tracy-leo-yy:
请教楼主，如果淘拍上写着银行直供，是否是比较安全？直接银行交吉的？
查看原文银行直供，不是司法拍卖。
卖一买三换房记之：把第三套也拍回来。。。
96489345房产楼市
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tracy-leo-yy222楼cqw1222:
银行直供，不是司法拍卖。
查看原文也是在阿里拍卖那里拍，就想问拍这样的楼是否比较安全，可以交吉。不用再去前业主沟通交吉？
2018/03/30回复
cqw1222楼223楼tracy-leo-yy:
也是在阿里拍卖那里拍，就想问拍这样的楼是否比较安全，可以交吉。不用再去前业主沟通交吉？
查看原文不属司法拍卖的拍卖，没有研究。
但还要留意税费、过户手续、交吉流程。
还有预算好最高的含税成本。。。。
但还要留意税费、过户手续、交吉流程。
还有预算好最高的含税成本。。。。
2018/03/30回复
silent lord224楼cqw1222:
这批二拍的越秀私房，一共三栋，分开三个标的进行拍卖，在淘拍网上下载评估报告详看，发现是同一案件的标的物，而案件是最少收楼纠纷的分家析产案，与我之前拍的那栋达道路私房，是同一种案件。。。 同时对三个标的的查册表、现场堪察表进行详细的分析：标的1、建筑面积：83.1248平方米，砖木结构，用地53平，建基45平，另有阁楼部位31.36平方米、BC部位首层5.312平方米、BC部位二楼11.3168平方米以及另有飘楼部位0.56平方米未申请产权登记。二拍起拍总价：人民币142万元。来源：继承。 分析：产权实际有效面积是83.1248平方米，不含税起拍单价17100/平，该标的查册表无显示土地未办有偿使用手续，初估成交税费5.6%(营业税）+3%（个税）+1.5%（买方首套契税)=10.1%，含税起拍单价18850/平。 现场堪察表显示：东、西至巷标的2、建筑面积：81.62平，混合+砖木，用地47平，建基47平，土地未办有偿使用手续，另有33.02平方米未申请产权登记。二拍起拍总价：人民币145万元。来源：继承。 分析：产权实际有效面积是81.62平方米，不含税起拍单价17800/平，该标的查册表显示土地未办有偿使用手续，初估成交税费1.6%(土地出让金）+5.6%(营业税）+3%（个税）+1.5%（买方首套契税)=11.7%，含税起拍单价19900/平。 现场堪察表显示：东、南、西至巷标的3、建筑面积：103.2567平方米，混合+砖木，用地60平，建基57平，其中D部位8.94平方米违章建筑未处理。二拍起拍总价：人民币181万元。来源：继承。 分析：因为D部分是在建筑面积的其中，所以产权实际有效面积是103.2567-8.94=94平方米，不含税起拍单价19300/平，该标的查册表无显示土地未办有偿使用手续，初估成交税费5.6%(营业税）+3%（个税）+1.5%（买方首套契税)=10.1%，含税起拍单价21250/平。 现场堪察表显示：东、西至巷
查看原文姐，请问私房和宅基地的区别是什么？我看您之前的回复有关于土地出让金的征收标准：平房1%、独栋1.6%、宅基地30%、商业40%。独栋私房不是也带有宅基地吗？查了很多资料，还是有些迷糊。
2018/03/31回复
cqw1222楼225楼silent lord:
姐，请问私房和宅基地的区别是什么？我看您之前的回复有关于土地出让金的征收标准：平房1%、独栋1.6%、宅基地30%、商业40%。独栋私房不是也带有宅基地吗？查了很多资料，还是有些迷糊。
查看原文私房没有宅基地房，只有房产证。
宅基地没有房产证，只有宅基地证。
宅基地没有房产证，只有宅基地证。
2018/03/31回复
cqw1222楼226楼cqw1222 发表于 2018-3-28 11:07
继续。。。越秀西独栋：3月15日，去了越秀区绿化办公室，为门前大树迁移咨询，登记了房屋地址，和树木对房 ...
