我心目中的房价计算方法
47053311房产楼市
RIAN妈本人对于房产市场，特别是我关注板块的二手市场，有一定的了解，这都是通过实地走访，得出的真实数据为参照。
所以时不时，有些身边的朋友来咨询我房价的事宜。
首先我要申请的是，房价不是永远只涨不跌的，任何事务都会有起有落，这种是自然规律不可否认。
但是就算是起起落落，都会有一个总体发展的趋势。
我觉得广州的房价，就是在涨涨跌跌中，缓慢爬坡中。。。
太猛了，会跌倒，但跌倒了，可以爬起来继续。
房子不是今天与明天的事情，要放长远的眼光，少则5年（ZF规定的房产证5年以上交易才免税不无道理）。
长则10年，20年，乃至30年， 从长远来看，总体是否值得？
按实例来说吧，上星期有朋友专门问了我一件事，她想换房，现在住的北向二房单位，市值约240万，正好有高层南向三房单位放出来，证过五年叫价320万。 她想换，她先生不准换，说房价太高，结果2人红脸了。
于是我帮她算了一下：
当年买的二房单位花了60万， 这60万如果放银行得的利息，可以弥补这些年的房租了吧。所以利息与租金抵消不计了。
现在三房单位与二房单位差价是320-240=80万，
也就是说，她一卖一买中，只需要再补80万，就可以换一套必需的理想的房子。
我的结论是，这套三房南向理想单位，事实上她所需要花的钱，只是60+80=140万块，再装修是额外的享受，不在房价讨论范围。
所以，一套超百方的市区中心的电梯高层南向有花园带学位的房子，我不认为以后还有机会掉到140万元。
我极力建议她抓紧机会改善。
2014/06/21
精选回帖
RIAN妈2楼换房其实是一件不难的事情（我自认为很简单哈）。如果本来没有房子想从0开始的，就要注意一下自己的购买力和实际要求。不要过于夸大自己的实力，也不要将未来的发展抹杀掉。XX会上讲过，到2020年，全国人均总收入要比2010年翻一翻。这件事是肯定可靠的。如果是刚需，非换房一族，我的建议是2房单位。2房单位总价一般比较低点，而且能够满足一家人正常的要求，小2房也是在接受范围内。如果以后有条件，一般5年后，再换房就没有特别大的压力了。想一步到位直接买三房的，要么赚钱能力很强，要么有后盾，否则别直接上三房更为安全安定。
2014/06/21回复
RIAN妈3楼说回未来5-10年的发展， 我不知道大家的收入去到什么水平，但看了一下身边的朋友收入，高的年薪百万且不论了，大多数，如果夫妻双方都有工作的话，家庭年总收入20万的，一般都能达到。如果5年后，有机会就是家庭年总收入30万了。 我不记得谁说过一句话，家庭能承受的房价是6年家庭总收入的总和。。。我一直认为这句话是对的，也一直用它作为一个家庭所能承受房价的能力。所以对于一般家庭，能承受的房价，是120-180万之间。又说回换房了，那就是所能承受的房价，是卖出的房价 + （120 至 180）万。如果是新入手的房价，那就是120W- 180W。按这个价格水准，去自己锁定范围内，找合适的房源吧。
2014/06/21回复
7楼1970/01/01回复
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bobi_hai沙发也请楼主帮我解下难：我现在自住的北向三房111方，估计售价280万，带学位。因为孩子大了想给他个房间，但我家现在两个老人加上我们三个住，只剩下一件很小的房间，觉得只适合做书房不好住人。想法一：一直想换南向四房。现在同小区有套西南向四房出售，147方，426万，两个大房朝南，两个小房朝西，因为在高层无遮挡，估计西向会很热。如果换这个就要卖掉我自住的这套，操作麻烦，而且因为西向那两个房间不太满意所以犹豫。我的想法如果换了这个四房，以后把我的一套公寓卖掉再给老人家买个两房的。（现在公寓没过五年不好卖）。最终还是要分开住。想法二：小区有北向底层的两房出售，190万，想买了给老人家住，这样我们一家三口住三房也够了。但这个北向二房底层好像没有南向四房升值空间大，而且又买北向的心里下不了决心。
2014/06/29回复
RIAN妈楼6楼bobi_hai:
也请楼主帮我解下难：我现在自住的北向三房111方，估计售价280万，带学位。因为孩子大了想给他个房间，但我家现在两个老人加上我们三个住，只剩下一件很小的房间，觉得只适合做书房不好住人。想法一：一直想换南向四房。现在同小区有套西南向四房出售，147方，426万，两个大房朝南，两个小房朝西，因为在高层无遮挡，估计西向会很热。如果换这个就要卖掉我自住的这套，操作麻烦，而且因为西向那两个房间不太满意所以犹豫。我的想法如果换了这个四房，以后把我的一套公寓卖掉再给老人家买个两房的。（现在公寓没过五年不好卖）。最终还是要分开住。想法二：小区有北向底层的两房出售，190万，想买了给老人家住，这样我们一家三口住三房也够了。但这个北向二房底层好像没有南向四房升值空间大，而且又买北向的心里下不了决心。
