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卖一买三换房记之卖一买第1套、第2套

2137611027房产楼市

家里有一套房在出租,位于中山三路中华广场后面的建雅台高层,觉得租值太低(400万租6000),房子上了20年,有个房间对高架(关窗不吵)。学位是中山三小学。
原想先买一再卖一的,就把自己装修和买家具的钱180万先拿出来买房,再把自已住的房子做了纯抵150万去装修和买家具。
谁知道,刚决定不久,318就来了,怕买房的人少,房子不好出,在319放盘了,然后319成交,买家人在外地出差,睇左房子相片、视频,支付宝支付定金,320签约。
(网购买白菜呢)
319那天放盘,上来了50-60台客,就中介加客人,差不多两百人。。真是好疯狂。。。
跟着卖房的风,把建雅台的车位也卖了43万。
2017/07/19
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2017/08/26回复
小菱角小菱角板凳
cqw1222:
法拍交吉房子没什么风险,但要注意卖方税费,旧业主是自然人丶或法人,所涉及的税费完全不同,相差很远。。
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多谢。不过我发现了,只要是住宅类的大家都在抢,价格都会被抬上去
2017/08/26回复
2017/08/26回复
玫瑰花盛开的地方:
不是。
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六年无升租?
2017/08/26回复
cqw1222:
不会是返租吧
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等你帮我算等到花儿也谢了。😂
2017/08/26回复
小菱角:
多谢。不过我发现了,只要是住宅类的大家都在抢,价格都会被抬上去
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是呀,抬到最终成本仲贵过市场价。
2017/08/26回复
cqw1222:
六年无升租?
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刚开始是1600,每年涨一点,现在2100,但以后能不能继续涨就很难说。
2017/08/26回复
玫瑰花盛开的地方:
刚开始是1600,每年涨一点,现在2100,但以后能不能继续涨就很难说。
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现在估算公寓的市场价?
2017/08/26回复
晕,我问你一个问题你反问了我无数个问题最后还是没算。算了,作罢。
2017/08/26回复
玫瑰花盛开的地方:
晕,我问你一个问题你反问了我无数个问题最后还是没算。算了,作罢。
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不问清楚,怎么算呢。。
2017/08/26回复
玫瑰花盛开的地方:
楼主问了这么多问题咋还不帮我算啊?😊
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2017/08/26回复
玫瑰花盛开的地方:
楼主问了这么多问题咋还不帮我算啊?😊
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不要认为我问题目多,我一定要了解清楚才可算的。。

37平米的公寓。
买来62万,商业贷款29万,收楼开始租1500-2100,已收楼6年。估计已收租总额13W。

商业贷款利率是8.1075,供10年,一开始是4500左右,现在已经还了6年了,现在月供是3900多。

这个月供不对呀,你对一下之前回你的贴,那是商业贷款29万,商业贷款利率是8.1075,供10年的月供表。

如果供了6年,现在应该月供3200左右,而不是你说的3900。

你复我,再帮你算下去,还有这公寓的现值,也要告诉我。。
2017/08/26回复
楼主人太好了,其实没义务帮别人算账的,还是态度很好地回答。而这位麻油却两次追问“怎么还没算出来”,这种求帮助的态度也是醉了。
2017/08/26回复
cqw1222:
不要认为我问题目多,我一定要了解清楚才可算的。。37平米的公寓。买来62万,商业贷款29万,收楼开始租1500-2100,已收楼6年。估计已收租总额13W。商业贷款利率是8.1075,供10年,一开始是4500左右,现在已经还了6年了,现在月供是3900多。这个月供不对呀,你对一下之前回你的贴,那是商业贷款29万,商业贷款利率是8.1075,供10年的月供表。如果供了6年,现在应该月供3200左右,而不是你说的3900。你复我,再帮你算下去,还有这公寓的现值,也要告诉我。。
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谢谢楼主。我看了下,现在确实是还款3200左右,之前记错了。现在那公寓一分钱也没增值,这几年住宅刷刷刷地涨,但公寓却不涨,因为周围很多一手公寓。我问了下中介,如果要卖出的话,最多只能卖58万,还得亏几万。因为没人买,周围一手公寓也差不多这个价,卖二手只能更便宜。
2017/08/26回复
QwertyCheung:
楼主人太好了,其实没义务帮别人算账的,还是态度很好地回答。而这位麻油却两次追问“怎么还没算出来”,这种求帮助的态度也是醉了。
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不好意思,我可能有点心急。以后注意。
2017/08/26回复
玫瑰花盛开的地方 发表于 2017-8-26 14:57
谢谢楼主。我看了下,现在确实是还款3200左右,之前记错了。现在那公寓一分钱也没增值,这几年住宅刷刷刷 ...

37平米的公寓。
买来62万,商业贷款29万,收楼开始租1500-2100,已收楼6年。估计已收租总额13W。
商业贷款利率是8.1075,供10年,已供6年本利和大约27.3W。

前6年成本:
首付(62-29)+交易税费约2+已供6年本利和大约27.3-已收6年租总额13=49.3W

现余贷款本金约13.5W ,如再花4年供完,则需再支付利息约2w,即未供完贷款的本利和约15.5W。
未来4年大约月租金可达2100-2300,租金总额约10w
则未来4年流动成本约15.5-10=5.5w

项目供完总成本=前6年成本49.3+未来4年流动成本5.5=54.8w

1、供完后,按月租2500算,收回成本54.W约需220个月(即18.3年)。
                    收回成本当月,本项目的市值,就是你的利润。

2、供满6年卖出,即现在卖出。
     现市价58万卖出(买家包税费),减去现余贷款本金约13.5W ,可套现44.5W。
    套现44.5W-前6年成本49.3W=亏损约5W.  (6年亏损5W,温水煮青蛙)


睇涨持有,
睇平睇跌,亏损5W离场(不含通胀)。。。拿回44.5W现金再玩其他。。
2017/08/26回复
玫瑰花盛开的地方:
谢谢楼主。我看了下,现在确实是还款3200左右,之前记错了。现在那公寓一分钱也没增值,这几年住宅刷刷刷地涨,但公寓却不涨,因为周围很多一手公寓。我问了下中介,如果要卖出的话,最多只能卖58万,还得亏几万。因为没人买,周围一手公寓也差不多这个价,卖二手只能更便宜。
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晕,赶快离场,去玩其他。感觉在深圳买个小产权房都比他好。
2017/08/26回复
如花的季节 发表于 2017-8-26 16:10
晕,赶快离场,去玩其他。感觉在深圳买个小产权房都比他好。

别说得那么直接,好不。。

你睇我说得:
睇涨持有,
睇平睇跌,亏损5W离场(不含通胀)。。。拿回44.5W现金再玩其他。。


多有选择呀。。。
2017/08/26回复
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