卖一买三换房记之：把第三套也拍回来。。。
99633345房产楼市
cqw1222http://www.gzmama.com/thread-4960866-1-1.html
总投入480资金。
买1：达道路全单边独幢，总建筑面积95.1561=已征收地价面积48.923+违章已处理面积42.449+未申请产权登记面积3.7841。
来源：201705法拍，已拿房产证。
总投入：260（相当于2间中山三片区40平以下的老破小总价，已含原状维修、清场费用、代持费用）
现值：未重建350-400，重建450-500
计划： 201804收楼，201807-201903原状维修 （原状维修过程另行开贴）
买2： 仁济路38.23平二楼4米底高，带半年租约（3000/月），25000/平。
来源：二手市场买入，201710过户，201710拿房产证。 总投入：110
现值：改LOFT，33000-35000/平
计划： 201804收楼，201804-201805装修改LOFT （重建过程另行开贴）
买3： 余下480-260-110=110资金，孩子出国大学四年费用。
总月供12600：
其他物业-月租4300；
达道路全单边独幢（四房二厅）-估计月租7000；
仁济路LOFT（三房二厅）-估计月租4000
供、租情况总结：总收租约15300-月供12600=月余2700。
过了几天。。又改变了。。。
我又想到，
我家宝贝出国用钱是2019-2025，还不是一次性用光，分几年消费，即使拿着买国债收益也不高。
了解到孩子出国读书，可以向银行申请留学贷款；
了解到西元岗的房屋原状维修可以向银行申请装修贷款。（直系亲属也可以）
基于以上从银行了解的信息，又觉得本家庭的杠杆太低了，所以决定再去淘第三套房子。
而孩子出国读书、西元岗的房屋原状维修就向银行申请贷款。。。
2017年11月开始，又进入了淘房行程之中。。
2018/03/09
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路人ABCD
floflo
lyx95596楼cqw1222:
不知道你家私房的实际情况，好难评估2.6-3W，呢个价是否值得收购。私房的釆光面、离马路面距离、长宽比、建基、实用，都好直接影响价格，差小小就价差百分之几十的例子，比比皆是。。。现在朝小学位，石米框架4楼以下，30平方以上的，市场价大约3.5-4.5W。惠福西玉华坊，年前有几栋相连的，己原状维修好的私房放卖，实用率180%（含天台），最便个栋4W/平。
查看原文有考虑过 但因为心结问题吧 始终不愿意卖掉父亲拥有的第一套房 原本打算拿来做民宿 附近有一栋已用作airbnb民宿 大概一两百一个房间每天 但研究过后发现有点困身 暂时作罢 所在位置离路面大概五分钟 实则就是骑楼后面的第二栋楼 但那边的楼相贴太近 问过租金大概4000 无家私 lz真系好专业！！想跟你学下野
2018/03/12回复
jadeqiongli
如花的季节
cqw1222楼10楼tiantian2212585:
我理解的是，楼主已经有自住房子，所以想买一些老破旧的房子，适当改建后，出租，这样租金回报率高
查看原文这种老破旧，重建、改建后，就是新房子了。。。
因为这是独栋私房。。。
而非独栋的，还真会容易老破旧。。
因为这是独栋私房。。。
而非独栋的，还真会容易老破旧。。
2018/03/12回复
xiaotuzigg11楼犀利，佩服
2018/03/12回复
cqw1222楼14楼卖一买三的置换，结过一年的操作，算是初具规模了：.
