一户人,一条心,一个算盘。
十户人,十条心,十个算盘。
N户人,N条心,N个算盘。
算盘越多,越难计数。。。
卖一买三换房记之卖一买第1套、第2套
2140271027房产楼市
原想先买一再卖一的,就把自己装修和买家具的钱180万先拿出来买房,再把自已住的房子做了纯抵150万去装修和买家具。
谁知道,刚决定不久,318就来了,怕买房的人少,房子不好出,在319放盘了,然后319成交,买家人在外地出差,睇左房子相片、视频,支付宝支付定金,320签约。
(网购买白菜呢)
319那天放盘,上来了50-60台客,就中介加客人,差不多两百人。。真是好疯狂。。。
跟着卖房的风,把建雅台的车位也卖了43万。
2017/07/19
全部回帖
外星生物技术板凳
cqw1222:
一户人,一条心,一个算盘。十户人,十条心,十个算盘。N户人,N条心,N个算盘。算盘越多,越难计数。。。
查看原文有电梯有物业管理的,估计会好组织点。那以后楼层多的怎么办。
2017/08/02回复
cqw1222楼5楼
继续。。。。
说一说幢1吧:
幢1:一幢位于达道路附近的,建基30平,入证91平,三层,混合结构,全单边,大约投入250万;(可重建3层)
房子特点:八一实验,九年省级中小学位,重建后大约可租9000,2年后卖出大约可达7万/平,租值太低,可短线卖出。
然后去交易中心查册、看现场、每天看一遍这房子的评估报告。。。。。
计算基本成本、拍涨成本、佣金成本、税费成本、重建成本、不可预计成本、清场成本。。。
重点分析房子的查封原因、在住人的身份、是否有租约、学位的使用情况等等。。
不停地找爆点,不停地评估自己的拆爆能力。。。。
我这八年才换一次房,就第一次买老屋,还是拍回来的不交吉的老屋,现在想想,都觉得自己是个激进分子,广州话就是“胆生毛”。。。
交易中心查册:了解房子的所有情况,特别是查封情况,发现这是一起遗产析产案,老业主已故,没借贷案那么复杂。。。
看现场:
了解老屋的具体位置,位于达道路地段,静中带旺。。
外围环境,处于巷子的位置离路边大约20米,老屋没有公墙,多边形,全单边,主要采光是向东南三边(共约9米),西边背靠铁路局宿舍(不会西晒)。。
市场价格,旁边的和西边的石米楼,是铁路局宿舍,就是传说中的老破小,大约卖53000/平(三层以下),而这幢未重建,如果可交吉,不低于53000/平(不交吉按50%算大约26500/平),而附近重建后的东山独幢小洋楼,不低于70000/平。。
注:公墙 就是与其他楼宇公用的墙壁。
成交后的费用成本:
佣税费,成交佣金5%、卖方营业税5.6%(无证),卖方个税3%,卖方补地价1.6%,买方契税3%,一共18.2%的佣税费率。。
重建费+交楼标准,老东山,大约4000/平,建造总价约36.5万。。
清场费,律师费3-50000/案,清场赔偿10万以下。。
即整个交易成本:成交价+成交价*18.2%+36.5+15
如果按26500/平算,整个项目总成本大约336万。。。
评估报告 :
与其他拍卖房的评估报告的对比,与交吉的对比、与不交吉的对比,与不同性质法拍的对比。。
对比中发现,不交吉的法拍房子,大部分评估师都是进不了房子的,而评估师能进的房子一般都住租客,或其他使用人,能在勘察表上能签上业主名字的更是少中又少。。
而这老屋,却是这种情况。。。
1、遗产析产案,2、不交吉,3、评估勘察可以进屋,4、评估勘察表上业主签名。。。
基于以上四点,个人认为,老屋是其中一个业主在住,遗产析产多方放弃收购其余产权(包括在住业主),估计收楼的阻力比较少。。。
致电拍卖行,了解到这老屋是第三拍(这市场真的是欠老屋价值的一个公道,要是放中介,炒家早就秒了),这次不成交,就进入变卖流程。。。
算了下起拍价,是市场价的2.3折。
如果底价成交,就爽死了。。。。口水哗啦哗啦地流。。。。
