我心目中的房价计算方法

一直在妈网上混，混得最多的也是房版和水版。
本人对于房产市场，特别是我关注板块的二手市场，有一定的了解，这都是通过实地走访，得出的真实数据为参照。
所以时不时，有些身边的朋友来咨询我房价的事宜。

首先我要申请的是，房价不是永远只涨不跌的，任何事务都会有起有落，这种是自然规律不可否认。
但是就算是起起落落，都会有一个总体发展的趋势。

我觉得广州的房价，就是在涨涨跌跌中，缓慢爬坡中。。。
太猛了，会跌倒，但跌倒了，可以爬起来继续。

房子不是今天与明天的事情，要放长远的眼光，少则5年（ZF规定的房产证5年以上交易才免税不无道理）。
长则10年，20年，乃至30年，从长远来看，总体是否值得？

按实例来说吧，上星期有朋友专门问了我一件事，她想换房，现在住的北向二房单位，市值约240万，正好有高层南向三房单位放出来，证过五年叫价320万。她想换，她先生不准换，说房价太高，结果2人红脸了。

于是我帮她算了一下：
当年买的二房单位花了60万，这60万如果放银行得的利息，可以弥补这些年的房租了吧。所以利息与租金抵消不计了。
现在三房单位与二房单位差价是320-240=80万，
也就是说，她一卖一买中，只需要再补80万，就可以换一套必需的理想的房子。
我的结论是，这套三房南向理想单位，事实上她所需要花的钱，只是60+80=140万块，再装修是额外的享受，不在房价讨论范围。
所以，一套超百方的市区中心的电梯高层南向有花园带学位的房子，我不认为以后还有机会掉到140万元。
我极力建议她抓紧机会改善。

2014/06/21

精选回帖

RIAN妈2楼

换房其实是一件不难的事情（我自认为很简单哈）。如果本来没有房子想从0开始的，就要注意一下自己的购买力和实际要求。不要过于夸大自己的实力，也不要将未来的发展抹杀掉。XX会上讲过，到2020年，全国人均总收入要比2010年翻一翻。这件事是肯定可靠的。如果是刚需，非换房一族，我的建议是2房单位。2房单位总价一般比较低点，而且能够满足一家人正常的要求，小2房也是在接受范围内。如果以后有条件，一般5年后，再换房就没有特别大的压力了。想一步到位直接买三房的，要么赚钱能力很强，要么有后盾，否则别直接上三房更为安全安定。

2014/06/21回复

RIAN妈3楼

说回未来5-10年的发展，我不知道大家的收入去到什么水平，但看了一下身边的朋友收入，高的年薪百万且不论了，大多数，如果夫妻双方都有工作的话，家庭年总收入20万的，一般都能达到。如果5年后，有机会就是家庭年总收入30万了。我不记得谁说过一句话，家庭能承受的房价是6年家庭总收入的总和。。。我一直认为这句话是对的，也一直用它作为一个家庭所能承受房价的能力。所以对于一般家庭，能承受的房价，是120-180万之间。又说回换房了，那就是所能承受的房价，是卖出的房价 + （120 至 180）万。如果是新入手的房价，那就是120W- 180W。按这个价格水准，去自己锁定范围内，找合适的房源吧。

2014/06/21回复

7楼

1970/01/01回复

RIAN妈12楼

就广州来说，市区内的住宅楼房，晚上基本上都灯火辉煌的，需求摆在这里。再加上新一轮的人才引进政策，人才人员的增加，势必造就楼房的进一步需求增加。地段决定价格，我从来不认为增城，从化，南沙，或非020开头的板块，是广州房价讨论的范围。在地域方面，我又是狭隘的，我指传统上的广州市区。我只是呈明我自己的观点，切勿给我冠上任何帽子，伤不起滴。

2014/06/21回复

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RIAN妈楼沙发

换房其实是一件不难的事情（我自认为很简单哈）。
如果本来没有房子想从0开始的，就要注意一下自己的购买力和实际要求。

不要过于夸大自己的实力，也不要将未来的发展抹杀掉。

XX会上讲过，到2020年，全国人均总收入要比2010年翻一翻。这件事是肯定可靠的。

如果是刚需，非换房一族，我的建议是2房单位。

2房单位总价一般比较低点，而且能够满足一家人正常的要求，小2房也是在接受范围内。

如果以后有条件，一般5年后，再换房就没有特别大的压力了。

想一步到位直接买三房的，要么赚钱能力很强，要么有后盾，否则别直接上三房更为安全安定。

2014/06/21回复

RIAN妈楼板凳

说回未来5-10年的发展，我不知道大家的收入去到什么水平，但看了一下身边的朋友收入，高的年薪百万且不论了，大多数，如果夫妻双方都有工作的话，家庭年总收入20万的，一般都能达到。
如果5年后，有机会就是家庭年总收入30万了。