继续。。。
越秀西独栋(100%)：
3月29日，根据绿办的指引，向越秀区绿化园林局提交了树木砍伐申请，十个工作日出批文。4月3日，测绘上门对房屋进行测量，大约两周内可拿测绘结果。
测绘结果出来后，可跟进一条龙施工队了。
估算砍树时间为五一后。估算出证时间为四月底。
估算施工时间为八月初开始。
仁济路38.23平二楼4米底高（35%）：
3月31日，收楼了。真的好破呀，正在考虑先装修，后出租。
终于有一个房子收楼了。。。
2018/04/03回复
ale_zheng227楼回复 cqw1222 的帖子
前辈，我看了你的帖子，对你很是敬佩！看到你买了很多小私房，对我也有些触动。我现有一套花都郊区的80方两房，价值120万左右（已还清银行贷款），但租金只有1500多，租金收益比较低。我想请教的问题是：
1、如果卖掉这套房子，在不向银行贷款的情况下，在你所说的价格洼地越秀西，或者其他老城区，能否买到投资收益比较好的房子（一房一厅或小两房）？
2、如果能买得到，每月的租金收益大约是多少？
3、如果向银行贷款，因我目前已经有一套在按揭中，二套的首付要70%，估计可以买170万的房子，这个价位能买到什么样的房子，租金收益如何？
之所以有以上的考虑，是因为我这套房子所在的地区未来很多年都不会有地铁规划，房价上涨缓慢，而且租金收益偏低。
另外，如果买的房子有好的学位，那就更理想了。
请不吝赐教，给你添麻烦了！
2018/04/04回复
Dionws
Xu大海螺229楼楼主，看那么多帖子都不想回帖，唯独你这个。相当佩服你的智慧，忍不住注册回你了，你太厉害了！点个赞！
请教下您两个问题：第一，如果之前业主在外面有再次抵押这个房子，或者抵押给民间高利贷这个也是报警就可以了吗？以法院拍卖产权为准？这样会不会有产权纠纷？
第二个：如果原业主在法院拍卖之前和租客签订了几十年的租约原业主拒绝调解或消失怎么办？可以通过起诉解约吗？
因为打算今年换房子，您的意见参考意义非常大
请教下您两个问题：第一，如果之前业主在外面有再次抵押这个房子，或者抵押给民间高利贷这个也是报警就可以了吗？以法院拍卖产权为准？这样会不会有产权纠纷？
第二个：如果原业主在法院拍卖之前和租客签订了几十年的租约原业主拒绝调解或消失怎么办？可以通过起诉解约吗？
因为打算今年换房子，您的意见参考意义非常大
2018/04/05回复
Rimini230楼其实那棵树砍了感觉怪可惜的，毕竟长了这么多年。看能不能好好利用一下，融合在重建的新房中，会成为一景也说不定呢。看过有人改造老房子，就有利用了老树的，很特别。如果做成民宿会更受欢迎，可以找人好好设计下。唯品会不是还有树屋的办公室吗😉
2018/04/05回复
Rimini231楼姐，我想问问你的意见。今天把我们拍来的房子找开锁师傅换了锁，本想找物业做见证，死物业电话里光催着我们交钱（前业主欠下的管理费几万块），最后也没来。也没想到报警什么的，因为当时觉得也没纠纷，人家应该不会出警。就这样换好锁，没有通知前业主，屋里的东西没有动，过程录了像，会不会有麻烦啊？这房子里挺干净，可能前业主家阿姨每星期来打扫但是没人常住。之前跟我们协商说要50万才搬的，现在我们也不想协商了，就是不知道这样强行撬锁接下去怎么办好呀
2018/04/05回复
cqw1222楼232楼Rimini 发表于 2018-4-5 14:30
姐，我想问问你的意见。今天把我们拍来的房子找开锁师傅换了锁，本想找物业做见证，死物业电话里光催着我们 ...
即已开锁，就放心吧。
即使前业主为此而告你，也要有证据证明屋里有些什么东西，价值多少。但这个是很难举证的。。。
（记住，视频不要拿出来，你没举证的义务
）你换锁后，前业主是不可能再进去了，现在主动权在你手上。。。
建议空置一段时间，再后续处理房子。。。
2018/04/05回复
cqw1222楼233楼Rimini 发表于 2018-4-5 14:20
其实那棵树砍了感觉怪可惜的，毕竟长了这么多年。看能不能好好利用一下，融合在重建的新房中，会成为一景也 ...
这树，对我家房屋不利。
树干直径大于0.5米，严重遮光，
树干6米已压损屋顶，
影响原状维修施工，
树干离房子太近（0.5米），根系大概率影响房子地基，
大叶榕春天叶全落，落叶基本积聚在房子的瓦片屋顶，造成垃圾积物，时间一长发臭，雨季也会造成积水渗漏到房子里面，影响房子主体结构。
另一栋达道路私房，有计划做民宿，那边这么游点多好多。。
2018/04/05回复
cqw1222楼234楼Xu大海螺:
楼主，看那么多帖子都不想回帖，唯独你这个。相当佩服你的智慧，忍不住注册回你了，你太厉害了！点个赞！ 请教下您两个问题：第一，如果之前业主在外面有再次抵押这个房子，或者抵押给民间高利贷这个也是报警就可以了吗？以法院拍卖产权为准？这样会不会有产权纠纷？ 第二个：如果原业主在法院拍卖之前和租客签订了几十年的租约原业主拒绝调解或消失怎么办？可以通过起诉解约吗？ 因为打算今年换房子，您的意见参考意义非常大
查看原文第一，如果之前业主在外面有再次抵押这个房子，或者抵押给民间高利贷这个也是报警就可以了吗？