查看原文原则上来说，老人家分开住，又是一碗汤距离是非常理想的。
如果跟老人家关系好的话，当然住在一起更有照应。
无论如何，北向房住着不如南向房，即便是南向层有2间西向小房，其实也不是问题的，只要是客厅向南不太晒的话，那幺小房间只要提前开好空调，一点也不会影响平时的生活。
反倒是纯北向，如果终年没有阳光照进来，衣物光不到阳光，长期来说对身体的健康也会有点影响的。
所以我觉得有南向（能有阳光进屋）的房子最好啦。
如果跟老人家关系好的话，当然住在一起更有照应。
无论如何，北向房住着不如南向房，即便是南向层有2间西向小房，其实也不是问题的，只要是客厅向南不太晒的话，那幺小房间只要提前开好空调，一点也不会影响平时的生活。
反倒是纯北向，如果终年没有阳光照进来，衣物光不到阳光，长期来说对身体的健康也会有点影响的。
所以我觉得有南向（能有阳光进屋）的房子最好啦。
2014/06/30回复
广州第一穷人
1983瑶瑶
郭嘉潼10楼以前有关注过雨妈的帖子，今晚用了两个钟看了你的帖子，但手机经常出错，经常看不到，搞到我进进退退无数次，现在还有17 18 19页面还打不开！我以前住过黄埔鱼珠，那时跟老公还没结婚，那时去市场买菜，吵架了，没上楼，自己又没带钱也没地方去，幸好带了手机打给朋友，打的去找朋友玩，她代付的士费！当时我在天河上班，夜班的时候很悲催，地铁还没开通，也没有夜班车，打的也舍不得，只能坐野鸡摩托车！所以很讨厌住郊区！后来结婚买到西门口的楼梯小三房，从鱼珠一下间搬去市区，那简直从地狱到天堂的感觉，吵架不带钱走路都可以逛半天，去公园，医院，地铁，上下九，北京路都很方便，夜晚没有地铁还有夜班车回家！其实真的很喜欢住西门口，可惜相见好同住难，儿子出世了跟家婆矛盾很大，自己带儿子回佛山娘家长住了，PS：家公去世了所以跟家婆同住，老公在佛山工作！现在周末或者节假日就带儿子回西门口，距离产生美，现在跟家婆关系很好！孩子现在快三岁了，广州户口，也在想学位房的问题，纠结在佛山给赞助费还是回广州读书，回广州读书有两个问题，1、要跟家婆同住，想想就后怕。2、西门口买的时候没想到以后教育问题，所以学位不太好，是区一级的七株榕小学。现在我不想住娘家，因为住农村始终很多闲言闲语，虽然我爸很不舍的孙子！我纠结在佛山买个二手小三房还是在广州买个学位的单间（一样价钱），广州市区一房一厅有阳台我看过，我不够能力买，如果低楼层一房一厅有阳台我家婆会跟我们分开住，那样也有学位了，只可惜太贵了！如果买了单间可能就是出租，也是要同家婆，想想就是噩梦的开始！哗...4点了，我还是睡吧，不然明天醒不起来！如果雨妈看懂了提供点意见，谢了！！！
该信息来自[广妈Android客户端]
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2014/07/01回复
RIAN妈楼11楼郭嘉潼:
以前有关注过雨妈的帖子，今晚用了两个钟看了你的帖子，但手机经常出错，经常看不到，搞到我进进退退无数次，现在还有17 18 19页面还打不开！我以前住过黄埔鱼珠，那时跟老公还没结婚，那时去市场买菜，吵架了，没上楼，自己又没带钱也没地方去，幸好带了手机打给朋友，打的去找朋友玩，她代付的士费！当时我在天河上班，夜班的时候很悲催，地铁还没开通，也没有夜班车，打的也舍不得，只能坐野鸡摩托车！所以很讨厌住郊区！后来结婚买到西门口的楼梯小三房，从鱼珠一下间搬去市区，那简直从地狱到天堂的感觉，吵架不带钱走路都可以逛半天，去公园，医院，地铁，上下九，北京路都很方便，夜晚没有地铁还有夜班车回家！其实真的很喜欢住西门口，可惜相见好同住难，儿子出世了跟家婆矛盾很大，自己带儿子回佛山娘家长住了，PS：家公去世了所以跟家婆同住，老公在佛山工作！现在周末或者节假日就带儿子回西门口，距离产生美，现在跟家婆关系很好！孩子现在快三岁了，广州户口，也在想学位房的问题，纠结在佛山给赞助费还是回广州读书，回广州读书有两个问题，1、要跟家婆同住，想想就后怕。2、西门口买的时候没想到以后教育问题，所以学位不太好，是区一级的七株榕小学。现在我不想住娘家，因为住农村始终很多闲言闲语，虽然我爸很不舍的孙子！我纠结在佛山买个二手小三房还是在广州买个学位的单间（一样价钱），广州市区一房一厅有阳台我看过，我不够能力买，如果低楼层一房一厅有阳台我家婆会跟我们分开住，那样也有学位了，只可惜太贵了！如果买了单间可能就是出租，也是要同家婆，想想就是噩梦的开始！哗...4点了，我还是睡吧，不然明天醒不起来！如果雨妈看懂了提供点意见，谢了！！！ 该信息来自[广妈Android客户端]
