我心目中的房价计算方法
47012311房产楼市
RIAN妈本人对于房产市场，特别是我关注板块的二手市场，有一定的了解，这都是通过实地走访，得出的真实数据为参照。
所以时不时，有些身边的朋友来咨询我房价的事宜。
首先我要申请的是，房价不是永远只涨不跌的，任何事务都会有起有落，这种是自然规律不可否认。
但是就算是起起落落，都会有一个总体发展的趋势。
我觉得广州的房价，就是在涨涨跌跌中，缓慢爬坡中。。。
太猛了，会跌倒，但跌倒了，可以爬起来继续。
房子不是今天与明天的事情，要放长远的眼光，少则5年（ZF规定的房产证5年以上交易才免税不无道理）。
长则10年，20年，乃至30年， 从长远来看，总体是否值得？
按实例来说吧，上星期有朋友专门问了我一件事，她想换房，现在住的北向二房单位，市值约240万，正好有高层南向三房单位放出来，证过五年叫价320万。 她想换，她先生不准换，说房价太高，结果2人红脸了。
于是我帮她算了一下：
当年买的二房单位花了60万， 这60万如果放银行得的利息，可以弥补这些年的房租了吧。所以利息与租金抵消不计了。
现在三房单位与二房单位差价是320-240=80万，
也就是说，她一卖一买中，只需要再补80万，就可以换一套必需的理想的房子。
我的结论是，这套三房南向理想单位，事实上她所需要花的钱，只是60+80=140万块，再装修是额外的享受，不在房价讨论范围。
所以，一套超百方的市区中心的电梯高层南向有花园带学位的房子，我不认为以后还有机会掉到140万元。
我极力建议她抓紧机会改善。
2014/06/21
精选回帖
RIAN妈2楼换房其实是一件不难的事情（我自认为很简单哈）。如果本来没有房子想从0开始的，就要注意一下自己的购买力和实际要求。不要过于夸大自己的实力，也不要将未来的发展抹杀掉。XX会上讲过，到2020年，全国人均总收入要比2010年翻一翻。这件事是肯定可靠的。如果是刚需，非换房一族，我的建议是2房单位。2房单位总价一般比较低点，而且能够满足一家人正常的要求，小2房也是在接受范围内。如果以后有条件，一般5年后，再换房就没有特别大的压力了。想一步到位直接买三房的，要么赚钱能力很强，要么有后盾，否则别直接上三房更为安全安定。
2014/06/21回复
RIAN妈3楼说回未来5-10年的发展， 我不知道大家的收入去到什么水平，但看了一下身边的朋友收入，高的年薪百万且不论了，大多数，如果夫妻双方都有工作的话，家庭年总收入20万的，一般都能达到。如果5年后，有机会就是家庭年总收入30万了。 我不记得谁说过一句话，家庭能承受的房价是6年家庭总收入的总和。。。我一直认为这句话是对的，也一直用它作为一个家庭所能承受房价的能力。所以对于一般家庭，能承受的房价，是120-180万之间。又说回换房了，那就是所能承受的房价，是卖出的房价 + （120 至 180）万。如果是新入手的房价，那就是120W- 180W。按这个价格水准，去自己锁定范围内，找合适的房源吧。
2014/06/21回复
7楼1970/01/01回复
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RIAN妈楼
maggiexuelian
足音4楼春天花会开1010:
我家情况真和你家非常类同的。不同的是我老公在2008年底在增城凤凰城买了小三房。我老公的二位姐姐都在这边，一位在岭南花园，一位在岭南雅院。楼主你想买岭南雅院？岭南雅院我去打听过了，也是没有学位的，没有任何一间公立学位的。我的想法真和你 一样。我想把老公的房子卖了换房子。这里的环境我是真喜欢，可是不喜欢没有学位。我初步打算是换到荔湾那边。不过楼主你家公积金挺多的，要是收入稳定，完全可以换的。要是我收入稳定我就换了。我生小孩基本没什么收入了。
