炒房团连长70%的外来人口租房，你要从两个方面看
正面：每年2%~3%的人购房，就是7万套，7万套占广州市最近5年平均出货量的100%。
反面：要100年，最少也要50年，才能满足所有的购房需求。
为什么不买房？这个问题真奇怪。你觉得70%租房太多，请问你觉得应该多少？70%的人租房太多，那么50%的人租房你满意了？请问，增加20%的人买房，要多少套？要几年？
15%的外来人口已经购房，这是最近10几年的全部成果。自广州有商品房以来，已有150万外来人口在广州置业。估计外来人口买了50~60万套，平均每年3~4万套，另外的几万套则是被户籍人口买下。这个结论倒是与人口结构相差无几。都是一半一半。
我发现你倒是很会辩论。这么明显的数据摆在这里，你都要反驳一下。
学位房会越来越紧张
124971447房产楼市
东风东小学据说就是官二代，富二代特别多。学生的攀比心态很强。反而不利于小孩的发展。
所以东风东的学位房我一直没有考虑。这个因素其实与投资无关。学位房主要是东山的学位房。要好一点的小区，兼顾其它。
东山的，又是小区商品房，又有学位，又要有电梯，标价25000是最起码的。今年有的小区已经看到了，明年恐怕全部都要踩过这条线。
2010/11/07
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广州第一穷人板凳炒房团连长:
70%的外来人口租房，你要从两个方面看正面：每年2%~3%的人购房，就是7万套，7万套占广州市最近5年平均出货量的100%。反面：要100年，最少也要50年，才能满足所有的购房需求。为什么不买房？这个问题真奇怪。你觉得70%租房太多，请问你觉得应该多少？70%的人租房太多，那么50%的人租房你满意了？请问，增加20%的人买房，要多少套？要几年？15%的外来人口已经购房，这是最近10几年的全部成果。自广州有商品房以来，已有150万外来人口在广州置业。估计外来人口买了50~60万套，平均每年3~4万套，另外的几万套则是被户籍人口买下。这个结论倒是与人口结构相差无几。都是一半一半。我发现你倒是很会辩论。这么明显的数据摆在这里，你都要反驳一下。
查看原文1，70%的都租房----至少证明一件事：
他们不打算长期定居。
这些需求只能算流动的。
2，广州有商品房以来，已有150万外来人口在广州置业。估计外来人口买了50~60万套，平均每年3~4万套，另外的几万套则是被户籍人口买下。这个结论倒是与人口结构相差无几。都是一半一半。
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你说的是从什么时间开始？1980还是1990年？
从2000年开始购房入户已经取消了怎么不说？
户籍人口老龄化和出生率下降怎么不说？流动到什么区为什么不说呢？
他们不打算长期定居。
这些需求只能算流动的。
2，广州有商品房以来，已有150万外来人口在广州置业。估计外来人口买了50~60万套，平均每年3~4万套，另外的几万套则是被户籍人口买下。这个结论倒是与人口结构相差无几。都是一半一半。
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你说的是从什么时间开始？1980还是1990年？
从2000年开始购房入户已经取消了怎么不说？
户籍人口老龄化和出生率下降怎么不说？流动到什么区为什么不说呢？
2011/09/10回复
nbadz
炒房团连长楼5楼广州确实早就取消了购房入户。但变相的购房入户始终存在。
放眼全国诸多大城市，恐怕只有入籍广州是最为便利的。广州不但在二胎上采取明紧暗送的策略，在吸收年轻人方面，也很大度。几乎没什么门槛。
