玫瑰花盛开的地方:
楼主算数这么细致，真是不得不服啊。问题是亏损卖出，拿回44万多这么点钱也不知道投资啥啊。还有公寓的未来也不知道怎样。
查看原文刚才见到个一德路的老破小，2楼，39平95万，月租3000的。。😒😒
卖一买三换房记之卖一买第1套、第2套
2299901027房产楼市
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如花的季节
小菱角603楼如花的季节:
一德路老破投资出租最好了，不愁出租。还有市二宫附近的
查看原文其实我倒喜欢那一带骑楼老房子，真买了附近房子又希望批发市场搬走，但是搬走了又肯定难阻了，真是矛盾啊。不过是不是就有希望涨楼价了，哈哈。好像想太多了......
2017/08/26回复
cqw1222楼604楼小菱角:
其实我倒喜欢那一带骑楼老房子，真买了附近房子又希望批发市场搬走，但是搬走了又肯定难阻了，真是矛盾啊。不过是不是就有希望涨楼价了，哈哈。好像想太多了......
查看原文越纠结越想。
越想越开心。
越想越开心。
2017/08/26回复
玫瑰花盛开的地方
tugau77
铁蛋607楼ccyoson:
这个不是绝对的，我今年三月买了次新楼，八年楼龄，包手续费总价不到120（公贷），专租给高薪人士，已出租3300一个月。按收益率来说还是很可观的。所以问题不在次不次新，只要留心还是挺多好房源的。
查看原文哪里的房子？这么笋？
2017/08/29回复
铁蛋608楼大写的服！从头到尾细细品味LZ的投资经，确实太厉害了，账能算那么清，抵你发财。有个疑问，买老婆笑，不担心以后出手难吗？毕竟租金要好多年才回本，楼涨幅再可观，不担心有价无市吗？
2017/08/29回复
jadeqiongli609楼cqw1222:
37平米的公寓。 买来62万，商业贷款29万，收楼开始租1500-2100，已收楼6年。估计已收租总额13W。商业贷款利率是8.1075，供10年，已供6年本利和大约27.3W。前6年成本：首付(62-29)+交易税费约2+已供6年本利和大约27.3-已收6年租总额13=49.3W现余贷款本金约13.5W ,如再花4年供完，则需再支付利息约2w，即未供完贷款的本利和约15.5W。未来4年大约月租金可达2100-2300，租金总额约10w则未来4年流动成本约15.5-10=5.5w项目供完总成本=前6年成本49.3+未来4年流动成本5.5=54.8w1、供完后，按月租2500算，收回成本54.W约需220个月（即18.3年）。 收回成本当月，本项目的市值，就是你的利润。2、供满6年卖出，即现在卖出。 现市价58万卖出（买家包税费），减去现余贷款本金约13.5W ，可套现44.5W。 套现44.5W-前6年成本49.3W=亏损约5W. (6年亏损5W，温水煮青蛙）睇涨持有，睇平睇跌，亏损5W离场（不含通胀）。。。拿回44.5W现金再玩其他。。
查看原文不算不知道，公寓的坑好大好深呀。
2017/08/29回复
cqw1222楼610楼jadeqiongli 发表于 2017-8-29 12:33
不算不知道，公寓的坑好大好深呀。
是呀。
“温水煮青蛙，慢慢熬死你”。。
所以一直反对玩，别人问我意见，我都回我不玩。。。
2017/08/29回复
chf9999
细熊既妈
cqw1222楼617楼cqw1222 发表于 2017-8-24 11:31
现在的置换计划现改为：
幢1：过户中。。。
建雅台回迁34：合同洽谈中。。。
幢1：过户中。。。收到房管电话，说新证已通过审核，进入计税流程，让我等税务通知。。。
幢2：强制执行等待中。。。
幢3：业主的继承差不多搞好了，8月未或9月初有消息。。。
建雅台，过户延至下周三前。。。
继续。。。
幢1：收到税务通知可以交税了，但又收到帮办违建入证的通知，先不交税，等帮办了解清楚再说，胶着。。
仁济路38平：
早几天去睇左仁济路38平的石米，是独幢分契盘，一梯一户，三层，框架结构，我睇的是2楼，4米楼高，对面就是儿童公园，真光小学，与旧部前同一组，现烂装修的情况下月租2900，业主开价95一次性，约25000/平，要过户。
观察了几天那边的市场，那一片是越秀西片，周边全是批发市场，有一德路、十三行、大德路、大新路、天成路。医院有省中医和中山医，离一德路地铁站3分钟，去江边也是3分钟，去文化公园也就5分钟。一个字，就是“旺”。。。
那边的市级学位房价，中层石米：惠福西3，大德2.9，次新电梯：一德4.2-4.5，大德4.5-5，新盘：大新印记（估计开盘7+)
综合以上几点，没怎么讲价，就签了。。
决定签约的原因如下：
1、新盘效应将会带动周边二手房价大涨，这在其他新盘上屡试不爽。
2、楼高4米，一个小三房二厅的LOFT雏形已在脑中。小LOFT，除了可以提高租值，也可以提高本单位房价。
3、现烂装修的情况下月租2900，装修好估计租金可达4000-4500。
4、搞小LOFT，提高租值，提高本单位房价。让这房子长、短钱皆宜。。
5、越秀西那片，在2015-201706前的楼梯楼只上涨了10-15%，估计未来一年会有适当的补涨，而其补涨的目标估计的中层石米35000。如果补涨成功，小LOFT的单价就可以上摸40000。
幢2：强制执行等待中。。。
幢3：业主的继承差不多搞好了，8月未或9月初有消息。。。
统筹一下资金，总投入480：
1、幢1投入约250（与房管沟通过，即使违建要补地价也是按评估价1.6%，不影响投入总额了）。
2、仁济路38平，房价95+税费+佣金+装修，大约110。
3、幢2、幢3，二选一，余钱120刚刚好。。。
按面积算：
幢1有49+41，仁济路有38，购入总面积92+41，已完胜建雅台的87了
2017/08/30回复