查看原文真巧啊，在一起。我就是很喜欢岭南花园，主要也是小区内禁车，老人小孩都安全些。中介本来说雅院有学位，我就是听一些家长说没有，就犹豫了。最近老在想这事，老公觉得不急，读书不是最重要的，可我不放心，如果去读岭南小学是民校，好像是要交学费什么的，摊下来我宁可一次性赞助了。纠结这事，搬出越秀荔湾成本也很大，老公这人老觉得住那些旧房子不舒服。又没钱买大啊。呵呵
2014/06/24回复
春天花会开1010足音:
真巧啊，在一起。我就是很喜欢岭南花园，主要也是小区内禁车，老人小孩都安全些。中介本来说雅院有学位，我就是听一些家长说没有，就犹豫了。最近老在想这事，老公觉得不急，读书不是最重要的，可我不放心，如果去读岭南小学是民校，好像是要交学费什么的，摊下来我宁可一次性赞助了。纠结这事，搬出越秀荔湾成本也很大，老公这人老觉得住那些旧房子不舒服。又没钱买大啊。呵呵
查看原文 雅院是应该没有学位的，这一点我去问过比较熟的中介了。如果想确定这事，大概可以到明德小学去问一问？
如果雅院有明德小学的学位，我可能也会咬一下牙去买雅院。
我也喜欢岭南花园这里，六层的小高层啊，绿化好，小区也能做到人车分流。我个人觉得如果居住这里是很
不错的。但是如果上班这里真不方便，到天河或萝岗都不方便。长远来说如果单纯用来养老居住是可以的，
但如果从小孩的学位，小孩长大后要是工作，在广州一般也是天河或萝岗那边啊，住这边太远了。所以长远来说
这儿可以说不是广州重点发展的地方。这里和天河或越秀的距离以后肯定也会越来越大。
岭南花园小学是民办的，就算你有这里的户口与房产也要每学期交赞助费与学费的，但是可以比没有房产的
少交一些，好象可以每学期少交一千块。
如果雅院有明德小学的学位，我可能也会咬一下牙去买雅院。
我也喜欢岭南花园这里，六层的小高层啊，绿化好，小区也能做到人车分流。我个人觉得如果居住这里是很
不错的。但是如果上班这里真不方便，到天河或萝岗都不方便。长远来说如果单纯用来养老居住是可以的，
但如果从小孩的学位，小孩长大后要是工作，在广州一般也是天河或萝岗那边啊，住这边太远了。所以长远来说
这儿可以说不是广州重点发展的地方。这里和天河或越秀的距离以后肯定也会越来越大。
岭南花园小学是民办的，就算你有这里的户口与房产也要每学期交赞助费与学费的，但是可以比没有房产的
少交一些，好象可以每学期少交一千块。
2014/06/24回复
足音:
真巧啊，在一起。我就是很喜欢岭南花园，主要也是小区内禁车，老人小孩都安全些。中介本来说雅院有学位，我就是听一些家长说没有，就犹豫了。最近老在想这事，老公觉得不急，读书不是最重要的，可我不放心，如果去读岭南小学是民校，好像是要交学费什么的，摊下来我宁可一次性赞助了。纠结这事，搬出越秀荔湾成本也很大，老公这人老觉得住那些旧房子不舒服。又没钱买大啊。呵呵
查看原文其实你们家的收入如果稳定，而且你们公积金又不低，可以到荔湾也就是西村那里好好看看。我自己就是这么打算的，越秀的学位房不敢想了，但荔湾的好好淘应该还可以？
我家情况现在有点复杂，我家主要收入现在主要靠我。而我的收入挺不稳定，所以我不敢下手。
如果我家有你家这个稳定的收入，我应该会下手荔湾区的。
我家现在得烦死，我大概也可以来发一个贴了，婆婆帮忙带小孩，一切听婆婆的，连洗个衣服慢一点都被骂。
我有时想一想，我干吗要受这个气啊，我情愿花钱请保姆的，就是担心保姆对孩子不好，或者说
保姆再好也不如奶奶对孩子好啊。所以我要忍啊忍！
婆婆不是妈，对婆婆就得象对客户一样！
我家情况现在有点复杂，我家主要收入现在主要靠我。而我的收入挺不稳定，所以我不敢下手。
如果我家有你家这个稳定的收入，我应该会下手荔湾区的。
我家现在得烦死，我大概也可以来发一个贴了，婆婆帮忙带小孩，一切听婆婆的，连洗个衣服慢一点都被骂。
我有时想一想，我干吗要受这个气啊，我情愿花钱请保姆的，就是担心保姆对孩子不好，或者说