标准流程1
只要你有固定收入，35岁以下，有个什么学历，就可以递表申请了。当然你要排队评分。如果你有套房，入籍的评分会大大提高，那么入籍几成定局。这就是变相的购房入籍。
标准流程2
你是被分配的，被广州的较大企业或受政策扶持的企业招募进来，于是你有了集体户口。但集体户口不管用，或使用极为不便，亲们懂的。
但如果你买套房，你可以将集体户口迁入你住宅所在地。那么你就成了真正的户籍人口。可以说，集体户口还只是半个广州户口，只有再买套房，才成为完整的广州户口。
标准流程3
就是你的公司是事业机关，银行，垄断国企什么的。每年有入户指标。你是优秀员工，或马屁拍得好，或工作满5年或8年什么的，就可以获取一个。
可见，除了流程3，异地户口取得本市户口的关键就是你要买套房。虽然不是购房入户，但也相当于变相的购房入户。
放眼全国诸多大城市，恐怕只有入籍广州是最为便利的。广州不但在二胎上采取明紧暗送的策略，在吸收年轻人方面，也很大度。几乎没什么门槛。
标准流程1
只要你有固定收入，35岁以下，有个什么学历，就可以递表申请了。当然你要排队评分。如果你有套房，入籍的评分会大大提高，那么入籍几成定局。这就是变相的购房入籍。
标准流程2
你是被分配的，被广州的较大企业或受政策扶持的企业招募进来，于是你有了集体户口。但集体户口不管用，或使用极为不便，亲们懂的。
但如果你买套房，你可以将集体户口迁入你住宅所在地。那么你就成了真正的户籍人口。可以说，集体户口还只是半个广州户口，只有再买套房，才成为完整的广州户口。
标准流程3
就是你的公司是事业机关，银行，垄断国企什么的。每年有入户指标。你是优秀员工，或马屁拍得好，或工作满5年或8年什么的，就可以获取一个。
可见，除了流程3，异地户口取得本市户口的关键就是你要买套房。虽然不是购房入户，但也相当于变相的购房入户。
2011/09/11回复
炒房团连长楼6楼关于流动人口的流动问题
首先，从趋势上看，过去30年甚至50年的数据表明，大城市包括广州在内，人口规模就是一直在膨胀。过去10年，膨胀速度尤其加快。而这10年，乃至过去20-30难，什么危机没经历过？人变少了吗？
不但如此，历来就是越危机，一线城市人越多。假如有海啸，都是上抛弃小船，登大船。这是人之常情。就算发洪水，也是力保大城市，宁愿将小城市放水淹了。这也是无奈之下的理智选择。
当然，一座城市的容量始终是有限的，大城市的人口也不会无限增长下去。也许广州到1800万人活2000万人，人口就无法再增长了。
其次，城市的流动人口的流动
并不是简单的每年增加50万。具体怎么增加呢？每年来80万，走30万：净增长50万。
也许一部分人来了一年便走了，一部分来了3-5年才走，还有一些人来奋斗了7-8年乃至10几年，最后也走了。但也有一些人，比如20%左右，来了之后就不走了。慢慢沉淀下来，最终成为常住人口。
假如每年来80万人，这80万人当中的20%最终沉淀下来，成为常住人口，每年是16万人。
但这80万人当中其余的64万人，则在随后的1~10年内，又陆续离开。陆续有人离开，又与每年来80万人叠加，形成了好不热闹的“人来人往”的局面。
首先，从趋势上看，过去30年甚至50年的数据表明，大城市包括广州在内，人口规模就是一直在膨胀。过去10年，膨胀速度尤其加快。而这10年，乃至过去20-30难，什么危机没经历过？人变少了吗？
不但如此，历来就是越危机，一线城市人越多。假如有海啸，都是上抛弃小船，登大船。这是人之常情。就算发洪水，也是力保大城市，宁愿将小城市放水淹了。这也是无奈之下的理智选择。
