我心目中的房价计算方法
47047311房产楼市
RIAN妈本人对于房产市场，特别是我关注板块的二手市场，有一定的了解，这都是通过实地走访，得出的真实数据为参照。
所以时不时，有些身边的朋友来咨询我房价的事宜。
首先我要申请的是，房价不是永远只涨不跌的，任何事务都会有起有落，这种是自然规律不可否认。
但是就算是起起落落，都会有一个总体发展的趋势。
我觉得广州的房价，就是在涨涨跌跌中，缓慢爬坡中。。。
太猛了，会跌倒，但跌倒了，可以爬起来继续。
房子不是今天与明天的事情，要放长远的眼光，少则5年（ZF规定的房产证5年以上交易才免税不无道理）。
长则10年，20年，乃至30年， 从长远来看，总体是否值得？
按实例来说吧，上星期有朋友专门问了我一件事，她想换房，现在住的北向二房单位，市值约240万，正好有高层南向三房单位放出来，证过五年叫价320万。 她想换，她先生不准换，说房价太高，结果2人红脸了。
于是我帮她算了一下：
当年买的二房单位花了60万， 这60万如果放银行得的利息，可以弥补这些年的房租了吧。所以利息与租金抵消不计了。
现在三房单位与二房单位差价是320-240=80万，
也就是说，她一卖一买中，只需要再补80万，就可以换一套必需的理想的房子。
我的结论是，这套三房南向理想单位，事实上她所需要花的钱，只是60+80=140万块，再装修是额外的享受，不在房价讨论范围。
所以，一套超百方的市区中心的电梯高层南向有花园带学位的房子，我不认为以后还有机会掉到140万元。
我极力建议她抓紧机会改善。
2014/06/21
精选回帖
RIAN妈2楼换房其实是一件不难的事情（我自认为很简单哈）。如果本来没有房子想从0开始的，就要注意一下自己的购买力和实际要求。不要过于夸大自己的实力，也不要将未来的发展抹杀掉。XX会上讲过，到2020年，全国人均总收入要比2010年翻一翻。这件事是肯定可靠的。如果是刚需，非换房一族，我的建议是2房单位。2房单位总价一般比较低点，而且能够满足一家人正常的要求，小2房也是在接受范围内。如果以后有条件，一般5年后，再换房就没有特别大的压力了。想一步到位直接买三房的，要么赚钱能力很强，要么有后盾，否则别直接上三房更为安全安定。
2014/06/21回复
RIAN妈3楼说回未来5-10年的发展， 我不知道大家的收入去到什么水平，但看了一下身边的朋友收入，高的年薪百万且不论了，大多数，如果夫妻双方都有工作的话，家庭年总收入20万的，一般都能达到。如果5年后，有机会就是家庭年总收入30万了。 我不记得谁说过一句话，家庭能承受的房价是6年家庭总收入的总和。。。我一直认为这句话是对的，也一直用它作为一个家庭所能承受房价的能力。所以对于一般家庭，能承受的房价，是120-180万之间。又说回换房了，那就是所能承受的房价，是卖出的房价 + （120 至 180）万。如果是新入手的房价，那就是120W- 180W。按这个价格水准，去自己锁定范围内，找合适的房源吧。
2014/06/21回复
7楼1970/01/01回复
全部回帖
RIAN妈楼沙发换房其实是一件不难的事情（我自认为很简单哈）。
如果本来没有房子想从0开始的，就要注意一下自己的购买力和实际要求。
不要过于夸大自己的实力，也不要将未来的发展抹杀掉。
XX会上讲过，到2020年，全国人均总收入要比2010年翻一翻。这件事是肯定可靠的。
如果是刚需，非换房一族，我的建议是2房单位。
2房单位总价一般比较低点，而且能够满足一家人正常的要求，小2房也是在接受范围内。
如果以后有条件，一般5年后，再换房就没有特别大的压力了。
想一步到位直接买三房的，要么赚钱能力很强，要么有后盾，否则别直接上三房更为安全安定。
如果本来没有房子想从0开始的，就要注意一下自己的购买力和实际要求。
不要过于夸大自己的实力，也不要将未来的发展抹杀掉。
XX会上讲过，到2020年，全国人均总收入要比2010年翻一翻。这件事是肯定可靠的。
如果是刚需，非换房一族，我的建议是2房单位。
2房单位总价一般比较低点，而且能够满足一家人正常的要求，小2房也是在接受范围内。
如果以后有条件，一般5年后，再换房就没有特别大的压力了。
想一步到位直接买三房的，要么赚钱能力很强，要么有后盾，否则别直接上三房更为安全安定。
2014/06/21回复
RIAN妈楼板凳说回未来5-10年的发展， 我不知道大家的收入去到什么水平，但看了一下身边的朋友收入，高的年薪百万且不论了，大多数，如果夫妻双方都有工作的话，家庭年总收入20万的，一般都能达到。
如果5年后，有机会就是家庭年总收入30万了。
我不记得谁说过一句话，家庭能承受的房价是6年家庭总收入的总和。。。我一直认为这句话是对的，也一直用它作为一个家庭所能承受房价的能力。
所以对于一般家庭，能承受的房价，是120-180万之间。
又说回换房了，那就是所能承受的房价，是卖出的房价 + （120 至 180）万。
如果是新入手的房价，那就是120W- 180W。
按这个价格水准，去自己锁定范围内，找合适的房源吧。