保姆再好也不如奶奶对孩子好啊。所以我要忍啊忍！
婆婆不是妈，对婆婆就得象对客户一样！
2014/06/24回复
广州第一穷人:
我不愿意，生命浪费在路上是最大的悲哀。北京通州的父母四点多起来为孩子排队的报道前段时间很火，看得人心酸。
2014/06/24回复
glkevin:
我认识那个墨尔本人的通勤时间不用一小时，实际一小时自驾车在澳大利亚的路况能走出很远很远了，我认为可以从两方面分析：1、生活配套。购物方面他们住郊区的确不方便的，都是周末开车去买一大堆回家用一星期，而我们在市区晃的时候也发现他们不象我们到处都是超市，他们超市很少，基本不管市区郊区都是一星期大采购一次；另一方面就是孩子上学有没有麻烦。2、生活压力。国内活得很累，有两方面——工作压力和生活压力，劳工环境的极不完善，劳工没保障，使国内人疲于工作而压力巨大，不少人加班是常态，这在发达国家是很罕见的事，而生活压力更明显，看这么国内多房奴孩奴，能不累吗？第1点，他们没有麻烦，我们的确有麻烦第2点，生活压力是否大直接影响一个人的精神状态，从而影响通勤时间半小时至一小时是否可以忍受，如果生活轻松就没问题，如果下班时累得半死时就有很大问题。这点他们应该比国内好。还有，他们收入高，很多全职太太，也就是说只是男人上班，男人回家后不用做家务就可以休息了，这也影响是否能忍受半小时到一小时的通勤时间。
查看原文国外男人下班回家也是会帮老婆做家务的。不是说老婆全职他们就不用做家务，这是老公有没有心的问题，不是有没有时间的问题。老婆在家全职也不是吃闲饭的，这是家庭分工不同而已。
2014/06/25回复
vivijeff11楼猪精是嘟嘟妈 发表于 2014-06-24 22:00
回复 glkevin 的帖子
我不知道你是从事什么行业的，但是年入13万澳币（当然税前还是税后相差很多）在澳洲..
我也从来不羡慕移民出去的人。一来黄种人出去容易被视作二等公民；二来离乡背井有啥好的。
那边的人思想乐观 其中一个女老外自己做老师养家 老公全职做家务 她养一家三个孩子供上大学 全家五口人
2014/06/25回复
vivijeff12楼glkevin 发表于 2014-06-25 00:29
猪精是嘟嘟妈 发表于 2014-6-24 21:19
回复 glkevin 的帖子
如果你在广州也愿意住在类似于墨尔本市中心..
2014/06/25回复
lindald
若宝宝足音16楼春天花会开1010:
其实你们家的收入如果稳定，而且你们公积金又不低，可以到荔湾也就是西村那里好好看看。我自己就是这么打算的，越秀的学位房不敢想了，但荔湾的好好淘应该还可以？ 我家情况现在有点复杂，我家主要收入现在主要靠我。而我的收入挺不稳定，所以我不敢下手。如果我家有你家这个稳定的收入，我应该会下手荔湾区的。 我家现在得烦死，我大概也可以来发一个贴了，婆婆帮忙带小孩，一切听婆婆的，连洗个衣服慢一点都被骂。我有时想一想，我干吗要受这个气啊，我情愿花钱请保姆的，就是担心保姆对孩子不好，或者说保姆再好也不如奶奶对孩子好啊。所以我要忍啊忍！婆婆不是妈，对婆婆就得象对客户一样！
查看原文我婆婆就还不错，但太宠孩子，有些做法我觉得会误了小孩。加上老公的兄弟老想她过去帮忙带小孩，我曾不想听闲话想着在小区里找人帮忙接送放学，晚上再带回来，最后也是担心孩子照看问题作罢。其实收入以你为主，为什么你还会受气呢，女人有独立的经济，已有独立的尊严，平时也不用太包子的，要不等问题堆起来一爆发，可能后果更严重。有点倾向去荔湾吧，就西村也有小学和中学了，主要是老公不是很想搬离岭南。
我昨天想到要不去荔湾买个小房子，很小的，拿来租，把岭南也租出去，再去租个租好的房子住，是不是很折腾呢
我昨天想到要不去荔湾买个小房子，很小的，拿来租，把岭南也租出去，再去租个租好的房子住，是不是很折腾呢
2014/06/25回复