当然，一座城市的容量始终是有限的，大城市的人口也不会无限增长下去。也许广州到1800万人活2000万人，人口就无法再增长了。
其次，城市的流动人口的流动
并不是简单的每年增加50万。具体怎么增加呢？每年来80万，走30万：净增长50万。
也许一部分人来了一年便走了，一部分来了3-5年才走，还有一些人来奋斗了7-8年乃至10几年，最后也走了。但也有一些人，比如20%左右，来了之后就不走了。慢慢沉淀下来，最终成为常住人口。
假如每年来80万人，这80万人当中的20%最终沉淀下来，成为常住人口，每年是16万人。
但这80万人当中其余的64万人，则在随后的1~10年内，又陆续离开。陆续有人离开，又与每年来80万人叠加，形成了好不热闹的“人来人往”的局面。
2011/09/11回复
炒房团连长楼7楼假如每年流入80万人，每年离开30万：
那么“当年人口净增长50万人”。
但“当年人口净增长的50万人”，也并非从此就常住了。多数还会在未来N年离开。
假如以10年为一个统计周期，我们发现常住人口在过去10年共增长了160万。
那么，可以得出“平均每年增长16万常住人口”的结论。当然，这个结论必然还伴随着“暂住人口的规模也越发膨胀”，比如从10年前的400万人，增长到现在的将近800万人。
当城市人口总规模触顶之后，比如广州到1800万人之后，若还是延续“平均每年增长16万常住人口”的速度，我们可以判断，到那时，暂住人口的规模开始逐年减少，而常住人口的规模将逐年增加，但人口总量始终保持在1800万左右。这里有两个阶段
1、人口总规模从1600万增长到1800万
个人估计再有三年。
2、人口总规模保持在1800万，但常住人口每年的增长速度维持在16万左右。
个人估计要延续20年左右。
最终，形成“户籍常住人口约1200万，暂住人口约600万”的大局。现在的局面是户籍和暂住都是800万。
亲们懂的。
那么“当年人口净增长50万人”。
但“当年人口净增长的50万人”，也并非从此就常住了。多数还会在未来N年离开。
假如以10年为一个统计周期，我们发现常住人口在过去10年共增长了160万。
那么，可以得出“平均每年增长16万常住人口”的结论。当然，这个结论必然还伴随着“暂住人口的规模也越发膨胀”，比如从10年前的400万人，增长到现在的将近800万人。
当城市人口总规模触顶之后，比如广州到1800万人之后，若还是延续“平均每年增长16万常住人口”的速度，我们可以判断，到那时，暂住人口的规模开始逐年减少，而常住人口的规模将逐年增加，但人口总量始终保持在1800万左右。这里有两个阶段
1、人口总规模从1600万增长到1800万
个人估计再有三年。
2、人口总规模保持在1800万，但常住人口每年的增长速度维持在16万左右。
个人估计要延续20年左右。
最终，形成“户籍常住人口约1200万，暂住人口约600万”的大局。现在的局面是户籍和暂住都是800万。
亲们懂的。
2011/09/11回复
骄阳广州第一穷人9楼炒房团连长:
关于流动人口的流动问题首先，从趋势上看，过去30年甚至50年的数据表明，大城市包括广州在内，人口规模就是一直在膨胀。过去10年，膨胀速度尤其加快。而这10年，乃至过去20-30难，什么危机没经历过？人变少了吗？不但如此，历来就是越危机，一线城市人越多。假如有海啸，都是上抛弃小船，登大船。这是人之常情。就算发洪水，也是力保大城市，宁愿将小城市放水淹了。这也是无奈之下的理智选择。当然，一座城市的容量始终是有限的，大城市的人口也不会无限增长下去。也许广州到1800万人活2000万人，人口就无法再增长了。其次，城市的流动人口的流动并不是简单的每年增加50万。具体怎么增加呢？每年来80万，走30万：净增长50万。也许一部分人来了一年便走了，一部分来了3-5年才走，还有一些人来奋斗了7-8年乃至10几年，最后也走了。但也有一些人，比如20%左右，来了之后就不走了。慢慢沉淀下来，最终成为常住人口。假如每年来80万人，这80万人当中的20%最终沉淀下来，成为常住人口，每年是16万人。但这80万人当中其余的64万人，则在随后的1~10年内，又陆续离开。陆续有人离开，又与每年来80万人叠加，形成了好不热闹的“人来人往”的局面。
