玫瑰花盛开的地方 发表于 2017-8-26 14:57
谢谢楼主。我看了下,现在确实是还款3200左右,之前记错了。现在那公寓一分钱也没增值,这几年住宅刷刷刷 ...
37平米的公寓。
买来62万,商业贷款29万,收楼开始租1500-2100,已收楼6年。估计已收租总额13W。
商业贷款利率是8.1075,供10年,已供6年本利和大约27.3W。
前6年成本:
首付
(62-29)+交易税费约
2+已供6年本利和大约
27.3-已收6年租总额
13=49.3W现余贷款本金约13.5W ,如再花4年供完,则需再支付利息约2w,即未供完贷款的本利和约15.5W。未来4年大约月租金可达2100-2300,租金总额约10w则未来4年流动成本约15.5-10=5.5w项目供完总成本=前6年成本49.3+未来4年流动成本5.5=54.8w
1、供完后,按月租2500算,收回成本54.W约需220个月(即18.3年)。
收回成本当月,本项目的市值,就是你的利润。
2、供满6年卖出,即现在卖出。 现市价58万卖出(买家包税费),减去现余贷款本金约13.5W ,可套现44.5W。 套现44.5W-前6年成本49.3W=亏损约5W. (6年亏损5W,温水煮青蛙)
睇涨持有,睇平睇跌,亏损5W离场(不含通胀)。。。拿回44.5W现金再玩其他。。