卖一买三换房记之卖一买第1套、第2套
2207861027房产楼市
原想先买一再卖一的,就把自己装修和买家具的钱180万先拿出来买房,再把自已住的房子做了纯抵150万去装修和买家具。
谁知道,刚决定不久,318就来了,怕买房的人少,房子不好出,在319放盘了,然后319成交,买家人在外地出差,睇左房子相片、视频,支付宝支付定金,320签约。
(网购买白菜呢)
319那天放盘,上来了50-60台客,就中介加客人,差不多两百人。。真是好疯狂。。。
跟着卖房的风,把建雅台的车位也卖了43万。
2017/07/19
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铁蛋沙发
ccyoson:
这个不是绝对的,我今年三月买了次新楼,八年楼龄,包手续费总价不到120(公贷),专租给高薪人士,已出租3300一个月。按收益率来说还是很可观的。所以问题不在次不次新,只要留心还是挺多好房源的。
查看原文哪里的房子?这么笋?
2017/08/29回复
铁蛋板凳
大写的服!从头到尾细细品味LZ的投资经,确实太厉害了,账能算那么清,抵你发财。有个疑问,买老婆笑,不担心以后出手难吗?毕竟租金要好多年才回本,楼涨幅再可观,不担心有价无市吗?
2017/08/29回复
cqw1222:
37平米的公寓。 买来62万,商业贷款29万,收楼开始租1500-2100,已收楼6年。估计已收租总额13W。商业贷款利率是8.1075,供10年,已供6年本利和大约27.3W。前6年成本:首付(62-29)+交易税费约2+已供6年本利和大约27.3-已收6年租总额13=49.3W现余贷款本金约13.5W ,如再花4年供完,则需再支付利息约2w,即未供完贷款的本利和约15.5W。未来4年大约月租金可达2100-2300,租金总额约10w则未来4年流动成本约15.5-10=5.5w项目供完总成本=前6年成本49.3+未来4年流动成本5.5=54.8w1、供完后,按月租2500算,收回成本54.W约需220个月(即18.3年)。 收回成本当月,本项目的市值,就是你的利润。2、供满6年卖出,即现在卖出。 现市价58万卖出(买家包税费),减去现余贷款本金约13.5W ,可套现44.5W。 套现44.5W-前6年成本49.3W=亏损约5W. (6年亏损5W,温水煮青蛙)睇涨持有,睇平睇跌,亏损5W离场(不含通胀)。。。拿回44.5W现金再玩其他。。
查看原文不算不知道,公寓的坑好大好深呀。
2017/08/29回复
cqw1222楼12楼
幢1:过户中。。。收到房管电话,说新证已通过审核,进入计税流程,让我等税务通知。。。
幢2:强制执行等待中。。。
幢3:业主的继承差不多搞好了,8月未或9月初有消息。。。
建雅台,过户延至下周三前。。。
继续。。。
幢1:收到税务通知可以交税了,但又收到帮办违建入证的通知,先不交税,等帮办了解清楚再说,胶着。。
仁济路38平:
早几天去睇左仁济路38平的石米,是独幢分契盘,一梯一户,三层,框架结构,我睇的是2楼,4米楼高,对面就是儿童公园,真光小学,与旧部前同一组,现烂装修的情况下月租2900,业主开价95一次性,约25000/平,要过户。
观察了几天那边的市场,那一片是越秀西片,周边全是批发市场,有一德路、十三行、大德路、大新路、天成路。医院有省中医和中山医,离一德路地铁站3分钟,去江边也是3分钟,去文化公园也就5分钟。一个字,就是“旺”。。。
那边的市级学位房价,中层石米:惠福西3,大德2.9,次新电梯:一德4.2-4.5,大德4.5-5,新盘:大新印记(估计开盘7+)
综合以上几点,没怎么讲价,就签了。。
决定签约的原因如下:
1、新盘效应将会带动周边二手房价大涨,这在其他新盘上屡试不爽。
2、楼高4米,一个小三房二厅的LOFT雏形已在脑中。小LOFT,除了可以提高租值,也可以提高本单位房价。
3、现烂装修的情况下月租2900,装修好估计租金可达4000-4500。
4、搞小LOFT,提高租值,提高本单位房价。让这房子长、短钱皆宜。。
5、越秀西那片,在2015-201706前的楼梯楼只上涨了10-15%,估计未来一年会有适当的补涨,而其补涨的目标估计的中层石米35000。如果补涨成功,小LOFT的单价就可以上摸40000。
幢2:强制执行等待中。。。
幢3:业主的继承差不多搞好了,8月未或9月初有消息。。。
统筹一下资金,总投入480:
1、幢1投入约250(与房管沟通过,即使违建要补地价也是按评估价1.6%,不影响投入总额了)。
2、仁济路38平,房价95+税费+佣金+装修,大约110。
3、幢2、幢3,二选一,余钱120刚刚好。。。
按面积算:
幢1有49+41,仁济路有38,购入总面积92+41,已完胜建雅台的87了
2017/08/30回复
cqw1222楼14楼
爱吃烤鱼8:
我嗅到将来发展像香港基本都用公司名义买房,几乎人人为了买房而注册公司,内地的公司牌照难办收税高,如与房价相比还是赚的,持币者(投资者)将会以公司名义出击楼主好,一直关注楼主的换房记录。上面那段文字是从理财贴网友chirly14 的记录。提到公司买房(对于实在没有房票的人来说确实是个变通的方法),只是公司买房要全款,转手税费很高(增值税5.6%,土地增值税增值部分30-60%,持有其间房产税还有一些小税)划算么?还是一直持有收租?我觉得投资房产主要还是靠升值差额,租金只是补充。想听听楼主的意见,谢谢哈!
查看原文我也曾想过这问题,但最好先用自己家的房票,而开公司增加房产的投资,是非一般长线(现在政策是三年),而且过户时,是必需提供上手发票进行核税,如果提供不了,也要进行调档提供。
但如果长期睇好楼市,也不失为一个好方法。
但最好不要开查帐征收的公司,持有成本非常贵。
而开核定征收的个体户或一人公司,固定每月税收,将会让你的成本大大减少。
但如果长期睇好楼市,也不失为一个好方法。
但最好不要开查帐征收的公司,持有成本非常贵。
而开核定征收的个体户或一人公司,固定每月税收,将会让你的成本大大减少。
2017/08/30回复