炒房团连长多谢“进程的农夫”的理解。我觉得您跟帖的最后一段对我这个帖子的评价最好。我用实际数字说话，但数字一会大了，一会小了，但总体方向是对的。
这正是我正想说的意思。我这个用数据说话的帖子，
最开始的数据依据是人口数据，这是大趋势。但不够直接，也不够精确。中间还涉及到几个“大致估计和换算”，新人入职时间，从入职到结婚世界，再从结婚到生小孩时间。推理的环节太多，缺乏直接数据的支撑。
但后来，我就采用每年的小孩子出生数量的统计数据说话，这个数据就非常直接了，也更有说服力。
人口看大趋势，儿童出生数据看更精确分析。这样就比较好了。
学位越来越紧张是非常明确的。我们看到，2005年后“户籍学龄儿童”的出生率“由6字头在3年内就变为8字头”，太吓人了，完全超出了政府的能力。这正说明，2000年后入职的新人开始成家立业了。
2000年后入职的新人，从人口趋势的数据上看，增速异常凶猛。
1990-2000年，本市一共增加了300万人。
2000-2010年，本市一共增加了600万人。
2000年进入社会的新人，他们的孩子纷纷在2005年前后出生。因此，我们可以清晰地判断，“户籍学龄儿童”由6字头迅速变为8字头，这只是开始。还会在很短暂的时期内，比如2-3年内变为“10字头”甚至更高。
2013年，我们可能就会看到：每年出生10万或以上“户籍学龄儿童”。
这就是说，学位紧张到极度紧张，在未来10年内都是一个不争的趋势，根本看不到任何缓解的迹象。
[ 本帖最后由 炒房团连长 于 2010-11-11 11:17 编辑 ]
学位房会越来越紧张
125029447房产楼市
东风东小学据说就是官二代，富二代特别多。学生的攀比心态很强。反而不利于小孩的发展。
所以东风东的学位房我一直没有考虑。这个因素其实与投资无关。学位房主要是东山的学位房。要好一点的小区，兼顾其它。
东山的，又是小区商品房，又有学位，又要有电梯，标价25000是最起码的。今年有的小区已经看到了，明年恐怕全部都要踩过这条线。
2010/11/07
全部回帖
炒房团连长楼板凳政府准备好了吗？可以说毫无准备，甚至政府采取的诸多措施，正在进一步恶化学位紧张的趋势。
因为政府还在应民意要求，不仅在中心市区建居民住宅，还在郊区建住宅。需要学位的市民就越来越多。尤其是在市区，能建设学校的地块本来就极少。建了住宅后更少，一点回旋的余地都没有。
在一个学区地段，每100户居民有多少学位房正在使用？我就不查阅资料了，有兴趣的亲们不妨自行研究一下。为什么要提这个话题？就是因为这个话题将成为最后一个引爆的炸弹。
现在，市区尤其是老城区，在学区地段内每100户学位房的实际利用率不算高。
有的人用学位房出租，
有的人的孩子早成家立业了。
有的人的孩子上小学几年级，有人的的孩子上中学。
都是学位房，但都没有使用。学位房就是特指“入学指标”，是能“上小学一年级的房源”。
但随着学位越来越紧俏，越来越多的市民选择在“学区房地段”购置学位房，那么“每100户学位房”使用率又将大幅增长。以前，一个学区地段的小区有500套房，有20名小朋友在读一年级。今后这个学区地段将有30名小朋友读小学一年级。
又麻烦大了，因为这个学区地段的学位容量就是“每年20人”。大家说，该怎么办？
这应是“学位紧张”最后的定时炸弹。现在孩子已经可以上幼儿园的妈妈也许不会遇到这个问题。但我怀疑，现在还没有宝宝的未来妈妈们很可能会遭遇这个问题。学位房也无法保证学位了。
[ 本帖最后由 炒房团连长 于 2010-11-11 11:39 编辑 ]
因为政府还在应民意要求，不仅在中心市区建居民住宅，还在郊区建住宅。需要学位的市民就越来越多。尤其是在市区，能建设学校的地块本来就极少。建了住宅后更少，一点回旋的余地都没有。
在一个学区地段，每100户居民有多少学位房正在使用？我就不查阅资料了，有兴趣的亲们不妨自行研究一下。为什么要提这个话题？就是因为这个话题将成为最后一个引爆的炸弹。
现在，市区尤其是老城区，在学区地段内每100户学位房的实际利用率不算高。
有的人用学位房出租，
有的人的孩子早成家立业了。
有的人的孩子上小学几年级，有人的的孩子上中学。
都是学位房，但都没有使用。学位房就是特指“入学指标”，是能“上小学一年级的房源”。
但随着学位越来越紧俏，越来越多的市民选择在“学区房地段”购置学位房，那么“每100户学位房”使用率又将大幅增长。以前，一个学区地段的小区有500套房，有20名小朋友在读一年级。今后这个学区地段将有30名小朋友读小学一年级。