如果5年后，有机会就是家庭年总收入30万了。
我不记得谁说过一句话，家庭能承受的房价是6年家庭总收入的总和。。。我一直认为这句话是对的，也一直用它作为一个家庭所能承受房价的能力。
所以对于一般家庭，能承受的房价，是120-180万之间。
又说回换房了，那就是所能承受的房价，是卖出的房价 + （120 至 180）万。
如果是新入手的房价，那就是120W- 180W。
按这个价格水准，去自己锁定范围内，找合适的房源吧。
2014/06/21回复
RIAN妈楼4楼大牛龟:
支持一下，分析得挺有道理的，我现在也是刚换了房，不过旧的还没有卖出，就在江南西换了一套一手的南向，92方，三百万左右，我就在想，因为旧房子现在放195万，就当作一套换一套，买大点的，只需要补一百万的差额就可以了，就好像老人家说的，一百万就买了，因为旧房子当初就几万块买，算算也升了这么多，也算值了，辛苦点无所谓，最主要的就是一家人开心就好
查看原文就是这这个道理，换房也是刚需。
我觉得房子买来是自住，或者给老人住，都是叫做刚需。
我觉得房子买来是自住，或者给老人住，都是叫做刚需。
2014/06/21回复
RIAN妈楼5楼vivijeff:
现在的房价，5-10年前入市的，相对于11年以后入市的人来说，都不是一个意义了。入市晚的，更在意涨跌。
查看原文现在入手的话，不要看明天房价如何，要看5-10年后房价会如何。
2014/06/21回复
RIAN妈楼7楼就广州来说， 市区内的住宅楼房，晚上基本上都灯火辉煌的， 需求摆在这里。
再加上新一轮的人才引进政策， 人才人员的增加，势必造就楼房的进一步需求增加。
地段决定价格，我从来不认为增城，从化，南沙，或非020开头的板块，是广州房价讨论的范围。
在地域方面， 我又是狭隘的，我指传统上的广州市区。
我只是呈明我自己的观点，切勿给我冠上任何帽子，伤不起滴。
再加上新一轮的人才引进政策， 人才人员的增加，势必造就楼房的进一步需求增加。
地段决定价格，我从来不认为增城，从化，南沙，或非020开头的板块，是广州房价讨论的范围。
在地域方面， 我又是狭隘的，我指传统上的广州市区。
我只是呈明我自己的观点，切勿给我冠上任何帽子，伤不起滴。
2014/06/21回复
RIAN妈楼8楼glkevin:
奉劝一句，前些年用股市8000点激动人心的“经验”来劝告人全副身家入市的，谁也想不到股市竟大跌后进入漫长的熊市。意思：所谓的经验会害死人！
查看原文我不参与讨论股票，纯投资行为，有没有买不影响生活本质。既使在疯狂的那2年，我也理智地不买一分一毛。永远不会碰股票。
2014/06/21回复
RIAN妈楼9楼amed:
能否分析一下，已经有套2房，是把这套房卖掉换一个3房一步到位好呢？还是再购买一套2房？前者的话房价可以到300万，后者的话就120左右吧。都是市区的房
查看原文这个问题提供的信息太少，难以作全面的分析。
2014/06/21回复
RIAN妈楼11楼胜雪:
朋友去年在乡下为老人家买了套电梯楼，老人家现在纠结要不要卖了旧的楼梯楼，说想等待拆迁。现在收楼了，也纠结要不要装修（因为没什么钱），听得出朋友挺后悔在乡下买了房子，留着钱在广州买套小的多好啊
查看原文老家如果二线城市认下，房价不容乐观。供需比很重要。
2014/06/21回复
RIAN妈楼12楼CHINA8800 发表于 2014-06-21 21:11
好吧，我王小二过年，一年不如一年，省吃省用换去番禺，结果半天没买上。
该信息来自[广妈Android客户端]..
2014/06/21回复
RIAN妈楼14楼maggiexuelian:
雨妈没有算税费的问题，税费加起来要补的就不是80万了。如果是没过五年又不是卖家的唯一住房，买方也不是唯一，加上中介费算一下要补110多万。我自己一直都很纠结高税费的问题，所以换房一直不敢实施。
查看原文不好意思忘了说明对方证过五年且唯一。一般来说证过五年比较正常化，才会在平等的平台上作比较。
2014/06/22回复
RIAN妈楼15楼maggiexuelian:
换房所能承受的房价是卖出价格+120-180，那么这样要买的房子总价比现在将卖出的总价还低啊！请雨妈赐教。
查看原文（120至180）
2014/06/22回复
RIAN妈楼16楼maggiexuelian:
雨妈没有算税费的问题，税费加起来要补的就不是80万了。如果是没过五年又不是卖家的唯一住房，买方也不是唯一，加上中介费算一下要补110多万。我自己一直都很纠结高税费的问题，所以换房一直不敢实施。
查看原文我回头看了一下，我写了证过五年
2014/06/22回复
RIAN妈楼17楼misssunshine:
单纯想知道哪里的二房北向能卖240w，然后南向大三房才320w，如果是同一个小区一点都不和常理咯
查看原文你有些误导人了，我没有说大三房，我只说南向三房，北向二房。
有小三房，大2房之分吧。还有装修，面积都有关系的。
有小三房，大2房之分吧。还有装修，面积都有关系的。
2014/06/23回复
