卖一买三换房记之：把第三套也拍回来。。。
96769345房产楼市
cqw1222http://www.gzmama.com/thread-4960866-1-1.html
总投入480资金。
买1：达道路全单边独幢，总建筑面积95.1561=已征收地价面积48.923+违章已处理面积42.449+未申请产权登记面积3.7841。
来源：201705法拍，已拿房产证。
总投入：260（相当于2间中山三片区40平以下的老破小总价，已含原状维修、清场费用、代持费用）
现值：未重建350-400，重建450-500
计划： 201804收楼，201807-201903原状维修 （原状维修过程另行开贴）
买2： 仁济路38.23平二楼4米底高，带半年租约（3000/月），25000/平。
来源：二手市场买入，201710过户，201710拿房产证。 总投入：110
现值：改LOFT，33000-35000/平
计划： 201804收楼，201804-201805装修改LOFT （重建过程另行开贴）
买3： 余下480-260-110=110资金，孩子出国大学四年费用。
总月供12600：
其他物业-月租4300；
达道路全单边独幢（四房二厅）-估计月租7000；
仁济路LOFT（三房二厅）-估计月租4000
供、租情况总结：总收租约15300-月供12600=月余2700。
过了几天。。又改变了。。。
我又想到，
我家宝贝出国用钱是2019-2025，还不是一次性用光，分几年消费，即使拿着买国债收益也不高。
了解到孩子出国读书，可以向银行申请留学贷款；
了解到西元岗的房屋原状维修可以向银行申请装修贷款。（直系亲属也可以）
基于以上从银行了解的信息，又觉得本家庭的杠杆太低了，所以决定再去淘第三套房子。
而孩子出国读书、西元岗的房屋原状维修就向银行申请贷款。。。
2017年11月开始，又进入了淘房行程之中。。
2018/03/09
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语嫣2008
cqw1222楼板凳语嫣2008:
正规买卖可以投资，在**，拍卖的属于极少数人的专利！建议楼主明说如何了解相关关键信息的，防止有人头脑一热，全副身家投进去，耽误一辈子。
查看原文我己经说得好清楚。。
2018/03/29回复
tracy-leo-yy请教楼主，如果淘拍上写着银行直供，是否是比较安全？直接银行交吉的？
2018/03/30回复
cqw1222楼9楼tracy-leo-yy:
也是在阿里拍卖那里拍，就想问拍这样的楼是否比较安全，可以交吉。不用再去前业主沟通交吉？
查看原文不属司法拍卖的拍卖，没有研究。
但还要留意税费、过户手续、交吉流程。
还有预算好最高的含税成本。。。。
但还要留意税费、过户手续、交吉流程。
还有预算好最高的含税成本。。。。
2018/03/30回复
silent lord10楼cqw1222:
这批二拍的越秀私房，一共三栋，分开三个标的进行拍卖，在淘拍网上下载评估报告详看，发现是同一案件的标的物，而案件是最少收楼纠纷的分家析产案，与我之前拍的那栋达道路私房，是同一种案件。。。 同时对三个标的的查册表、现场堪察表进行详细的分析：标的1、建筑面积：83.1248平方米，砖木结构，用地53平，建基45平，另有阁楼部位31.36平方米、BC部位首层5.312平方米、BC部位二楼11.3168平方米以及另有飘楼部位0.56平方米未申请产权登记。二拍起拍总价：人民币142万元。来源：继承。 分析：产权实际有效面积是83.1248平方米，不含税起拍单价17100/平，该标的查册表无显示土地未办有偿使用手续，初估成交税费5.6%(营业税）+3%（个税）+1.5%（买方首套契税)=10.1%，含税起拍单价18850/平。 