卖一买三的置换,结过一年的操作,算是初具规模了:.
买1-
100%权属:
达道路全单边独幢,总建筑面积95.1561=已征收地价面积48.923+违章已处理面积42.449+未申请产权登记面积3.7841。 来源:201705法拍,已拿房产证。 总投入:260(相当于2间中山三片区40平以下的老破小总价,已含原状维修、清场费用、代持费用) 现值:未重建350-400,重建450-500 进展:已签署代持协议书确认产有权归属(代持人的所有法定继承人均需加签见证人),且代持人立下遗嘱由我夫妇共有继承。也因此让遗嘱出问题了,代持人与我是直系亲属,我继承是遗产,我配偶继承是遗赠(20%个税呀),遗嘱出错了,又要找时间花钱去改。。。。改成由我单独继承。 原业主201803与我的协商,其已在南海买的房要201806 收楼,加装修时间,预计201810搬出,我与其就此签下交房协议书。。。买2-35%权属: 仁济路38.23平二楼4米底高,带半年租约(3000/月),25000/平。
来源:二手市场买入,201710过户,201710拿房产证。 总投入:110*35%=38.5万
现值:改LOFT,33000-35000/平
进展:20180331收楼。 (从买入到现在,不知知觉收了半年租了,时间好快) 正在计划先装修-后出租-最后放卖; 还是先出租-后装修-最后放卖。。。
买3-100%权属:越秀西三面单边独幢,总建筑面积114.65=有效产权面积81.62+未申请产权登记面积33.02。
来源:201801淘拍。
总投入:200(相当于2间越秀西片区40平以下的老破小总价,已含原状维修、清场费用、代持费用)
现值:带住改商功能,未重建300-350,重建400-450。
进展:正在等待法院文件。。三个房子总投入500万,与自有资金480,有个20万的缺口,收楼后,就申请个装修贷款进行原状维修。。。
再估算一下月供与月租:月总收租约26350-月供16600=月余10000。原月供12600+五年20万装修贷月供4000=总月供16600:其他物业-月租4300;达道路全单边独幢(三个30平一房一厅)-估计月租3000*3=9000;仁济路LOFT(三房二厅)-估计月租3000*0.35=1050越秀西三面单边独幢-1楼商铺-估计月租6000越秀西三面单边独幢-2-3楼(2个30平一房一厅、2个12平大单间)-估计月租6000
凭这月余,计划再向银行申请孩子的留学贷款。。。从480万只有一个租客,变成500万投入有9个租客。从多一双手帮我赚钱,到将来多9双手帮我赚钱。。。真是好给力呀。。。