买1-100%权属：达道路全单边独幢，总建筑面积95.1561=已征收地价面积48.923+违章已处理面积42.449+未申请产权登记面积3.7841。
来源：201705法拍，已拿房产证。
总投入：260（相当于2间中山三片区40平以下的老破小总价，已含原状维修、清场费用、代持费用）
现值：未重建350-400，重建450-500
进展：已签署代持协议书确认产有权归属（代持人的所有法定继承人均需加签见证人），且代持人立下遗嘱由我夫妇共有继承。也因此让遗嘱出问题了，代持人与我是直系亲属，我继承是遗产，我配偶继承是遗赠（20%个税呀），遗嘱出错了
，又要找时间花钱去改。。。。改成由我单独继承。
原业主201803与我的协商，其已在南海买的房要201806 收楼，加装修时间，预计201810搬出，我与其就此签下交房协议书。。。
买2-35%权属： 仁济路38.23平二楼4米底高，带半年租约（3000/月），25000/平。
来源：二手市场买入，201710过户，201710拿房产证。 总投入：110*35%=38.5万
现值：改LOFT，33000-35000/平
进展：20180331收楼。 （从买入到现在，不知知觉收了半年租了，时间好快）
正在计划先装修-后出租-最后放卖； 还是先出租-后装修-最后放卖。。。
买3-100%权属：越秀西三面单边独幢，总建筑面积114.65=有效产权面积81.62+未申请产权登记面积33.02。
来源：201801淘拍。
总投入：200（相当于2间越秀西片区40平以下的老破小总价，已含原状维修、清场费用、代持费用）
现值：带住改商功能，未重建300-350，重建400-450。
进展：正在等待法院文件。。
三个房子总投入500万，与自有资金480，有个20万的缺口，收楼后，就申请个装修贷款进行原状维修。。。
再估算一下月供与月租：月总收租约26350-月供16600=月余10000。
原月供12600+五年20万装修贷月供4000=总月供16600：
其他物业-月租4300；
达道路全单边独幢（三个30平一房一厅）-估计月租3000*3=9000；
仁济路LOFT（三房二厅）-估计月租3000*0.35=1050
越秀西三面单边独幢-1楼商铺-估计月租6000
越秀西三面单边独幢-2-3楼（2个30平一房一厅、2个12平大单间）-估计月租6000
凭这月余，计划再向银行申请孩子的留学贷款。。。
从480万只有一个租客，变成500万投入有9个租客。
从多一双手帮我赚钱，到将来多9双手帮我赚钱。。。
真是好给力呀。。。
买1-100%权属：达道路全单边独幢，总建筑面积95.1561=已征收地价面积48.923+违章已处理面积42.449+未申请产权登记面积3.7841。
来源：201705法拍，已拿房产证。
总投入：260（相当于2间中山三片区40平以下的老破小总价，已含原状维修、清场费用、代持费用）
现值：未重建350-400，重建450-500
进展：已签署代持协议书确认产有权归属（代持人的所有法定继承人均需加签见证人），且代持人立下遗嘱由我夫妇共有继承。也因此让遗嘱出问题了，代持人与我是直系亲属，我继承是遗产，我配偶继承是遗赠（20%个税呀），遗嘱出错了
，又要找时间花钱去改。。。。改成由我单独继承。原业主201803与我的协商，其已在南海买的房要201806 收楼，加装修时间，预计201810搬出，我与其就此签下交房协议书。。。
买2-35%权属： 仁济路38.23平二楼4米底高，带半年租约（3000/月），25000/平。
来源：二手市场买入，201710过户，201710拿房产证。 总投入：110*35%=38.5万
现值：改LOFT，33000-35000/平
进展：20180331收楼。 （从买入到现在，不知知觉收了半年租了，时间好快）
正在计划先装修-后出租-最后放卖； 还是先出租-后装修-最后放卖。。。
买3-100%权属：越秀西三面单边独幢，总建筑面积114.65=有效产权面积81.62+未申请产权登记面积33.02。
来源：201801淘拍。
总投入：200（相当于2间越秀西片区40平以下的老破小总价，已含原状维修、清场费用、代持费用）
现值：带住改商功能，未重建300-350，重建400-450。
进展：正在等待法院文件。。
三个房子总投入500万，与自有资金480，有个20万的缺口，收楼后，就申请个装修贷款进行原状维修。。。
再估算一下月供与月租：月总收租约26350-月供16600=月余10000。
原月供12600+五年20万装修贷月供4000=总月供16600：
其他物业-月租4300；
达道路全单边独幢（三个30平一房一厅）-估计月租3000*3=9000；
仁济路LOFT（三房二厅）-估计月租3000*0.35=1050
越秀西三面单边独幢-1楼商铺-估计月租6000