查看原文广州市入户政策你知多少？2010-06-10
有一些特殊情况，则更缩短了等待的时间（以下如无注明，即为“婚后可以马上办理入户”）：
1，配偶是高级人才，即具有高级专业技术资格、高级技师资格、研究生学历并有博士学位、研究生学历并有硕士学位和中级专业技术资格、执业资格，且夫妻双方达到晚婚年龄的。
2配偶在本市3年内累计缴纳个人所得税达到10万元（可追溯到1998年），且夫妻双方达到晚婚年龄的。
3配偶领有市残联核发的《广州市残疾证》（指一、二级残疾证）或区以上民政部门核发的《广州市低收入困难家庭证》或市总工会核发的《广州市特困职工证》，夫妻双方均属晚婚且结婚年限满2年的。
4夫妻双方中男方年龄超过60周岁、女方年龄超过55周岁的。
5男方年龄超过60周岁或女方年龄超过55周岁，另一方年龄超过30周岁，结婚年限满1年的。
按广州现行政策，具有大专以上本科以下学历人才要入户，要求同时具备中级以上专业技术资格。所以，绝大部分的大专应届生要入户，暂时缺乏其他有效路子。
“除非是找个当地人结婚。”
有一些特殊情况，则更缩短了等待的时间（以下如无注明，即为“婚后可以马上办理入户”）：
1，配偶是高级人才，即具有高级专业技术资格、高级技师资格、研究生学历并有博士学位、研究生学历并有硕士学位和中级专业技术资格、执业资格，且夫妻双方达到晚婚年龄的。
2配偶在本市3年内累计缴纳个人所得税达到10万元（可追溯到1998年），且夫妻双方达到晚婚年龄的。
3配偶领有市残联核发的《广州市残疾证》（指一、二级残疾证）或区以上民政部门核发的《广州市低收入困难家庭证》或市总工会核发的《广州市特困职工证》，夫妻双方均属晚婚且结婚年限满2年的。
4夫妻双方中男方年龄超过60周岁、女方年龄超过55周岁的。
5男方年龄超过60周岁或女方年龄超过55周岁，另一方年龄超过30周岁，结婚年限满1年的。
按广州现行政策，具有大专以上本科以下学历人才要入户，要求同时具备中级以上专业技术资格。所以，绝大部分的大专应届生要入户，暂时缺乏其他有效路子。
“除非是找个当地人结婚。”
2011/09/11回复
广州第一穷人10楼炒房团连长:
关于流动人口的流动问题首先，从趋势上看，过去30年甚至50年的数据表明，大城市包括广州在内，人口规模就是一直在膨胀。过去10年，膨胀速度尤其加快。而这10年，乃至过去20-30难，什么危机没经历过？人变少了吗？不但如此，历来就是越危机，一线城市人越多。假如有海啸，都是上抛弃小船，登大船。这是人之常情。就算发洪水，也是力保大城市，宁愿将小城市放水淹了。这也是无奈之下的理智选择。当然，一座城市的容量始终是有限的，大城市的人口也不会无限增长下去。也许广州到1800万人活2000万人，人口就无法再增长了。其次，城市的流动人口的流动并不是简单的每年增加50万。具体怎么增加呢？每年来80万，走30万：净增长50万。也许一部分人来了一年便走了，一部分来了3-5年才走，还有一些人来奋斗了7-8年乃至10几年，最后也走了。但也有一些人，比如20%左右，来了之后就不走了。慢慢沉淀下来，最终成为常住人口。假如每年来80万人，这80万人当中的20%最终沉淀下来，成为常住人口，每年是16万人。但这80万人当中其余的64万人，则在随后的1~10年内，又陆续离开。陆续有人离开，又与每年来80万人叠加，形成了好不热闹的“人来人往”的局面。
