放款、收楼，我的二手房自主交易过程（委托公证、赎契、网签可报低价、公积金贷款

首先，感谢万能的妈网！买房的这段时间在这里学到了不少东西。现在，把我的交易过程贴出来，希望能对大家有一点用处。
2011年6月中，在网上看到一房源：陈家祠地铁附近，2000年楼，小区管理，三房，83平方98万元，证未过5年，但自住已经有11年，省一级小学学位，附近也有多间较好的中学。这个房子平均1万多点一平米，相比同小区的其他房子在网上挂到1.9万一平方来说，价格相当吸引。这个房子基本满足我的要求：学位、地段、小区、三房、总价，所以，在网上看到此房源时，马上打电话约了中介第二天看房。
看房：
楼房共28层，房子位于8楼，有电梯上下，但电梯在1—9楼不停，相等于是楼梯楼了。作为裙楼的1-9层里面的房子格局并不太理想。我们看的这个房子向东、带精装修，缺点是楼梯楼、层数高、采光通风不好、阳台小。这也是为什么比同小区的房子便宜那么多的原因所在吧！
虽然这个房子有那么多的缺点，但也有很多我前面提到的优点，为了小朋友的学位，我还是非常的想买的，我老公就觉得不理想的地方太多，不太想，但他最终还是听我的。
中介也是抓住了我的这种心态吧，一直跟我说这个房子有多么的笋，说什么很快就会被人抢走，说什么谁谁谁又去看房了、很中意的……其实，这都是中介的惯用手段。
自主交易：
第二天早上上班，跟同事说起昨晚看房的事情，同事跟我说已经退休的我们办公室的另一个同事就是住在这个小区。于是，我马上打电话给这位老同事，咨询了一些情况，他非常好人，说要帮我去找这个业主谈谈。他问到业主的底价是88万元实收，可拆卸的电器如果要的话另外算钱，可以自主交易。听到这个价钱，我开心了一下，比中介放出来少了10万元啊，还可以省中介费。到了那个周末，我们直接去找业主谈，我们还价85万元，业主说要考虑一下，说有几个人在谈，要6月底才给我们答复。
跟业主谈后的第二天，我们去交易中心查册了，这个房子是有抵押的，查册不花钱，如果要打印出来就要花钱：房子信息30元、抵押情况40元，我们一共花了70元查册。
我这个人心急，加上没有买房经验，我怕房子被别人买走，等不到业主给我们答复的那一天，我就跟我的老同事说了我的底价90万元全包家具家电，叫我的老同事上去跟业主谈。不知我的老同事当时是怎么跟业主谈的，总之就是把我的底价跟业主说了，业主第二天就回话说卖给我们了（当时对这事有点不爽，感觉给高价了）。
6月30日，我们约了业主，签了《定金合同》，给了2万元定金。因业主的房产证还抵押在银行，我们先付30万元给业主赎契，跟业主谈了很久，最后业主给我们在价格上少了2万元（按他的话说他去找按揭公司垫资赎契也是要付这个费用的）。也就是说我们的实际成交价是88万包所有家具家电，个人所得税卖家自付（因这个房产涉及赠予所得，有可能要交20%的个税，业主是家庭唯一住房且自住满5年、可以免征个税。但为保险起见，我们的还是写明了个税是业主自付的），其他税费费用我们付。
公证：
我们是约定网签后再给业主30万赎契的。2011.7.2去房地产交易中心打算网签的，但去到那里后，工作人员说要有房产证原件才给网签合同打印出来，网上预签约如果7天内不去交易中心打印出来也会失效。这样来，就是说我们要先给30万业主赎契，对我们来讲没有任何保障。后来商量说去旁边的公证处做公证。公证处的公证人员说如果要公证合同（合同价88万元），公证费要收2700元左右，按合同价计费的；如果做委托书收费是190元（可单方取消委托）；如果做委托合同是600元（不可单方取消委托）。我们做了600元的那种委托合同（内容是业主委托我们买卖房子的。另外，BS一下公证处，公证处自己要留底的复印件，收我们的复印费而没票据的！）。要等一个星期后才出公证书。和业主约定出公证书当天给他打款赎契。
其实，现在看来，可以自己在网上存量房预签约，把7天内不去打印出来的话，可以重新提交，就还再有7天，依此类推，可以一直保证预签约有效的。这个是我后来才知道的，如果我早知道就不需要去做那个无用的公证，不用多花600多大元和浪费两个星期的时间！
赎契：
2011.7.13星期三公证书今天终于出来了，我们去领了公证书之后去银行和业主回合，在银行那里签了我们自己在网上下载的存量房买卖合同后，给业主的帐户打了30万元的款，业主给我们写了一张收款收据。银行告知下个星期五可以拿到房产证（如果我们是7.12日就能拿到公证书打款给业主的话，这个星期五就可以拿到房产证了的！）