越秀西三面单边独幢-2-3楼（2个30平一房一厅、2个12平大单间）-估计月租6000
凭这月余，计划再向银行申请孩子的留学贷款。。。
从480万只有一个租客，变成500万投入有9个租客。
从多一双手帮我赚钱，到将来多9双手帮我赚钱。。。
真是好给力呀。。。
2018/03/12回复
cqw1222楼15楼cqw1222:
卖一买三的置换，结过一年的操作，算是初具规模了：.买1-100%权属：达道路全单边独幢，总建筑面积95.1561=已征收地价面积48.923+违章已处理面积42.449+未申请产权登记面积3.7841。 来源：201705法拍，已拿房产证。 总投入：260（相当于2间中山三片区40平以下的老破小总价，已含原状维修、清场费用、代持费用） 现值：未重建350-400，重建450-500 进展：已签署代持协议书确认产有权归属（代持人的所有法定继承人均需加签见证人），且代持人立下遗嘱由我夫妇共有继承。也因此让遗嘱出问题了，代持人与我是直系亲属，我继承是遗产，我配偶继承是遗赠（20%个税呀），遗嘱出错了，又要找时间花钱去改。。。。改成由我单独继承。 原业主201803与我的协商，其已在南海买的房要201806 收楼，加装修时间，预计201810搬出，我与其就此签下交房协议书。。。买2-35%权属： 仁济路38.23平二楼4米底高，带半年租约（3000/月），25000/平。 来源：二手市场买入，201710过户，201710拿房产证。 总投入：110*35%=38.5万 现值：改LOFT，33000-35000/平 进展：20180331收楼。 （从买入到现在，不知知觉收了半年租了，时间好快） 正在计划先装修-后出租-最后放卖； 还是先出租-后装修-最后放卖。。。买3-100%权属：越秀西三面单边独幢，总建筑面积114.65=有效产权面积81.62+未申请产权登记面积33.02。 来源：201801淘拍。 总投入：200（相当于2间越秀西片区40平以下的老破小总价，已含原状维修、清场费用、代持费用） 现值：带住改商功能，未重建300-350，重建400-450。 进展：正在等待法院文件。。三个房子总投入500万，与自有资金480，有个20万的缺口，收楼后，就申请个装修贷款进行原状维修。。。
查看原文，又要找时间花钱去改。。。。改成由我单独继承。 原业主201803与我的协商，其已在南海买的房要201806 收楼，加装修时间，预计201810搬出，我与其就此签下交房协议书。。。买2-35%权属： 仁济路38.23平二楼4米底高，带半年租约（3000/月），25000/平。 来源：二手市场买入，201710过户，201710拿房产证。 总投入：110*35%=38.5万 现值：改LOFT，33000-35000/平 进展：20180331收楼。 （从买入到现在，不知知觉收了半年租了，时间好快） 正在计划先装修-后出租-最后放卖； 还是先出租-后装修-最后放卖。。。买3-100%权属：越秀西三面单边独幢，总建筑面积114.65=有效产权面积81.62+未申请产权登记面积33.02。 来源：201801淘拍。 总投入：200（相当于2间越秀西片区40平以下的老破小总价，已含原状维修、清场费用、代持费用） 现值：带住改商功能，未重建300-350，重建400-450。 进展：正在等待法院文件。。三个房子总投入500万，与自有资金480，有个20万的缺口，收楼后，就申请个装修贷款进行原状维修。。。但是，离步入正轨，还需要1-2年的时间。。
2018/03/12回复
小44妈16楼cqw1222:
卖一买三的置换，结过一年的操作，算是初具规模了：.买1-100%权属：达道路全单边独幢，总建筑面积95.1561=已征收地价面积48.923+违章已处理面积42.449+未申请产权登记面积3.7841。 来源：201705法拍，已拿房产证。 总投入：260（相当于2间中山三片区40平以下的老破小总价，已含原状维修、清场费用、代持费用） 现值：未重建350-400，重建450-500 进展：已签署代持协议书确认产有权归属（代持人的所有法定继承人均需加签见证人），且代持人立下遗嘱由我夫妇共有继承。也因此让遗嘱出问题了，代持人与我是直系亲属，我继承是遗产，我配偶继承是遗赠（20%个税呀），遗嘱出错了，又要找时间花钱去改。。。。改成由我单独继承。 原业主201803与我的协商，其已在南海买的房要201806 收楼，加装修时间，预计201810搬出，我与其就此签下交房协议书。。。买2-35%权属： 仁济路38.23平二楼4米底高，带半年租约（3000/月），25000/平。 来源：二手市场买入，201710过户，201710拿房产证。 总投入：110*35%=38.5万 现值：改LOFT，33000-35000/平 进展：20180331收楼。 （从买入到现在，不知知觉收了半年租了，时间好快） 正在计划先装修-后出租-最后放卖； 还是先出租-后装修-最后放卖。。。买3-100%权属：越秀西三面单边独幢，总建筑面积114.65=有效产权面积81.62+未申请产权登记面积33.02。 来源：201801淘拍。 总投入：200（相当于2间越秀西片区40平以下的老破小总价，已含原状维修、清场费用、代持费用） 现值：带住改商功能，未重建300-350，重建400-450。 进展：正在等待法院文件。。三个房子总投入500万，与自有资金480，有个20万的缺口，收楼后，就申请个装修贷款进行原状维修。。。