我不记得谁说过一句话，家庭能承受的房价是6年家庭总收入的总和。。。我一直认为这句话是对的，也一直用它作为一个家庭所能承受房价的能力。

所以对于一般家庭，能承受的房价，是120-180万之间。

又说回换房了，那就是所能承受的房价，是卖出的房价 + （120 至 180）万。

如果是新入手的房价，那就是120W- 180W。

按这个价格水准，去自己锁定范围内，找合适的房源吧。

2014/06/21回复

vivijeff4楼

RIAN妈:

一直在妈网上混，混得最多的也是房版和水版。本人对于房产市场，特别是我关注板块的二手市场，有一定的了解，这都是通过实地走访，得出的真实数据为参照。所以时不时，有些身边的朋友来咨询我房价的事宜。首先我要申请的是，房价不是永远只涨不跌的，任何事务都会有起有落，这种是自然规律不可否认。但是就算是起起落落，都会有一个总体发展的趋势。我觉得广州的房价，就是在涨涨跌跌中，缓慢爬坡中。。。太猛了，会跌倒，但跌倒了，可以爬起来继续。房子不是今天与明天的事情，要放长远的眼光，少则5年（ZF规定的房产证5年以上交易才免税不无道理）。长则10年，20年，乃至30年，从长远来看，总体是否值得？按实例来说吧，上星期有朋友专门问了我一件事，她想换房，现在住的北向二房单位，市值约240万，正好有高层南向三房单位放出来，证过五年叫价320万。她想换，她先生不准换，说房价太高，结果2人红脸了。于是我帮她算了一下：当年买的二房单位花了60万，这60万如果放银行得的利息，可以弥补这些年的房租了吧。所以利息与租金抵消不计了。现在三房单位与二房单位差价是320-240=80万，也就是说，她一卖一买中，只需要再补80万，就可以换一套必需的理想的房子。我的结论是，这套三房南向理想单位，事实上她所需要花的钱，只是60+80=140万块，再装修是额外的享受，不在房价讨论范围。所以，一套超百方的市区中心的电梯高层南向有花园带学位的房子，我不认为以后还有机会掉到140万元。我极力建议她抓紧机会改善。

查看原文

现在的房价，5-10年前入市的，相对于11年以后入市的人来说，都不是一个意义了。入市晚的，更在意涨跌。

2014/06/21回复

aiai38255楼

RIAN妈:

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非常有道理，虽然收入没有这个数，但是现在买的这一套刚好符合这个理论，，这一**有压力，但是第三年开始压力就不会那么大，，
所以大家都是说，熬过这三年就好了

2014/06/21回复

aiai38256楼

vivijeff:

现在的房价，5-10年前入市的，相对于11年以后入市的人来说，都不是一个意义了。入市晚的，更在意涨跌。

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涨跌不在意，刚需更害怕的是通胀。。

2014/06/21回复

大牛龟7楼

支持一下，分析得挺有道理的，我现在也是刚换了房，不过旧的还没有卖出，就在江南西换了一套一手的南向，92方，三百万左右，我就在想，因为旧房子现在放195万，就当作一套换一套，买大点的，只需要补一百万的差额就可以了，就好像老人家说的，一百万就买了，因为旧房子当初就几万块买，算算也升了这么多，也算值了，辛苦点无所谓，最主要的就是一家人开心就好

2014/06/21回复

RIAN妈楼8楼

大牛龟:

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就是这这个道理，换房也是刚需。
我觉得房子买来是自住，或者给老人住，都是叫做刚需。

2014/06/21回复

RIAN妈楼9楼

vivijeff:

现在的房价，5-10年前入市的，相对于11年以后入市的人来说，都不是一个意义了。入市晚的，更在意涨跌。

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现在入手的话，不要看明天房价如何，要看5-10年后房价会如何。

2014/06/21回复

RIAN妈楼10楼

宝里宝除外，他短炒

2014/06/21回复

RIAN妈楼11楼

就广州来说，市区内的住宅楼房，晚上基本上都灯火辉煌的，需求摆在这里。
再加上新一轮的人才引进政策，人才人员的增加，势必造就楼房的进一步需求增加。

地段决定价格，我从来不认为增城，从化，南沙，或非020开头的板块，是广州房价讨论的范围。
在地域方面，我又是狭隘的，我指传统上的广州市区。

我只是呈明我自己的观点，切勿给我冠上任何帽子，伤不起滴。