现场堪察表显示：东、西至巷标的2、建筑面积：81.62平，混合+砖木，用地47平，建基47平，土地未办有偿使用手续，另有33.02平方米未申请产权登记。二拍起拍总价：人民币145万元。来源：继承。 分析：产权实际有效面积是81.62平方米，不含税起拍单价17800/平，该标的查册表显示土地未办有偿使用手续，初估成交税费1.6%(土地出让金）+5.6%(营业税）+3%（个税）+1.5%（买方首套契税)=11.7%，含税起拍单价19900/平。 现场堪察表显示：东、南、西至巷标的3、建筑面积：103.2567平方米，混合+砖木，用地60平，建基57平，其中D部位8.94平方米违章建筑未处理。二拍起拍总价：人民币181万元。来源：继承。 分析：因为D部分是在建筑面积的其中，所以产权实际有效面积是103.2567-8.94=94平方米，不含税起拍单价19300/平，该标的查册表无显示土地未办有偿使用手续，初估成交税费5.6%(营业税）+3%（个税）+1.5%（买方首套契税)=10.1%，含税起拍单价21250/平。 现场堪察表显示：东、西至巷
查看原文姐，请问私房和宅基地的区别是什么？我看您之前的回复有关于土地出让金的征收标准：平房1%、独栋1.6%、宅基地30%、商业40%。独栋私房不是也带有宅基地吗？查了很多资料，还是有些迷糊。
2018/03/31回复
cqw1222楼11楼silent lord:
姐，请问私房和宅基地的区别是什么？我看您之前的回复有关于土地出让金的征收标准：平房1%、独栋1.6%、宅基地30%、商业40%。独栋私房不是也带有宅基地吗？查了很多资料，还是有些迷糊。
查看原文私房没有宅基地房，只有房产证。
宅基地没有房产证，只有宅基地证。
宅基地没有房产证，只有宅基地证。
2018/03/31回复
cqw1222楼12楼cqw1222 发表于 2018-3-28 11:07
继续。。。越秀西独栋：3月15日，去了越秀区绿化办公室，为门前大树迁移咨询，登记了房屋地址，和树木对房 ...
继续。。。
越秀西独栋(100%)：
3月29日，根据绿办的指引，向越秀区绿化园林局提交了树木砍伐申请，十个工作日出批文。4月3日，测绘上门对房屋进行测量，大约两周内可拿测绘结果。
测绘结果出来后，可跟进一条龙施工队了。
估算砍树时间为五一后。估算出证时间为四月底。
估算施工时间为八月初开始。
仁济路38.23平二楼4米底高（35%）：
3月31日，收楼了。真的好破呀，正在考虑先装修，后出租。
终于有一个房子收楼了。。。
2018/04/03回复
ale_zheng13楼回复 cqw1222 的帖子
前辈，我看了你的帖子，对你很是敬佩！看到你买了很多小私房，对我也有些触动。我现有一套花都郊区的80方两房，价值120万左右（已还清银行贷款），但租金只有1500多，租金收益比较低。我想请教的问题是：
1、如果卖掉这套房子，在不向银行贷款的情况下，在你所说的价格洼地越秀西，或者其他老城区，能否买到投资收益比较好的房子（一房一厅或小两房）？
2、如果能买得到，每月的租金收益大约是多少？
3、如果向银行贷款，因我目前已经有一套在按揭中，二套的首付要70%，估计可以买170万的房子，这个价位能买到什么样的房子，租金收益如何？
之所以有以上的考虑，是因为我这套房子所在的地区未来很多年都不会有地铁规划，房价上涨缓慢，而且租金收益偏低。
另外，如果买的房子有好的学位，那就更理想了。
请不吝赐教，给你添麻烦了！
2018/04/04回复
Dionws
Xu大海螺15楼楼主，看那么多帖子都不想回帖，唯独你这个。相当佩服你的智慧，忍不住注册回你了，你太厉害了！点个赞！