不关你事，你只需负责把你拍到的房子进行单方面过户，就OK了。
以法院拍卖产权为准？ 是的。
这样会不会有产权纠纷？ 没有的。
第二：如果原业主在法院拍卖之前和租客签订了几十年的租约原业主拒绝调解或消失怎么办？
拍前， 睇租约，请律师。。
可以通过起诉解约吗？要睇租约是否如实。。
2018/04/05回复
cqw1222楼236楼ale_zheng:
前辈，我看了你的帖子，对你很是敬佩！看到你买了很多小私房，对我也有些触动。我现有一套花都郊区的80方两房，价值120万左右（已还清银行贷款），但租金只有1500多，租金收益比较低。我想请教的问题是：1、如果卖掉这套房子，在不向银行贷款的情况下，在你所说的价格洼地越秀西，或者其他老城区，能否买到投资收益比较好的房子（一房一厅或小两房）？2、如果能买得到，每月的租金收益大约是多少？3、如果向银行贷款，因我目前已经有一套在按揭中，二套的首付要70%，估计可以买170万的房子，这个价位能买到什么样的房子，租金收益如何？之所以有以上的考虑，是因为我这套房子所在的地区未来很多年都不会有地铁规划，房价上涨缓慢，而且租金收益偏低。另外，如果买的房子有好的学位，那就更理想了。请不吝赐教，给你添麻烦了！
查看原文1、如果卖掉这套房子，在不向银行贷款的情况下，在你所说的价格洼地越秀西，或者其他老城区，能否买到投资收益比较好的房子（一房一厅或小两房）？120万，石米框架4楼以下的40平以内的房子还是能找到的。
2、如果能买得到，每月的租金收益大约是多少？ 租金大约1800-3000。
3、如果向银行贷款，因我目前已经有一套在按揭中，二套的首付要70%，估计可以买170万的房子，这个价位能买到什么样的房子，租金收益如何？45-60平左右的房子，租金大约2200-3500。做了杠杆，上涨的总利润会更多，但风险大了。
之所以有以上的考虑，是因为我这套房子所在的地区未来很多年都不会有地铁规划，房价上涨缓慢，而且租金收益偏低。
另外，如果买的房子有好的学位，那就更理想了。（有学位，确实更好，但每平多5000-10000，租值相差不远，学位房是所有版块里租售比最差的）。
2018/04/05回复
cqw1222楼238楼
这一栋房子，位于寺右村，三面独墙，全部握手，采光其差，用地41方，
有效产权面积41方+违建未处理104方=总建筑145方。
起拍价125万。
评估价157万。（评估时点201712）
成交价295万，延时2.5小时结拍。税费6%，装修费1000/平，总成本约327万。(此标的交吉，无清场成本）
可见评估公司对房子的综合评估，与房子的实际价值，还是有一定的差距的。
成交价如此之高，不外乎以下几个原因：
1，三省级（幼、小、初，小初是八一实验学位）；
2，预期寺右村改造，违建可赔；
3，那一片的别墅，市场价已达10万+/方；
4，大概率寺右村村民买入（对拆迁了解比较清晰）；
5，全栋租值，每月不低于4000。
如第4点被我言中，那寺右村改造不远矣。。
2018/04/05回复
ale_zheng239楼cqw1222:
1、如果卖掉这套房子，在不向银行贷款的情况下，在你所说的价格洼地越秀西，或者其他老城区，能否买到投资收益比较好的房子（一房一厅或小两房）？120万，石米框架4楼以下的40平以内的房子还是能找到的。2、如果能买得到，每月的租金收益大约是多少？租金大约1800-3000。3、如果向银行贷款，因我目前已经有一套在按揭中，二套的首付要70%，估计可以买170万的房子，这个价位能买到什么样的房子，租金收益如何？45-60平左右的房子，租金大约2200-3500。做了杠杆，上涨的总利润会更多，但风险大了。之所以有以上的考虑，是因为我这套房子所在的地区未来很多年都不会有地铁规划，房价上涨缓慢，而且租金收益偏低。另外，如果买的房子有好的学位，那就更理想了。（有学位，确实更好，但每平多5000-10000，租值相差不远，学位房是所有版块里租售比最差的）。
查看原文多谢你的回复！
2018/04/05回复
cqw1222楼240楼继续。。。
越秀西独栋(100%)：3月29日，根据绿办的指引，向越秀区绿化园林局提交了树木砍伐申请，十个工 ...
越秀西独栋(100%)：
3月29日，根据绿办的指引，向越秀区绿化园林局提交了树木砍伐申请，十个工作日出批文。
4月4日，向越秀区绿化园林局补齐树木砍伐资料，静等越秀区绿化园林局到现场巡查后出批文。
说一下树木砍伐的流程：
1、上报区绿化办公室要求砍伐树木（至电即可），区绿办巡查后对树木、险情进行定性。
2、树干直径大于0.5米的，向区绿化园林局申请砍伐。
公示情况说明及申请情况说明加具意见、申请人身份证、房屋产权证明、非产权人办理要提供委托书）
4、出批文。
5、树木属区绿化园林局的，免费砍伐；树木不属区绿化园林局的，自费请有资质的施工队进行砍伐。
4月3日，测绘上门对房屋进行测量，大约两周内可拿测绘结果。
测绘结果出来后，可跟进一条龙施工队了。
估算砍树时间为五一后。
估算出证时间为四月底。
估算施工时间为八月初开始。
2018/04/05回复