综合了以上的评估与了解,我决定去拍拍拍。。。
明天继续 。。。
2017/08/03回复
pigpig6楼
cqw1222:
继续。。。。 说一说幢1吧:幢1:一幢位于达道路附近的,建基30平,入证91平,三层,混合结构,全单边,大约投入250万;(可重建3层) 房子特点:八一实验,九年省级中小学位,重建后大约可租9000,2年后卖出大约可达7万/平,租值太低,可短线卖出。 然后去交易中心查册、看现场、每天看一遍这房子的评估报告。。。。。 计算基本成本、拍涨成本、佣金成本、税费成本、重建成本、不可预计成本、清场成本。。。 重点分析房子的查封原因、在住人的身份、是否有租约、学位的使用情况等等。。 不停地找爆点,不停地评估自己的拆爆能力。。。。交易中心查册:了解房子的所有情况,特别是查封情况,发现这是一起遗产析产案,老业主已故,没借贷案那么复杂。。。看现场:了解老屋的具体位置,位于达道路地段,静中带旺。。外围环境,处于巷子的位置离路边大约20米,老屋没有公墙,多边形,全单边,主要采光是向东南三边(共约9米),西边背靠铁路局宿舍(不会西晒)。。市场价格,旁边的和西边的石米楼,是铁路局宿舍,就是传说中的老破小,大约卖53000/平(三层以下),而这幢未重建,如果可交吉,不低于53000/平(不交吉按50%算大约26500/平),而附近重建后的东山独幢小洋楼,不低于70000/平。。注:公墙 就是与其他楼宇公用的墙壁。成交后的费用成本:佣税费,成交佣金5%、卖方营业税5.6%(无证),卖方个税3%,卖方补地价1.6%,买方契税3%,一共18.2%的佣税费率。。重建费+交楼标准,老东山,大约4000/平,建造总价约36.5万。。清场费,律师费3-50000/案,清场赔偿10万以下。。即整个交易成本:成交价+成交价*18.2%+36.5+15 如果按26500/平算,整个项目总成本大约336万。。。 评估报告 :与其他拍卖房的评估报告的对比,与交吉的对比、与不交吉的对比,与不同性质法拍的对比。。对比中发现,不交吉的法拍房子,大部分评估师都是进不了房子的,而评估师能进的房子一般都住租客,或其他使用人,能在勘察表上能签上业主名字的更是少中又少。。而这老屋,却是这种情况。。。1、遗产析产案,2、不交吉,3、评估勘察可以进屋,4、评估勘察表上业主签名。。。基于以上四点,个人认为,老屋是其中一个业主在住,遗产析产多方放弃收购其余产权(包括在住业主),估计收楼的阻力比较少。。。致电拍卖行,了解到这老屋是第三拍(这市场真的是欠老屋价值的一个公道,要是放中介,炒家早就秒了),这次不成交,就进入变卖流程。。。算了下起拍价,是市场价的2.3折。如果底价成交,就爽死了。。。。口水哗啦哗啦地流。。。。综合了以上的评估与了解,我决定去拍拍拍。。。明天继续 。。。
查看原文卖到70000一方的东山独栋小洋楼似乎条件都比较好呀,起码前后花园,附近都是同样类型的别墅群,建基面积也比较大,可以直接停车进花园,等等,在楼主的影响下我也看了一下这些私房,房源挺多,好的不多,我看到有一间在中山四路和仓边路附近翻新好的入证面积108方的三层半私房,虽然不是全单边,是三面单边,有共45方露台花园和天台花园,位置似乎也可以,4万5一方。。,
2017/08/04回复
cqw1222楼7楼
回复 pigpig 的帖子
因为不交吉,所以一般会比较谨慎。。。总成本336,面积91,不至于市场价2.5折呀,而且算上不交吉风险,老 ...
336是我估算的最高成本,而交吉的市场价是53000左右,市场价2.3折起拍嘛😋😋😋😋
2017/08/04回复
cqw1222楼8楼
回复 pigpig 的帖子
卖到70000一方的东山独栋小洋楼似乎条件都比较好呀,起码前后花园,附近都是同样类型的别墅群,建基面积 ...