查看原文，又要找时间花钱去改。。。。改成由我单独继承。 原业主201803与我的协商，其已在南海买的房要201806 收楼，加装修时间，预计201810搬出，我与其就此签下交房协议书。。。买2-35%权属： 仁济路38.23平二楼4米底高，带半年租约（3000/月），25000/平。 来源：二手市场买入，201710过户，201710拿房产证。 总投入：110*35%=38.5万 现值：改LOFT，33000-35000/平 进展：20180331收楼。 （从买入到现在，不知知觉收了半年租了，时间好快） 正在计划先装修-后出租-最后放卖； 还是先出租-后装修-最后放卖。。。买3-100%权属：越秀西三面单边独幢，总建筑面积114.65=有效产权面积81.62+未申请产权登记面积33.02。 来源：201801淘拍。 总投入：200（相当于2间越秀西片区40平以下的老破小总价，已含原状维修、清场费用、代持费用） 现值：带住改商功能，未重建300-350，重建400-450。 进展：正在等待法院文件。。三个房子总投入500万，与自有资金480，有个20万的缺口，收楼后，就申请个装修贷款进行原状维修。。。看都把我看晕了，你太厉害了，该你发财啊
2018/03/12回复
江上明月cqw1222楼18楼cqw1222:
但是，离步入正轨，还需要1-2年的时间。。
查看原文从201703卖房开始，一直在观察市场，一直在修正计划。
从卖一买4、5、6，
到卖一买2、留一部分资金，
到现在的卖一买2.35，资金100%投入。
一直在市场上摸索前行。
最后，虽然所有的投资点都在越秀，但不否认，由于对越秀市场的极端熟悉了解，判断力与执行力对越秀极有优势，在熟悉区域能捉到笋货的机率比不熟区域高多了，也如做生意的广东人所说的那样: 不熟不做，熟做必事半功倍。。
从卖一买4、5、6，
到卖一买2、留一部分资金，
到现在的卖一买2.35，资金100%投入。
一直在市场上摸索前行。
最后，虽然所有的投资点都在越秀，但不否认，由于对越秀市场的极端熟悉了解，判断力与执行力对越秀极有优势，在熟悉区域能捉到笋货的机率比不熟区域高多了，也如做生意的广东人所说的那样: 不熟不做，熟做必事半功倍。。
2018/03/12回复
QwertyCheung20楼膜拜LZ！
借帖发问：家人有块100平方的地（珠三角城市区府附近，非广州），写外婆名字，2000年左右买入，限盖3层半，一直闲置未盖楼。
现在咨询得知，如果卖出（或过户）需要先打地基+缴纳土地出让金，出让金预计要20w左右。购入门槛较高，放售的话最高有人出到110w而已。感觉直接售出不值，像贱卖。
因为外婆年纪已大，怕老人家有个万一，计划写遗嘱留给我妈妈，之后直接继承。
问题一：这样是否能避免交土地出让金及过户税？
现在计划自己盖楼，预计投入100w，然后分割出租，一个月租金预计1万以内，同时抵押贷款，可贷出200w以上，用于其他投资。
问题二：这样的投资操作如何评价？
决定了自己盖房子之后，基本确定长期持有，但是考虑到土地出让金越来越贵（刚买时候才几千元，一直没交………），为了以后有需要提高卖出机会，
问题三：是否主动上交土地出让金？
问题比较啰嗦比较烦，身边人都没操作过，所以请教大神，感谢！
借帖发问：家人有块100平方的地（珠三角城市区府附近，非广州），写外婆名字，2000年左右买入，限盖3层半，一直闲置未盖楼。
现在咨询得知，如果卖出（或过户）需要先打地基+缴纳土地出让金，出让金预计要20w左右。购入门槛较高，放售的话最高有人出到110w而已。感觉直接售出不值，像贱卖。
因为外婆年纪已大，怕老人家有个万一，计划写遗嘱留给我妈妈，之后直接继承。
问题一：这样是否能避免交土地出让金及过户税？
现在计划自己盖楼，预计投入100w，然后分割出租，一个月租金预计1万以内，同时抵押贷款，可贷出200w以上，用于其他投资。
问题二：这样的投资操作如何评价？
决定了自己盖房子之后，基本确定长期持有，但是考虑到土地出让金越来越贵（刚买时候才几千元，一直没交………），为了以后有需要提高卖出机会，
问题三：是否主动上交土地出让金？
问题比较啰嗦比较烦，身边人都没操作过，所以请教大神，感谢！
2018/03/12回复