查看原文2011年以来，广州市4万多有证餐饮业用工缺口已经达到三成以上，粗略估计最高峰的缺口有10万人左右。“用工荒”对于广州餐饮业已经成为常态。
2008年，香港工业总会会长陈镇仁近期表示，珠三角七万家港资企业中，年底时可能会有四分之一即一点七五万家倒闭，以一家企业倒闭引起五百人失业计算，一点七五万家倒闭就将引起八十七点五万人失业；这些工厂所聘用的绝大多数都是来自中国内地的农民工。
有良好的工作机会的城市，才会有大量流动人口进入。当优势不再，人口就会大批流走。所以这个因素不能作为认定完全的可靠的需求。
2008年，香港工业总会会长陈镇仁近期表示，珠三角七万家港资企业中，年底时可能会有四分之一即一点七五万家倒闭，以一家企业倒闭引起五百人失业计算，一点七五万家倒闭就将引起八十七点五万人失业；这些工厂所聘用的绝大多数都是来自中国内地的农民工。
有良好的工作机会的城市，才会有大量流动人口进入。当优势不再，人口就会大批流走。所以这个因素不能作为认定完全的可靠的需求。
2011/09/11回复
nnzqj炒房团连长楼12楼上海的小学入学非常宽松，有租房合同和暂住证即可入学。从出发点和动机看，这么做是对的，这也是我们的共同理想，也是我们的最终目标。但现实呢？
我听到了越来越多的抱怨，抱怨主要来自本地户籍人口。现在，上海的许多小学基本上就是暂住人口子女与户籍本地人口子女各占一半。那些学习好的，或者家里有钱或有关系的本地户籍人口越来越多地送孩子去读私立小学，费用很贵。每年几万、甚至十几万不等。现在的上海小学，公立学校就是差的，私立学校就是好的。趋势已经出来了，已经越来越成为社会的共识。
上海的财力是最强的，学校扩容应该不存在财政问题。只要有生源，就会有相应的师资和教育投入。在这种情况下，都搞成一片怨声载道。许多户籍市民纷纷抱怨，今后上海公立小学就是外地子女入读，本地子女都上私立小学。
现在看，广州的小学学位制度，或学位房制度，执行效果比上海要好。
可见，固然理想是好的，立意也是好的，但理想不能脱离社会现实，也不能脱离自身的财政能力。有了上海的前车之鉴，再加上广州财政实力也远逊于上海，上海有能力根据生源数量扩容学位，广州无法做到这一点。所以我预测：广州的小学入学难度将会越来越大，学位房的需要也必将越发热烈，长盛不衰。
2012年的入学赞助费，想必会比2011年翻番，这是最起码的。市一级的小学也许涨得更多。
我听到了越来越多的抱怨，抱怨主要来自本地户籍人口。现在，上海的许多小学基本上就是暂住人口子女与户籍本地人口子女各占一半。那些学习好的，或者家里有钱或有关系的本地户籍人口越来越多地送孩子去读私立小学，费用很贵。每年几万、甚至十几万不等。现在的上海小学，公立学校就是差的，私立学校就是好的。趋势已经出来了，已经越来越成为社会的共识。
上海的财力是最强的，学校扩容应该不存在财政问题。只要有生源，就会有相应的师资和教育投入。在这种情况下，都搞成一片怨声载道。许多户籍市民纷纷抱怨，今后上海公立小学就是外地子女入读，本地子女都上私立小学。
现在看，广州的小学学位制度，或学位房制度，执行效果比上海要好。
可见，固然理想是好的，立意也是好的，但理想不能脱离社会现实，也不能脱离自身的财政能力。有了上海的前车之鉴，再加上广州财政实力也远逊于上海，上海有能力根据生源数量扩容学位，广州无法做到这一点。所以我预测：广州的小学入学难度将会越来越大，学位房的需要也必将越发热烈，长盛不衰。