查看原文如果就在你家住的附近，或近学校， 大单间带阳台的也可以住人的。
这样就可以分开住了，而且周末时你家婆可以自由一下，去乡下住住走动一下。
这样就可以分开住了，而且周末时你家婆可以自由一下，去乡下住住走动一下。
2014/07/01回复
RIAN妈楼12楼足音:
尤其关注楼主的这个贴子。自己最近也很苦恼，楼主能帮忙分析一下吗？我09年在白云区同德乡（其实离荔湾的也就一河之隔，离西村也就几个站车程）买处小两房，当时房价48万，加上税及公积金利息等，总价应该去到61或62万吧。小区环境很好，住得也舒服，16年说是会通地铁，房子的地段刚好，现在放出去大约120万，供楼还需还28万左右。现小孩读小班，9月就要升中班了，最近在纠结将来入读小学的事。小区自带有小学，是民办的，师资挺一般吧，想去读一街之隔的明德，省一级吧。非地段了，听说今年赞助去到了6万，还要找找人，给点人情之类。我自己有三个想法，楼主帮忙参详一下喽。收入两人加起来税前达楼主所说的平均水平20万吧，税后可能1万左右，两人公积金有5一7000/月。一是在明德地段内找间一房一厅或单间，总价约60万的老房子，买下入户拿学位后放租，租金可能也就1300-1500左右吧。住回现在的房子。二是卖了现在的，在明德地段内重新供个三房的，新近的，看了约200万左右。有一定的经济压力啊。1和2考虑的还有一点就是小学解决了，但对口的中学不甚好，有可能在小学5或6年级还是考虑换房，不知小学在白云区，是否初中一定只能读白云了，能不能转学的啊？三是卖了现在的，在荔湾或越秀买个小两房，约200万的，主要为了学位，但环境肯定没现在的好，生活会同期下降吧。四是房子维持现状，到时交赞助，年底自己买个代步车。现在有车，不过非自己的。就是觉得白白花个6-8万赞助，有点可惜了。小民意识：与其白交当赞助，不如置点小业，呵呵，见笑了。帮忙分析一下哦，多谢啦
查看原文楼主一家收入还比较可以的，所以生活和贷款压力不会太大。
所以我建议首先不要卖了现在的房子，毕竟住着舒服。
睇送食饭，看看手上的现金，在能力范围内，尽可能买间大一点的学位房入学用。
以后有需要，可进可退。
所以我建议首先不要卖了现在的房子，毕竟住着舒服。
睇送食饭，看看手上的现金，在能力范围内，尽可能买间大一点的学位房入学用。
以后有需要，可进可退。
2014/07/01回复
RIAN妈楼13楼今天看到这段话，虽然有些嚣张，但是也是此帖的问题所在。
在2014年第十一届中国蓝筹地产年会上，当被问及“房价什么时候会回归一个合理价位”时，任志强表示：“大部分老百姓工资收入不一样，遇到的不是同一个问题，富人觉得房子很便宜，穷的人觉得房子很贵，中等收入以上的人才能讨论，怎么叫大部分人，政府责任跑哪去了，最穷的人不需要讨论房价，政府管了，要廉租房、经适房干嘛。贫富差别恰恰来自于你对资产的投资，过去投资了房产今天都是富人，过去没投资房产的人，舍不得买的人。。。。
在2014年第十一届中国蓝筹地产年会上，当被问及“房价什么时候会回归一个合理价位”时，任志强表示：“大部分老百姓工资收入不一样，遇到的不是同一个问题，富人觉得房子很便宜，穷的人觉得房子很贵，中等收入以上的人才能讨论，怎么叫大部分人，政府责任跑哪去了，最穷的人不需要讨论房价，政府管了，要廉租房、经适房干嘛。贫富差别恰恰来自于你对资产的投资，过去投资了房产今天都是富人，过去没投资房产的人，舍不得买的人。。。。
2014/07/03回复
镜湖小保14楼一直在妈网上混，混得最多的也是房版和水版。
本人对于房产市场，特别是我关注板块的二手市场，有一定的了 ...
2014/07/18回复
xiaobou15楼雨妈，我最近也在看天河北华阳的学位房，只倾向于看新点的楼，因为考虑到要住好多年，嘉尚国际的小户型一次性付款但是没过五年和侨林苑三期小两房贷款过五年了但是单价好贵。怎么侨林苑这么死鬼贵的。纠结。。。。
2014/07/18回复
芒果小妹sherry17楼有道理
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2014/07/19回复
Eudaemonia18楼今天看到这段话，虽然有些嚣张，但是也是此帖的问题所在。
在2014年第十一届中国蓝筹地产年会上，当被问及 ...
2014/07/19回复