公积金贷款申请：
2011.7.13给业主打款30万赎契后，当天下午5点左右赶到位于天河区华师后门附近的光大银行（事先已经和郑大源约好了时间，让他帮我做公积金贷款的）。赶到后，立马和业主到光大银行的前台各自新开了光大银行的账号：业主的用于收款，我老公的用于还贷。然后拿着开好的账号去光大的贷款室找郑大源、郑小姐办理一系列手续。被告知这两天内安排人上门评估，资料齐全15天内出同贷书。
这个之后有个小插曲，7.15郑小姐打电话过来说我老公的收入证明的落款日期打成了2010年的，立马找单位重新开了收入证明，当天送了过去。
后来问了郑小姐，房子的评估价是98万元，有点小开心。
公积金贷款申请的时候需要准备的材料：
卖方：1、房产证（我们申请的时候没有房产证原件，复印件也可以的）；2、夫妻双方身份证；3、夫妻双方户口簿；4、婚姻证明（结婚证、离婚证、未婚证等）；5、收款账号。
买方：1、夫妻双方身份证；2、夫妻双方户口簿；3、婚姻证明；4、收入证明；5、银行流水；6、买卖合同（并不需要网签合同）；7、公积金缴存证明（免费查询）；8、套数证明（去房管局查询，广州的每人每次要给40元）；9、定金首期款收据（减去贷款金额的余额的收据）；10、社保（外地户口需要提供）。
涂销：
2011.7.22星期五，业主打电话告知房产证已经出来了，约好下星期一（7.25）一起去银行拿证并去打印网签合同并递件。打电话给郑大源，被告知同贷书没有下来，不要去递件，否则会影响同贷书的发放！于是就打算只是去打印网签合同（我们自己已经提前在网上预签约好了，只是差打印出来）。结果去到交易中心，被告知打印网签合同当天就要递件！而同贷书没有下来，郑大源交待了不能递件的。等于白跑了一趟！当时想的是既然都一起去了交易中心，业主就去申请涂销抵押了。涂销要7天才能办好。
就涂销这事后来被郑大源教训了：涂销和递件是可以一起办的，如果提前办涂销、就要等涂销完了才能去递件！就这样又白浪费了一个星期的时间！
递件：
2011.7.26郑小姐短信通知我同贷书已经下来，可以约业主去递件了。但业主刚在前一天申请了涂销，那就得等涂销完后才能去递件了！郁闷啊！！！涂销要一个星期，于是我们约了8月5日去递件。
2011.8.5是星期五，交易中心只是早上上班，下午不开门。我和老公早上8点半就到了交易中心那，郑大源的同事张先生8点50分到，交易中心9点钟开门，业主9点十分才到。可能因为星期五只上半天，当天递件的人并不多，我们也没排多久的队。
首先，要打印网签合同。因要缴纳5.5%的营业税，我们报低价了，报了50万元（其实我们50万元还报多了啊，我们在排队打印网签合同时，听到有人报了5300元一平方，后来工作人员跟他们说太低了，他们问要报多少，工作人员说不少于5500元一平方），递件顺利通过了，免征个税，但营业税要交。递件回执上写着8月6日11点后出税单。
递件后在交易中心附近找了银行将第二笔款16万元打给了业主。也将郑大源的贷款金额的0.6%2400元按揭费1200元保险费给了郑大源的同事张先生。
为了1%的契税（一定是要在递件后的日期的套数证明才有效的），当天下午回东莞的房管局开了我的套数证明（免费，非常快）。
递件需要准备的材料：
卖方：1、房产证原件；2、夫妻双方身份证；3、夫妻双方户口簿；4、婚姻证明；5、有关房子的其他资料（原**等）。
买方：1、夫妻双方身份证；2、夫妻双方户口簿；3、婚姻证明；4、小孩的户口簿；5、未成年小孩的出生证明；6、网签合同（当场打印）。
完税：
2011.8.6上午11点，到交易中心完税，郑大源的同事郑先生比我们早到了半个小时。
契税：老公广州户口，在交易中心当场再查了一次套数证明（40元），全家首套交1%，刷了5000元。
营业税：交易全额的5.5%，刷了27500元。
交易手续费：买卖双方各250元，还有50元不知是什么费，合计刷了550元。
交完税费，出购房**。
把资料交回另外一个窗口，出回执，回执上写着8月23日出新证。
完税的那天是星期六，交易中心也是只上半天班，我们是最后一个搞定的，工作人员都很敬业，已经是下班了12点过一点了，还特地问了我们楼上是否还有其他人（完税在二楼、出回执在一楼）。赞一下！

