一次性付款的业主居多。近几个月以来，部分业主心态有所放松，接受一定幅度让价，议价空间集中在3%~5%之间，愿意小幅让价的业主，以“卖一买一”的准买家、存货较多的投资客、急等钱用的业主、物业素质一般、预期升值空间不大的业主等居多。也有优质单位此前已经提高放盘价，业主小幅让价以促成交易，但让价后的价格仍与市场价持平或略高。此外，由于银行付款时间较长，部分业主不接受按揭付款，尤其是公积金贷款，有部分业主宁愿小幅让价，也要求买家一次性付款。