2012年的入学赞助费，想必会比2011年翻番，这是最起码的。市一级的小学也许涨得更多。
2011/11/28回复
笑死了看帖子
nile0114楼欢欢猪猪妈妈:
本帖我比较支持连长的观点。数据一点不唬人！高校毕业不留国内的占比例太少，不具有统计学上的意义。回到我及同辈当初从小县城到省会城市念书的心态，绝大多数人的理想就是毕业找到好工作，留在省城！参与社会工作的这几年，接触到的本市暨大、中大、华南理工等学校毕业的同事，基本都顺利在广州扎根，我身边那么多女孩子，个个都嫁出去，几乎没人租房结婚！跟她们自身能力关系倒不大！总之靠男方或者双方努力，谁结婚都有房。别说这些高校了，有时候看见单位的应聘简历，其他的比如什么韶关师范、湛江海事学院等等我一点映像都无的学校的毕业生，挤破头要在广州找工作。还包括湖南湖北江西广西的很多高校或者哪怕普通大专，他们的方向就是广东，敢闯的就奔着广州深圳来！都是挽着袖子准备大干一场的，很多能力一有提升的人就进一步想留下！包括他们的后代！通通留下！有的恨不得本事更大，农村爹妈、弟弟妹妹、表哥表妹、堂哥堂妹通通弄过来！这是一个时代的缩影，汹涌的蚂蚁搬家一般的移民大潮早就静水深流了！为什么现在喊房子价格高高高，但还有那么多刚需？？？爹妈晚几年生他（她）出来都是罪过！大城市医疗、教育等资源越来越紧缺那已成必然。谈市区老龄化我觉得太苍白无力了， 我没数据，我就凭我的主观感受，你有本事去统计一下广州所有六十岁以上老年人，有多个子女的，我估计绝大多数广州男子娶了省内非省会女子或者干脆是外省女子，绝大多数广州女子嫁给外来打拼立足下来的外地男子，只要丈夫优秀，也绝不有抬不起头的担忧，广州本就是一个开放而包容的城市。75年后出生的广州人，平均两个我估计就得有一个因婚配引进了另一个非广州人入户广州而成为新广州人！他们再制造出一个小广州人！就我们身边，有几个是六十以上，没抱上孙子就含恨过世的老人？死的能赶上生的快吗？？？？全国范围我信有老龄化的担忧，但人口上千万的大城市50年内不会有这样的担忧！老龄化出现的问题一定是农村慢慢向城市蔓延，城市最终会不会受到大的影响要留一个问号！除了婚嫁生子，其他高校毕业留下来的，只要有能力买房，有几个不想把一家落户广州，谁不被动加入激烈的学位之争？ 最后，穷人的这句“高校毕业生是否都会结婚和生孩子？”这句疑问恕我直言有点小白痴，呵呵我不是骂人，只是玩笑一下！别生气！这句话，问十个人有九个人要笑你不知生活！不止高校毕业的要生，广州本地没念书的嫁娶外地人的人也要生，外地没户口没文凭厂里打工的还要生，没见黄埔那家生活都顾不上的一胎还生五个呢！番禺那些本地农村户口的还要生两个呢！连我这个除计生外别的方面觉悟都不算低的人，都盘算生二胎！给社会加大压力只能说不好意思了！
查看原文这些毕业生基本上挤不进去京沪
只能来门槛低的广州 。。。
没办法 低端产业扎堆区就这样
只能来门槛低的广州 。。。
没办法 低端产业扎堆区就这样
2011/11/28回复
pigpig15楼炒房团连长 发表于 2010-11-7 10:26
发表于 2010-11-7 10:21 只看该作者 发短消息 加为好友 本楼地址
据说能作准吗？据说培正的官二代富二代也多，文德路也不见得官二代富二代少
既然能成为名校，肯定有自己的过人之处，如果只是有攀比之风，那也不见得能让那么多人趋之若鹜，官二代富二代也不见得都是纨绔子弟，任何一间学校都有不良的现象，同一间学校都有说好说不好的同时存在，还是综合自己的生活、工作等情况来选择比较实际。。。
2011/11/28回复
yandunlu8
米米爸
紫绮妈妈