出新证：
8.23星期二，今天是回执上写的出新证的日期，早上9点，和按揭郑先生约好了一起去了交易中心。带着身份证去就可以，在交易中心二楼的出证窗口，给了5元的印花税，工作人员在新房产证上盖了个印花税的章、和核对身份证信息后，就把新房产证拿到手了。
在工作人员手上的档案袋上看到有“电子自动归档”字样。
郑先生给我们说星期六就可以归档完，要归档好了才能去入押。于是跟郑先生约好了星期六去办入押手续。

归档：
8.23星期二领了新证，就天天在房管局的网站查归档进度，在网上查归档进度只需要新房产证的登记号就可以查。8.26星期五早上就查到了“档案处理完毕，可供利用”。房管局办事效率还不错，赞一个！
本来之前和按揭郑先生是约好了今天8.27星期六去入押的，但昨晚打电话给他，他说公积金借款合同、银行营业执照、银行行长的什么东西这些东西没准备好，所以今天去不了了。要等到下星期一8.29才能去入押了。郁闷啊……

入押:
8月29日星期一下午一点，和按揭一起到交易中心入押，入押的窗口和递件的窗口是同一地方。只需要带夫妻双方身份证及复印件。房产证在按揭手上，按揭人员也带了一堆资料过去。排了很长的队才轮到，建议大家以后要办什么还是早上提早一点去的好。交了80元的入押登记费，在某份资料上按了手印，还有摄像留影,中间还出了点小错：房产证上面积83.21，公积金借款合同上写的房产面积是83.2100，但房产证后面的附图上标的是83.2125，公积金借款合同得拿回银行改了第二天再送过去，交易中心就先收下了入押的资料，但要等公积金借款合同送过去才出回执。如写的是83.21，不写那两个零就啥事也没有了。。。
问了交易中心工作人员，说出回执后7个工作日出押。按揭人员说一般10天出押，出押后15天公积金中心放款给银行，银行收款后再放给原业主。

出押:
出押需要银行的人也要到场，今天他们迟到了半个小时。本来回执上是写着9月9日出押，但9月9日是星期五，星期五银行的人不去荔湾区交易中心，据说是星期二、星期四去荔湾区，每个区不一样的时间安排。等到了今天9月13日才去办出押，出押其实就是出一本新的的证叫房产他项权证，是银行留存的，上面写着在哪家银行贷了多少款。今天又交了5元的印花税、是他项证上的印花税，房产证和他项证都让银行的人拿走了。房产证到时放款后还是给回我们的。按揭人员说10-15个工作日放款。

放款：
9月26日，出押后第14天，早上打电话给郑大源问是否放款了，郑大源查询后答复已经放款，估计业主最晚27号可以查到钱。把已经放款的消息告诉了原业主，叫他们去查询一下。9月27日中午，原业主的老婆打电话告知还没有查询到款项，我赶紧又打电话问了郑小姐是怎么回事。郑小姐答复我，查询到的是公积金中心已经放款给银行，银行再放款给原业主要有一个工作时间，但一般不超过3天，让28号再去查查看。9月28日中午，原业主的老婆打电话告知钱已经到账了。终于放下了心头大石。跟原业主越好了9月29日去过户水、电、电视等。

收房：
9月29日一早就去了新家，原业主先给了我们一套钥匙和门禁卡，他自己还有几袋东西没拿走，说好晚上拿走后再把剩余钥匙和门禁卡给我们。抄好水表、电表读数后，一起去了物管那里办理了水、物业过户。然后去了省有线电视，办理了有线电视过户。最后去了电力公司，办理了下个月的电扣款的账号变更。
晚上，又冒雨去了新家，原业主把剩下的钥匙交给了我们。
到此为止，由下定到收房，6.30-9.29，刚刚好历时3个月，终于完成了整个买房过程。

2011/08/14

精选回帖

狗仔050901262楼

本帖最后由狗仔050901 于 2011-10-7 15:11 编辑回复 dengcuiwen 的帖子谢谢你楼主，你讲得太好啦！网签时是不是也需要业主签字，否则合同无效呀。我也是公积金贷款，那需要多久的时间呢？业主都没有给房产证给我，是不是需要问一个复印件或者知道具体地址可行不，然后再拿到房管局去查册吗？

2011/10/07回复

YolandaDT313楼

此言差矣啊！若是中介不私自报高价的话，何必跟业主私下交易呢？像楼主这样幸运的人极少了，你也不用替中介抱不平，放心，像咱们大多数的还是要乖乖被中介黑的。

2011/11/18回复

gzedufang316楼

你们老说中介黑你们,,,,,,,,,,,你们不觉得都像你这样,,,别人中介能不报复吗.