请教下您两个问题：第一，如果之前业主在外面有再次抵押这个房子，或者抵押给民间高利贷这个也是报警就可以了吗？以法院拍卖产权为准？这样会不会有产权纠纷？
第二个：如果原业主在法院拍卖之前和租客签订了几十年的租约原业主拒绝调解或消失怎么办？可以通过起诉解约吗？
因为打算今年换房子，您的意见参考意义非常大
请教下您两个问题：第一，如果之前业主在外面有再次抵押这个房子，或者抵押给民间高利贷这个也是报警就可以了吗？以法院拍卖产权为准？这样会不会有产权纠纷？
第二个：如果原业主在法院拍卖之前和租客签订了几十年的租约原业主拒绝调解或消失怎么办？可以通过起诉解约吗？
因为打算今年换房子，您的意见参考意义非常大
2018/04/05回复
Rimini16楼其实那棵树砍了感觉怪可惜的，毕竟长了这么多年。看能不能好好利用一下，融合在重建的新房中，会成为一景也说不定呢。看过有人改造老房子，就有利用了老树的，很特别。如果做成民宿会更受欢迎，可以找人好好设计下。唯品会不是还有树屋的办公室吗😉
2018/04/05回复
Rimini17楼姐，我想问问你的意见。今天把我们拍来的房子找开锁师傅换了锁，本想找物业做见证，死物业电话里光催着我们交钱（前业主欠下的管理费几万块），最后也没来。也没想到报警什么的，因为当时觉得也没纠纷，人家应该不会出警。就这样换好锁，没有通知前业主，屋里的东西没有动，过程录了像，会不会有麻烦啊？这房子里挺干净，可能前业主家阿姨每星期来打扫但是没人常住。之前跟我们协商说要50万才搬的，现在我们也不想协商了，就是不知道这样强行撬锁接下去怎么办好呀
2018/04/05回复
cqw1222楼18楼Rimini 发表于 2018-4-5 14:30
姐，我想问问你的意见。今天把我们拍来的房子找开锁师傅换了锁，本想找物业做见证，死物业电话里光催着我们 ...
即已开锁，就放心吧。
即使前业主为此而告你，也要有证据证明屋里有些什么东西，价值多少。但这个是很难举证的。。。
（记住，视频不要拿出来，你没举证的义务
）你换锁后，前业主是不可能再进去了，现在主动权在你手上。。。
建议空置一段时间，再后续处理房子。。。
2018/04/05回复
cqw1222楼19楼Rimini 发表于 2018-4-5 14:20
其实那棵树砍了感觉怪可惜的，毕竟长了这么多年。看能不能好好利用一下，融合在重建的新房中，会成为一景也 ...
这树，对我家房屋不利。
树干直径大于0.5米，严重遮光，
树干6米已压损屋顶，
影响原状维修施工，
树干离房子太近（0.5米），根系大概率影响房子地基，
大叶榕春天叶全落，落叶基本积聚在房子的瓦片屋顶，造成垃圾积物，时间一长发臭，雨季也会造成积水渗漏到房子里面，影响房子主体结构。
另一栋达道路私房，有计划做民宿，那边这么游点多好多。。
2018/04/05回复
cqw1222楼20楼Xu大海螺:
楼主，看那么多帖子都不想回帖，唯独你这个。相当佩服你的智慧，忍不住注册回你了，你太厉害了！点个赞！ 请教下您两个问题：第一，如果之前业主在外面有再次抵押这个房子，或者抵押给民间高利贷这个也是报警就可以了吗？以法院拍卖产权为准？这样会不会有产权纠纷？ 第二个：如果原业主在法院拍卖之前和租客签订了几十年的租约原业主拒绝调解或消失怎么办？可以通过起诉解约吗？ 因为打算今年换房子，您的意见参考意义非常大
查看原文第一，如果之前业主在外面有再次抵押这个房子，或者抵押给民间高利贷这个也是报警就可以了吗？
不关你事，你只需负责把你拍到的房子进行单方面过户，就OK了。
以法院拍卖产权为准？ 是的。
这样会不会有产权纠纷？ 没有的。
第二：如果原业主在法院拍卖之前和租客签订了几十年的租约原业主拒绝调解或消失怎么办？
拍前， 睇租约，请律师。。
可以通过起诉解约吗？要睇租约是否如实。。
2018/04/05回复