又麻烦大了，因为这个学区地段的学位容量就是“每年20人”。大家说，该怎么办？
这应是“学位紧张”最后的定时炸弹。现在孩子已经可以上幼儿园的妈妈也许不会遇到这个问题。但我怀疑，现在还没有宝宝的未来妈妈们很可能会遭遇这个问题。学位房也无法保证学位了。
[ 本帖最后由 炒房团连长 于 2010-11-11 11:39 编辑 ]
2010/11/11回复
广州第一穷人4楼原帖由 <i>炒房团连长</i> 于 2010-11-11 11:13 发表 <a href="http://www.gzmama.com/redirect.php?goto=findpost&pid=33854671&ptid=1868503" target="_blank"><img src="http://www.gzmama.com/images/common/back.gif" border="0" onclick="zoom(this)" onload="attachimg(this, 'load')" alt="" /></a><br />
多谢“进程的农夫”的理解。我觉得您跟帖的最后一段对我这个帖子的评价最好。我用实际数字说话，但数字一会大了，一会小了，但总体方向是对的。<br />
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这正是我正想说的意思。我这个用数据说话的帖子，<br />
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最开始的数据 ...
从2000年起，广州户籍人口出生率连续7年控制在10‰以下
广州户籍人口出生率下降 性别比仍超正常——中新网
2010年2月25日
全国老龄办党组书记、常务副主任陈传书在中国传统敬老节日——重阳节前召开的一次全国会议上表示，中国目前正处在人口老龄化加速发展时期。截至2009年底，中国60岁以上的老年人口已经达到1.67亿，占全国总人口的12.5%；而从今年起，中国老年人口将进一步呈现加速增长态势。
...北京大学社会学系的研究生杨亚楠今年刚刚24岁，但从父母对自己奶奶的照顾中，这个“80后”的独生子女不难理解中国的“孝文化”和传统养老模式。
“我只有一个奶奶了，奶奶经济上不能完全独立，只有不多的养老金，但是爸爸、叔叔、姑姑都很孝顺她，经济上是爸爸和叔叔供给她，平时她会在子女家中换着住。”杨亚楠说。
对养老问题，比杨亚楠大6岁、在北京一家企业工作的程飒似乎考虑得更多。程飒认为，在独生子女十分普遍的情况下，将来的孩子大多是两个年轻人照顾4个老人，这其实是照顾不过来的。
“像我，我是独生女，我老公家里还有个姐姐。老人不生病则已，一生病我们就会应接不暇。”程飒说。
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现实点讲句,如果过4,5年后,这班"社会中流"的生活压力大增要养老人家又要顾小孩的,再类似今年的物价狂飙几倍,有无甘多钱去接货?
须知目前的老城区的所谓电梯"一房"都搞到90方,3房成300平方.按照老兄所言的话,他地平均要拿几多钱出来?
我不怀疑学位房下跌空间很少,但你指定某个价格起是合理就很不应该!只有神仙和骗子才会做这种事.
2010/11/11回复
广州第一穷人5楼原帖由 <i>炒房团连长</i> 于 2010-11-11 11:31 发表 <a href="http://www.gzmama.com/redirect.php?goto=findpost&pid=33855314&ptid=1868503" target="_blank"><img src="http://www.gzmama.com/images/common/back.gif" border="0" onclick="zoom(this)" onload="attachimg(this, 'load')" alt="" /></a><br />
政府准备好了吗？可以说毫无准备，甚至政府采取的诸多措施，正在进一步恶化学位紧张的趋势。<br />
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因为政府还在应民意要求，不仅在中心市区建居民住宅，还在郊区建住宅。需要学位的市民就越来越多。尤其是在市区，能建 ...