2011/11/18回复

axui3909000383楼

我的妈呀....

2015/03/30回复

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挺挺沙发

通过中介看房后，还可以避开中介私自交易？这样是否也要交中介费呢？

2011/11/12回复

dengcuiwen楼板凳

挺挺:

通过中介看房后，还可以避开中介私自交易？这样是否也要交中介费呢？

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不交中介费。

2011/11/14回复

cherly_084楼

LZ很历害哦，省了不少。

2011/11/14回复

loyeer19835楼

dengcuiwen:

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我想问一下，定金合同和二手房买卖合同不一样的吧？如果是网签的话，还需要再签二手房买卖合同吗？如果在网上预签的话，赎契就有保障了吗？

2011/11/17回复

loyeer19836楼

dengcuiwen:

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弱弱的问一个问题：存量房买卖合同跟网签合同是一样的吗？签了这个合同才能赎契吗？

2011/11/17回复

loyeer19837楼

dengcuiwen:

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再问一个问题，合同上不是已经注明了你的购房金额吗？怎么还可以报低价咯。难道他们不看合同的吗？

2011/11/17回复

loyeer19838楼

dengcuiwen:

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赎契的时候你们自己签存量房买卖合同和后面你们网签的合同所填写的内容是一模一样的吗？另外还有一个问题，怎样确定按揭付款的时间？

2011/11/17回复

loyeer19839楼

dengcuiwen:

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还有一点不明白，公积金提供的资料中该点：9、定金首期款收据（减去贷款金额的余额的收据）；你申请公积金贷款的时候加上定金和赎契的费用是32万，后16万不是递件后才给的吗？定金首期款开收据的时候应该是48万（减去贷款金额的余额的收据）的吧，业主都没有收到你的后面的那16万，怎么开了收据给你咯？

2011/11/17回复

dengcuiwen楼10楼

loyeer1983:

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1、定金合同和存量房买卖合同不同。定金合同其实就是一个定金协议，意思是付了定金，约定了买卖房子的行为。2、现在是必须网签（网签也签的是存量房买卖合同）的，是否需要另外签一份合同，就看你的个人需要了。因为自行网签后7天内要去房产交易中心打印出来并递件的，如果超7天不去就无效了，不过也可以自己在网上重新提交就可以再延续7天，以此类推可以一直延续下去的。网签后这套房子就被监管起来，不可能再卖给另外的人（也就是防止一房二卖）。如果要报低税，网签就必定要报低价，这样的话卖家应该会要求签一份真实价格的合同的，这就是所谓的“阴阳合同”了。
3、网上预签约后，房子就被监管起来，不可能再卖给另外的人（也就是防止一房二卖），这样对赎契还是有一点保障的吧。如买家垫钱赎契，这样也不能完全消除买家的担心，但到目前为止，就垫钱赎契来讲，我还没发现有什么特别好的方式来保障买家的利益。
4、网签就是签存量房买卖合同啊，但一定要把房产证赎出来后，才能去交易中心打印出来的，打印出来了才是一份正式的买卖合同。没打印出来的就只是网上约签约，只是把房子监管起来，同一套房子不能再和另外的人签约，这个网上监管期是7天，7天内必须打印出来（参考第2点）。
5、合同当然有写明购房款的，所以说一份是真实价格的合同，另外一份（网签合同）就报了低价，税是按网签合同来收的。
6、自己签的合同、网签合同上面写的内容基本一样，除了购房价格不同。
7、按揭付款的时间确定不了，取决于你找的按揭公司的办事效率和银行的办事效率。
8、我们办理公积金贷款用的合同就是赎契时候签的存量房买卖合同。我们是总共签了3次：定金、真实价格的合同、报了低价的网签合同。
9、申请公积金贷款时候，业主是当时还没收到那16万，但为了办理公积金贷款的需要，他也配合了。

2011/11/17回复

dengcuiwen楼11楼

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现在是商业贷款不好放款，公积金的还比较好放款。

2011/11/17回复

兰儿201112楼

真详细，楼主辛苦了，必须顶一下！！！

2011/11/17回复

loyeer198313楼

dengcuiwen:

1、定金合同和存量房买卖合同不同。定金合同其实就是一个定金协议，意思是付了定金，约定了买卖房子的行为。2、现在是必须网签（网签也签的是存量房买卖合同）的，是否需要另外签一份合同，就看你的个人需要了。因为自行网签后7天内要去房产交易中心打印出来并递件的，如果超7天不去就无效了，不过也可以自己在网上重新提交就可以再延续7天，以此类推可以一直延续下去的。网签后这套房子就被监管起来，不可能再卖给另外的人（也就是防止一房二卖）。如果要报低税，网签就必定要报低价，这样的话卖家应该会要求签一份真实价格的合同的，这就是所谓的“阴阳合同”了。3、网上预签约后，房子就被监管起来，不可能再卖给另外的人（也就是防止一房二卖），这样对赎契还是有一点保障的吧。如买家垫钱赎契，这样也不能完全消除买家的担心，但到目前为止，就垫钱赎契来讲，我还没发现有什么特别好的方式来保障买家的利益。4、网签就是签存量房买卖合同啊，但一定要把房产证赎出来后，才能去交易中心打印出来的，打印出来了才是一份正式的买卖合同。没打印出来的就只是网上约签约，只是把房子监管起来，同一套房子不能再和另外的人签约，这个网上监管期是7天，7天内必须打印出来（参考第2点）。5、合同当然有写明购房款的，所以说一份是真实价格的合同，另外一份（网签合同）就报了低价，税是按网签合同来收的。6、自己签的合同、网签合同上面写的内容基本一样，除了购房价格不同。7、按揭付款的时间确定不了，取决于你找的按揭公司的办事效率和银行的办事效率。8、我们办理公积金贷款用的合同就是赎契时候签的存量房买卖合同。我们是总共签了3次：定金、真实价格的合同、报了低价的网签合同。9、申请公积金贷款时候，业主是当时还没收到那16万，但为了办理公积金贷款的需要，他也配合了。

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真是谢谢楼主了！还有一个问题，如果是通过中介的话可以网上预签的吗，网上预签如果7天不打印失效再次提交的话，还要不要业主一起再次提交？

2011/11/17回复

dengcuiwen楼14楼

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时间确定不了，但一般是由申请之日起算2-3个月吧，取决于你找的按揭公司的办事效率和银行的办事效率。之前看新闻说公积金中心要改革，不用通过银行办理公积金贷款，全程15天搞定。也不知道现在有没有开始这样，具体你可以去咨询一下。

2011/11/17回复

dengcuiwen楼15楼

loyeer1983:

真是谢谢楼主了！还有一个问题，如果是通过中介的话可以网上预签的吗，网上预签如果7天不打印失效再次提交的话，还要不要业主一起再次提交？

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通过中介交易同样是要网签的。重新提交并不需要大家到场啊，只要有人在网上操作就行了。

2011/11/17回复

loyeer198316楼

dengcuiwen:

通过中介交易同样是要网签的。重新提交并不需要大家到场啊，只要有人在网上操作就行了。

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第五条 产权转移登记

甲方与乙方约定按以下第种方式办理产权转移登记：

1．甲乙双方共同办理。甲乙双方应当于

年月日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。

2．丙方协助办理。丙方应当于

年月日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。

在此情况下，丙方应当如实告知甲乙双方为办理产权转移登记需要提供的证件材料。甲乙双方应当在【收到丙方书面通知后

个工作日内】【

年月日前】向丙方提供房地产登记机构要求甲乙双方提供的证件材料。

3．其他方式：

。

在存量房合同里面有这个时间，怎样确定这个时间啊？

2011/11/17回复

dengcuiwen楼17楼

loyeer1983:

产权转移登记甲方与乙方约定按以下第种方式办理产权转移登记：1．甲乙双方共同办理。甲乙双方应当于年月日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。2．丙方协助办理。丙方应当于年月日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，丙方应当如实告知甲乙双方为办理产权转移登记需要提供的证件材料。甲乙双方应当在【收到丙方书面通知后个工作日内】【年月日前】向丙方提供房地产登记机构要求甲乙双方提供的证件材料。3．其他方式：。在存量房合同里面有这个时间，怎样确定这个时间啊？

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如果是自主交易就选1，通过中介就选2，时间可以尽量往后写，确保有足够的时间去办相关事情

2011/11/17回复

dengcuiwen楼18楼

loyeer1983:

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如果你是通过中介买房，中介会帮你搞定很多事情的啊，不用自己操心的啊。赎契的话，中介也可以作为中间方见证。

2011/11/17回复

qyjeny19楼

留印支持一下。

2011/11/18回复

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