继续。。。。

在不断地逛市场，我对老屋的知识也在迅速地积累，在4月中下旬，开始初步与业主接触，谈价钱。
试过到了下定时，业主反价的（有过份的，一反再返）；
试过到了下定时，业主不卖的；
试过与代理人谈好价，家族不通过的；
还有的业主人在海外，谈价靠广州的亲戚与中介，一个传一个地联系，然后就传到没消息的。。。
。。。
。。。
到了5月初，有希望的成交，只有三幢：
幢1：一幢位于达道路附近的，建基30平，入证91平，三层，混合结构，全单边，大约投入250万；(可重建3层）
         房子特点：八一实验，九年省级中小学位，重建后大约可租9000，2年后卖出大约可达7万/平，租值太低，可短线卖出。

幢2：一幢位于康王路华林附近，建基30平，入证46平，一层半，砖木结构，七字单边，大约投入120万；（楼高5米，可重建2.5层）
         房子特点：区级学位，位于老西关最旺的康王路与长寿路一片，周围都是玉石交易市场，康王路与长寿路口正在建8号线的地铁站，房子就在这地铁站的对面的巷子里，重建后有2个30平一房一厅和1个15平大单厅，大约共可租6000/月，适合长期持有。

幢3：一幢位于康王路华林附近，建基37平，入证37平，一层，砖木结构，前后通透，大约投入105万；（楼高6米，可重建2.5层）
        房子特点：区级学位，位于老西关最旺的康王路与长寿路一片，周围都是玉石交易市场，康王路与长寿路口正在建8号线的地铁站，房子就在这地铁站的对面的巷子里，重建后有2个37平一房一厅和1个18平大单厅，大约共可租5000/月，适合长期持有。

算了一下：
房价+交易成本+重建费用+不可算风险成本，总投入接近480万。
贷款180万，每月还12000，
已有固定月租5000，
如果幢2幢3能成交，每月可多收11000，
总租金大约可达16000，减去每月供款12000，还可以收到剩余租金4000。
月供压力0。

按上计划，50%资金短线，50%资金长线，长短结合，就是培育时间有点长。
长线：如果幢2幢3全部成交，一次性支付，从交易收楼到出租，大约要6-9个月的时间。
短线：如果幢1成交，一次性支付，从交易收楼到建好，大约要6-9个月的时间，2年后卖出，估计有大约1年多时间房子是空置的。

如果全部成交，我的换房计划就是卖一电梯房换成三幢有天有地的城央小墅了。。。

为什么可加层重建？
比如：建基30平，入证46平，一层半，砖木结构，七字单边；（楼高5米，可重建2.5层）
          这房子总楼高9米，原来是一层半的，重建可按原高度，屋内分层，那是装修的事情了。。。

明天继续。。。

Mark，期待楼主更新，楼主是个好认真仔细的人

栋1投入250，卖出637……
两年时间，完全值得操作啊！

这个来源不是市场上的货。

楼主好厉害！数算得好呀。认认真真全部看完，学习了。
我也看过城中私房，因为需要一次付款，只能放弃。
看了楼主的帖子，找到了方法呀。

围观。没考虑过私房的周边安全问题吗

老城区私房，安全还好。

觉得纯别墅小区或大平层，会私密安全好一点。

生活习惯而己。。。

强贴👍，学习中，我也很喜欢老城区私房，只是现在还没钱，估计以后也是要折腾的😜

Mark，楼主是个好认真仔细的人

没办法，奋斗了几十年，才这么点资本，只想着在退休前，能整理好投资资产，退休后活的自在点和随意点。
只能费时、费心、费力 了。。。

我的观念和你不同，我现在投资的都是市中心电梯房，好租也好卖。毕竟私房，我总觉得治安不好😅。要向你学习更加精打细算👍👍👍

玩私房，是长线活，目标就是租值高，等拆迁。。。

留印，楼主写的很好。感谢楼主将这么好的贴分享给大家。持续关注中

幢1：一幢位于达道路附近的，建基30平，入证91平，三层，混合结构，全单边，大约投入250万；(可重建3层）
          房子特点：八一实验，九年省级中小学位，重建后大约可租9000，2年后卖出大约可达7万/平，租值太低，可短线卖出。
幢2：一幢位于康王路华林附近，建基30平，入证46平，一层半，砖木结构，七字单边，大约投入120万；（楼高5米，可重建2.5层）
          房子特点：区级学位，位于老西关最旺的康王路与长寿路一片，周围都是玉石交易市场，康王路与长寿路口正在建8号线的地铁站，房子就在这地铁站的对面的巷子里，重建后有2个30平一房一厅和1个15平大单厅，大约共可租6000/月，适合长期持有。
幢3：一幢位于康王路华林附近，建基37平，入证37平，一层，砖木结构，前后通透，大约投入105万；（楼高6米，可重建2.5层）
         房子特点：区级学位，位于老西关最旺的康王路与长寿路一片，周围都是玉石交易市场，康王路与长寿路口正在建8号线的地铁站，房子就在这地铁站的对面的巷子里，重建后有2个37平一房一厅和1个18平大单厅，大约共可租5000/月，适合长期持有。
继续。。。。

5月未：
幢1：成交了，由于原房产证遗失，登报挂失、调档查丈原图、重新测绘，一共用了差不多二个月搞掂，今天约了业主办过户。
幢2：下定了，一共有五个业主，一个在南海，四个在HK，老屋借给亲戚住了，知道业主要卖，开价30万让业主卖给他，业主不愿意，起诉要其搬迁，现在进行到法院强制执行阶段，我下了2万定金，等法院执行完，就可以与业主签约。。。从4月底等到现在，听说执行庭那边调解，要业主给40000，让那亲戚搬走，8月初会有消息，等待中。。。
幢3：等待协商中，一共有五个业主，都在佛山，老屋在出租，其中一个业主年初去世了，那业主的后人正在办继承手续，搞好了，就可以协商签约。。。

幢1的成交，完成了计划的一半，纯抵放出的贷款与卖车位的钱，差不多花光了。
所以对幢2幢3的成交有期待，但不急，成交付款有困难。.
卖建雅台的款，除了定金和代垫赎契的钱之外，其他的钱还没收到呢，估计要9月份才能全部收齐。。。


幢1：重新测绘，总建筑面积多了4平，是老屋4楼天台的梯屋。
        房管交易那边的意见，这4平如果要入证，就要去街道城管处自报违建。
        昨天去了城管咨询，城管那边的意见是：建议我先把房产证办下来，再去搞这多出的4平违建，因为搞这个，要经过街城管、区城管、房管、规划局等N个部门，办好时间大约要6-9个月（如果顺利）。。。而且还不一定能批下来。。。
        在城管那也咨询了一下重建的事情：让我去找越秀区房管局（在吉祥路那里），办理重建或原状维修手续。。。


科普一下：
重建：就是把房子拆了，重新建起来，这样子搞，在越秀区是要申请危房证的。
原状维修：就是在外立面不推倒，房子加高不超40公分的情况下，进行整体维修。

明天继续。。。。。。

楼主看起来挺专业的样子

边学、边谈、边入货。