上有老下有小,
再给几百万出来买楼?
物价升的多过的楼,又无现金流的话岂不是死硬?
买楼从长期看的确保值机会大,但不代表说无能力的都去高负债买贵楼不会死!
2010/11/11回复
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云飞雪散7楼天平女女的妈妈:
6 我从国家一级小学毕业不是也是这样,有啥啊,碰到负责的老师真心对学生的老师是关键,好学校也有些变态老师查看原文
6 我从国家一级小学毕业不是也是这样,有啥啊,碰到负责的老师真心对学生的老师是关键,好学校也有些变态老师同意楼上的。我侄仔是朝天路小学的。但那里的老师我不觉得如何，年年收礼都收到手软了。。。侄仔毕业后请她们吃饭，她们不是高档的也不会去，，如果可以的话，我真宁愿侄仔是普通学校出来的。。。
2010/11/11回复
精灵之子8楼漂亮童鞋，妈妈送给孩子的爱！http://shop59473547.taobao.com
2010/11/11回复
炒房团连长楼9楼学位房问题我谈了这么多，本来是不应该谈的。要谈也是明年后年再谈，大家都在悄悄买货呢。是不是。由于只能再买最后一套，我也无所谓了。坦率地说，我也愿意将自己的一些真实想法与亲们分享。
学位房冲击波的四个集团军：
1、户籍学龄儿童出生率稳健增长
唯一在政府的处置能力范围内，正面进攻。
2、非户籍学龄儿童大幅、急剧增长
完全超出政府能力范围，断其后路。
3、非户籍学龄儿童在“0-5岁之间”悄然转化身份，成为户籍学龄儿童
重兵埋伏于包围圈右侧
4、学区地段的学位房“每百户居民对学位的需求”大幅增长
奇兵埋伏于包围圈左侧。
十面埋伏，全面包围。结果会是什么？大家懂的。
政府会考虑采取什么措施应对？
我可以负责任地说，政府对现实毫无还手之力。如果真有解决方案，当然责无旁贷。如果是一个根本无法解决的问题呢？肯定采取“眼不见为净”的消极态度。
1、班级扩容。
一个班40人，扩容到50人，我算再扩容到55人。
这只能部分解决“一部分户籍学龄儿童”的入学。
这个办法就是大大降低教学质量。
两个家长管一个孩子，大家是懂的。让正、负班主任去管50名甚至更多的孩子，教学质量会怎样？能记住学生名字的教师都算优秀了。
2、市区拆迁
猛拆学区地段的房子。千方百计拆了市区的学位房。以减少学位房对学位的压力。
大家都去郊区住。至于郊区学位供应，那就另说了。建新校园最好，不建也是应该的，因为一直就没有。
郊区建设20多年了，是缓解了学位压力，还是增加了学位压力呢？我不否认郊区配套学校的作用，但过去20年的事实表明，郊区居民的增加速度远远高于郊区学位的增加速度。郊区的扩张，或者说市区面积的扩张，不仅没有缓解市区学位压力，反而加重了郊区居民对市区学位的依赖。
学位扩张的同时，学位需求的扩张更快。因为现在的学位扩张模式，都建立在发展商新建小区的基础上。扩张的学位数量，最多只能满足本小区的短期需求，甚至无法满足本小区业主的长期需求。
不管怎么说，只要市民大量被迁至郊区，矛盾就大大缓解了，被转嫁了。郊区还有民办小学，麻雀小学，开发商赞助的私立小学。总之，市民距离“又好又便宜”的公立小学，公立优质小学就越来越远，乃至遥不可及了。
3、暗中鼓励市区楼盘多用于出租，用于养老
学位房空置都好。但不要卖掉。
暗中激励业主不要卖房，尤其是学位房不要卖。只要学位房是出租屋，矛盾就被掩盖了，至少被转嫁了。
[ 本帖最后由 炒房团连长 于 2010-11-11 13:41 编辑 ]
学位房冲击波的四个集团军：
1、户籍学龄儿童出生率稳健增长
唯一在政府的处置能力范围内，正面进攻。
2、非户籍学龄儿童大幅、急剧增长
完全超出政府能力范围，断其后路。
3、非户籍学龄儿童在“0-5岁之间”悄然转化身份，成为户籍学龄儿童
重兵埋伏于包围圈右侧
4、学区地段的学位房“每百户居民对学位的需求”大幅增长
奇兵埋伏于包围圈左侧。
十面埋伏，全面包围。结果会是什么？大家懂的。