仓边路那一间,我也去看了,是市级学位,i位于老越秀,它附近石米三层以下的才卖35000,而它卖45000。所以说重建后,大约比附近的楼梯楼至少高20%。
而我那幢旁边的铁路老破小现在卖大约53000/平。
仓边路这间不是三面单边,只能算单边采光,只是因地势问题,可以在一楼厨房了、厕所、房间的墙顶开了一个换气窗,二,三楼是前后通透。
老屋的釆光面一般是以一楼为准。
那房子把楼梯开在屋子的中间,厅太小了,却配了四个房间,可惜了,房里的人聚到厅下都坐不下了。。
2017/08/04回复
cqw1222楼9楼
pigpig:
卖到70000一方的东山独栋小洋楼似乎条件都比较好呀,起码前后花园,附近都是同样类型的别墅群,建基面积也比较大,可以直接停车进花园,等等,在楼主的影响下我也看了一下这些私房,房源挺多,好的不多,我看到有一间在中山四路和仓边路附近翻新好的入证面积108方的三层半私房,虽然不是全单边,是三面单边,有共45方露台花园和天台花园,位置似乎也可以,4万5一方。。,
查看原文全单边与非全单边,其他条件相同的条件下,价差最少10%
2017/08/04回复
cqw1222楼10楼
东华南以东,杨箕以西的老东山新建小洋楼,100平以下的无园子的,省级学位的,最便宜也要8万-平,还不一定的全单边,带园子的更贵,你查一下。
寺贝那块地,搞好的成本,估计最少也要60000/平,卖出去不会低于100000/平。
这年头越有钱的越赚钱,没钱的瞎折腾。
寺贝那块地,搞好的成本,估计最少也要60000/平,卖出去不会低于100000/平。
这年头越有钱的越赚钱,没钱的瞎折腾。
2017/08/04回复
cqw1222楼11楼
现在西元岗有一栋未重建的。外围如城中村握手楼,只有正面单边釆光,其余三面被围,釆光面只有一米多,与对面的房子相隔也是一米多,建基41平米,就是深20多米。
开价198万。
炒家去看了,下不了手。
听价好笋,内外环境太差。
开价198万。
炒家去看了,下不了手。
听价好笋,内外环境太差。
2017/08/04回复
财晋17楼
cqw1222:
短线用亲戚票,签合同、入押、分利。长线用老人票,签合同、出平安纸、非独生的要分利。短、长线用子女票,签合同,入押,非独生的要分利。当作生意来做,正正经经的,文件清晰,没什么信不信得过的,一切白纸黑字。
查看原文哦哦,我仔女还没成年,很难用子女票啦
2017/08/04回复
cqw1222楼18楼
继续。。。。
说一说幢1吧:
5月未,开拍成交,成交价是市场价的3.5折。
估计整个项目成本:成交价+成交价*18.2%(佣税费)+建造费+清场费,大约250万。。
6月中,到法院那,拿到协助过户通知书,进入过户流程。。。
查册、调档,用了一周时间,
接着就是现场测绘,去幢1与居住的业主洽谈,同意测绘局进场测绘。
与业主详谈了二个小时,
听了一部家庭争斗剧似的,对业主深表同情,建议业主,人要往前看,过去了就过去了。
同时知道业主手持已世业主的旧房产证,
业主也初步表态,为这房子浪费了5年青春(2012-2017,27岁-32岁,把他耗得这几年无正常职业,无女友,老屋越来越烂),不会在搬迁的事情上,再去浪费青春,必竟与我家开战,他无赢的理据,我家耗得起,他耗不起。。。
初次与业主接触,双方表现乐观。。。
七月未,测绘结果出来,进行核税环节。
与业主协商,由业主提供旧房产证,满二年可免营业税5.6%,国税确认免税后,所免税额一人一半。
业主欣然答应,这便出现前文所说的,拍卖房办理过户手续的时与业主同行事情。。
至止,这项目总成本下降5万。。
7月未,去递件了,法拍房的过户时间比较长,我这个还要后台先转继承,现过给我家,要等到9月。。。
整个8月都在等待中。。。
按规定,业主要在成交日起半年内搬走,我家计划等到房产证出来了,再与其协商吧。。。
反正不急。。。
幢2:强制执行等待中。。。
幢3:业主的继承差不多搞好了,8月未或9月初有消息。。。
建雅台,下周过户。。。卖了4个月,终于到头了。。感恩。。。
有进展再继续。。。
2017/08/04回复
宁静致远100819楼
cqw1222:
继续。。。。 说一说幢1吧:5月未,开拍成交,成交价是市场价的3.5折。估计整个项目成本:成交价+成交价*18.2%(佣税费)+建造费+清场费,大约250万。。6月中,到法院那,拿到协助过户通知书,进入过户流程。。。查册、调档,用了一周时间,接着就是现场测绘,去幢1与居住的业主洽谈,同意测绘局进场测绘。与业主详谈了二个小时,听了一部家庭争斗剧似的,对业主深表同情,建议业主,人要往前看,过去了就过去了。同时知道业主手持已世业主的旧房产证,业主也初步表态,为这房子浪费了5年青春(2012-2017,27岁-32岁,把他耗得这几年无正常职业,无女友,老屋越来越烂),不会在搬迁的事情上,再去浪费青春,必竟与我家开战,他无赢的理据,我家耗得起,他耗不起。。。初次与业主接触,双方表现乐观。。。七月未,测绘结果出来,进行核税环节。与业主协商,由业主提供旧房产证,满二年可免营业税5.6%,国税确认免税后,所免税额一人一半。业主欣然答应,这便出现前文所说的,拍卖房办理过户手续的时与业主同行事情。。至止,这项目总成本下降5万。。7月未,去递件了,法拍房的过户时间比较长,我这个还要后台先转继承,现过给我家,要等到9月。。。整个8月都在等待中。。。按规定,业主要在成交日起半年内搬走,我家计划等到房产证出来了,再与其协商吧。。。反正不急。。。幢2:强制执行等待中。。。幢3:业主的继承差不多搞好了,8月未或9月初有消息。。。建雅台,下周过户。。。卖了4个月,终于到头了。。感恩。。。有进展再继续。。。
查看原文顶一下
2017/08/04回复