政府会考虑采取什么措施应对？
我可以负责任地说，政府对现实毫无还手之力。如果真有解决方案，当然责无旁贷。如果是一个根本无法解决的问题呢？肯定采取“眼不见为净”的消极态度。
1、班级扩容。
一个班40人，扩容到50人，我算再扩容到55人。
这只能部分解决“一部分户籍学龄儿童”的入学。
这个办法就是大大降低教学质量。
两个家长管一个孩子，大家是懂的。让正、负班主任去管50名甚至更多的孩子，教学质量会怎样？能记住学生名字的教师都算优秀了。
2、市区拆迁
猛拆学区地段的房子。千方百计拆了市区的学位房。以减少学位房对学位的压力。
大家都去郊区住。至于郊区学位供应，那就另说了。建新校园最好，不建也是应该的，因为一直就没有。
郊区建设20多年了，是缓解了学位压力，还是增加了学位压力呢？我不否认郊区配套学校的作用，但过去20年的事实表明，郊区居民的增加速度远远高于郊区学位的增加速度。郊区的扩张，或者说市区面积的扩张，不仅没有缓解市区学位压力，反而加重了郊区居民对市区学位的依赖。
学位扩张的同时，学位需求的扩张更快。因为现在的学位扩张模式，都建立在发展商新建小区的基础上。扩张的学位数量，最多只能满足本小区的短期需求，甚至无法满足本小区业主的长期需求。
不管怎么说，只要市民大量被迁至郊区，矛盾就大大缓解了，被转嫁了。郊区还有民办小学，麻雀小学，开发商赞助的私立小学。总之，市民距离“又好又便宜”的公立小学，公立优质小学就越来越远，乃至遥不可及了。
3、暗中鼓励市区楼盘多用于出租，用于养老
学位房空置都好。但不要卖掉。
暗中激励业主不要卖房，尤其是学位房不要卖。只要学位房是出租屋，矛盾就被掩盖了，至少被转嫁了。
[ 本帖最后由 炒房团连长 于 2010-11-11 13:41 编辑 ]
2010/11/11回复
echochen110楼其实说来说去，就是在说学位房多么的紧俏。25000元1平米还便宜了。呵呵，我就偏偏不信……因为最近中介还打电话给我，淘金家园，中星小学学位，南向的房子还没有25000元。呵呵，你这样忽悠大众是什么意思？？
25000元1平米都可以随便挑货了。无非就是他手上有货，想赶紧出或者做什么。搞得大家紧张兮兮。这样搞的是心理战术，不是其他。
当然我看淘金家园不是要学位，而是因为单位离那里不远。
[ 本帖最后由 echochen1 于 2010-11-12 14:31 编辑 ]
25000元1平米都可以随便挑货了。无非就是他手上有货，想赶紧出或者做什么。搞得大家紧张兮兮。这样搞的是心理战术，不是其他。
当然我看淘金家园不是要学位，而是因为单位离那里不远。
[ 本帖最后由 echochen1 于 2010-11-12 14:31 编辑 ]
2010/11/12回复
炒房团连长楼11楼echochen1:
其实说来说去，就是在说学位房多么的紧俏。25000元1平米还便宜了。呵呵，我就偏偏不信……因为最近中介还打电话给我，淘金家园，中星小学学位，南向的房子还没有25000元。呵呵，你这样忽悠大众是什么意思？？ 25000元1平米都可以随便挑货了。无非就是他手上有货，想赶紧出或者做什么。搞得大家紧张兮兮。这样搞的是心理战术，不是其他。 当然我看淘金家园不是要学位，而是因为单位离那里不远。[ 本帖最后由 echochen1 于 2010-11-12 14:31 编辑 ]
查看原文我是说明年，都是被广州第一穷人争论的，有的事情一争就模糊了。希望你也看清楚一点。主观性太强，或者总是希望给谁扣个屎盆子，这种心可不大好。
[ 本帖最后由 炒房团连长 于 2010-11-12 14:32 编辑 ]
[ 本帖最后由 炒房团连长 于 2010-11-12 14:32 编辑 ]
2010/11/12回复
炒房团连长楼13楼广州第一穷人:
<br />我的观点是不谈户型和具体情况就叫着某个价格合理,不是神仙就是骗子.如果一套房远远超越了市场的承受能力你都在鼓动的人入市赌身家,个人觉得就比较无良.
查看原文“东山的，有小区的，有学位的，有电梯的，最差的楼盘明年都要踩过25000这条线”。但我说这句话的时候，我的脑海里已大致浮现出我正在说那些楼盘。这样的楼盘很多吗？即使不是屈指可数，也就那么10来个楼盘吧？
你倒是说说，你在质疑的时候，是否深思熟虑了呢？是否是为了反对而反对？
你既然已经看到一些“黄皮的，没电梯的”都差不多到2万了，我算还有一些黄皮的，没电梯的才16000的吧。为何你又在质疑我上面说的结论？不了解市场现状的人，如果质疑我的判断，我倒并不怪她。貌似你是了解行情的。明显你就是“为了反对而反对”，我觉得你这个习惯不大好。
[ 本帖最后由 炒房团连长 于 2010-11-12 17:50 编辑 ]
你倒是说说，你在质疑的时候，是否深思熟虑了呢？是否是为了反对而反对？
你既然已经看到一些“黄皮的，没电梯的”都差不多到2万了，我算还有一些黄皮的，没电梯的才16000的吧。为何你又在质疑我上面说的结论？不了解市场现状的人，如果质疑我的判断，我倒并不怪她。貌似你是了解行情的。明显你就是“为了反对而反对”，我觉得你这个习惯不大好。
[ 本帖最后由 炒房团连长 于 2010-11-12 17:50 编辑 ]
2010/11/12回复
炒房团连长楼14楼广州第一穷人:
<br />我的观点是不谈户型和具体情况就叫着某个价格合理,不是神仙就是骗子.如果一套房远远超越了市场的承受能力你都在鼓动的人入市赌身家,个人觉得就比较无良.
查看原文现在，中心市区最好的盘，两房才200万（还不到200万或刚刚过200来万），你就说“远远超越市场的承受能力”，我看你太脱离实际了。
不就是月供8000-10000吗？你看你啊，太小看广州人民了。
不就是月供8000-10000吗？你看你啊，太小看广州人民了。
2010/11/12回复
广州第一穷人15楼原帖由 <i>炒房团连长</i> 于 2010-11-12 17:57 发表 <a href="http://www.gzmama.com/redirect.php?goto=findpost&pid=33891259&ptid=1868503" target="_blank"><img src="http://www.gzmama.com/images/common/back.gif" border="0" onclick="zoom(this)" onload="attachimg(this, 'load')" alt="" /></a><br />
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现在，中心市区最好的盘，两房才200万（还不到200万或刚刚过200来万），你就说“远远超越市场的承受能力”，我看你太脱离实际了。<br />
不就是月供8000-10000吗？你看你啊，太小看广州人民了。
《盈泽苑》完善一体小区 精致三房 地铁旁...
售价：228 万（税费自理） 单价：25054 元/㎡
东湖肯辛顿（资料、团购、论坛、二手）在售205平方米的四房单位，均价30000元/平方米，带4000元/平方米的装修。另有118、122平方米的三房单位，均价最低25000元/平方米起。
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4室2厅，165m²2，35152元/m²2
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3室2厅，120m²2，30000元/m²2
284 万
万科金色家园
2室2厅，94m²2，30213元/m²2
======================================
你说的价钱根本上已经过时了.现在楼价已经透支了几年后!
而且你所说的所谓合理,根本上就只是你自己的理论去支持而已.
看资料吧:
全省自行纳税申报28.3万人，2006年广东省12万以上年收入申报总额达768.29亿元，已缴(扣)税款达120.77亿元，应补缴税款10847.83万元，应退税89.72万元，在全国各省市中自行纳税申报人数位居第一。
广州总人口1600万.
你计算下有能力按你说的所谓"8000-10000"月供的人有几多呢?
2010/11/13回复
广州第一穷人16楼原帖由 <i>炒房团连长</i> 于 2010-11-12 14:31 发表 <a href="http://www.gzmama.com/redirect.php?goto=findpost&pid=33886338&ptid=1868503" target="_blank"><img src="http://www.gzmama.com/images/common/back.gif" border="0" onclick="zoom(this)" onload="attachimg(this, 'load')" alt="" /></a><br />
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我是说明年，都是被广州第一穷人争论的，有的事情一争就模糊了。希望你也看清楚一点。主观性太强，或者总是希望给谁扣个屎盆子，这种心可不大好。
如果今日楼价开到100万一方,你都可以讲合理,
因为嘉诚先生和兆基先生买的起.
然后明年最低几多钱可以预测出来的话,建议去买彩票.预测准确就一铺过千万了.
2010/11/13回复
宝贝的爸爸广州第一穷人18楼购房资金：100 万元 包括现金、存款、有价证券和可以筹措到的资金总和
月 收 入： 20000元 现家庭月收入
购房支出： 10000元/月 预计家庭每月可用于购房支出
还款年限： 30年(360期) 年 您期望偿还贷款的年限
房屋面积： 100平方米 您的计划购买房屋面积
计算结果：
房屋总价： 2550000元 您可购买的房屋总价
房屋单价： 25500元/平方米 您可购买的房屋单价
契 税： 51000元 房屋的实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易
价格的1.2倍以上，契税按3%收取
维修基金： 51000元 公共维修基金
首 付 款： 510000元 保 险 费： 28218.68元
律 师 费： 7650元 抵押登记费： 200-500元
资料来源:
http://bj.house.sina.com.cn/gfnl/index.html
月 收 入： 20000元 现家庭月收入
购房支出： 10000元/月 预计家庭每月可用于购房支出
还款年限： 30年(360期) 年 您期望偿还贷款的年限
房屋面积： 100平方米 您的计划购买房屋面积
计算结果：
房屋总价： 2550000元 您可购买的房屋总价
房屋单价： 25500元/平方米 您可购买的房屋单价
契 税： 51000元 房屋的实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易
价格的1.2倍以上，契税按3%收取
维修基金： 51000元 公共维修基金
首 付 款： 510000元 保 险 费： 28218.68元
律 师 费： 7650元 抵押登记费： 200-500元
资料来源:
http://bj.house.sina.com.cn/gfnl/index.html
2010/11/13回复
炒房团连长楼19楼广州第一穷人:
<br />《盈泽苑》完善一体小区 精致三房 地铁旁... 售价：228 万（税费自理） 单价：25054 元/㎡ 东湖肯辛顿（资料、团购、论坛、二手）在售205平方米的四房单位，均价30000元/平方米，带4000元/平方米的装修。另有118、122平方米的三房单位，均价最低25000元/平方米起。580 万 万科金色家园4室2厅，165m²2，35152元/m²2 360 万 东山锦轩3室2厅，120m²2，30000元/m²2 284 万 万科金色家园2室2厅，94m²2，30213元/m²2 ======================================你说的价钱根本上已经过时了.现在楼价已经透支了几年后!而且你所说的所谓合理,根本上就只是你自己的理论去支持而已.看资料吧:全省自行纳税申报28.3万人，2006年广东省12万以上年收入申报总额达768.29亿元，已缴(扣)税款达120.77亿元，应补缴税款10847.83万元，应退税89.72万元，在全国各省市中自行纳税申报人数位居第一。广州总人口1600万.你计算下有能力按你说的所谓"8000-10000"月供的人有几多呢?
查看原文你讲的这些根本就是离题万里。你是在说楼价高不高的问题，合理不合理的问题。我的这个帖子是在讲“学位房的紧俏”问题。我暂时不与你讨论楼价是否合理。
你有学位房，你就去报名上学。没有就不要去报名。现在事情很简单，哪有你说的那么复杂？
你说那么多大道理，我并没有反对你啊。你说了那么多，能说服孩子不要去上学吗？
[ 本帖最后由 炒房团连长 于 2010-11-13 10:36 编辑 ]
你有学位房，你就去报名上学。没有就不要去报名。现在事情很简单，哪有你说的那么复杂？
你说那么多大道理，我并没有反对你啊。你说了那么多，能说服孩子不要去上学吗？
[ 本帖最后由 炒房团连长 于 2010-11-13 10:36 编辑 ]
2010/11/13回复
