固定成本共133-100=33：
1、初期投入133（一次性125，软硬装5，税2.5（按25000/平报））
2、纯抵收回投入100

持有两年成本共18-7.5=10.5：
1、纯抵100月供7500，两年共18
2、月租金3500-3500。取中位两年约共7.5

总成本=固定成本+持有两年=33+10.5=43.5

两年后卖出价47000/平，
成交总价159.8
成交时贷款余额约94

结算利润=卖出价-贷款余额-总成本=159.8-94-43.5=22.3
纯利率=结算利润/总成本=22.3/43.5=约52%

是不是少算了一个翻新和装修的费用？

软硬装5

如果按揭买，比纯抵的成本更低呀

按揭贷唔到100的，贷唔到100，就即是固定成本增加，利润率减少。
我二套房贷五成，最多都是62.5。

其实按现在贷款100计，20年：
4.9基准 *10%=5.39      月供6817，（房贷）
4.9基准 *30%=6.37      月供7380，（纯抵）
两年只相差563*24=1.35
但本金相差100-62.7=37.5

37.5用来买两年国债都有成3.5万息。。。

3.5-1.3512=多赚2.2

你真会计算，大写一个服字！

当然不可以，已经限购了

私房维修还有招楼主没说。就是分拆房产证。委托，分拆，出售拉高利润空间。

学习了成本的计算方法，高高手！

😝😝😝 😝😝😝

不可以

佩服楼主，研究得很透彻，也很有魄力！学习了。。。

佩服楼主！想请教下楼主住一楼在防潮方面有没什么高招啊，或者在装修上要注意什么。我现在在东山口这边，生活很方便，但是是一楼，好潮啊，但又因为生活各方便都很方便，不舍得卖了换一套，纠结中啊。。。是重新装修好呢还是卖一买一好啊~

请教楼主，一般纯抵押可以抵押到评估价格的几多成？看你描述的125W可以纯抵押贷到100W相当于8成咯？

那125的，整容后，评估价可以去到150，才有可能贷100

地面用防潮砖、墙也可以防潮砖上顶。。

每年最潮那几天，不能开窗、开门，这样潮气就进不了屋了。。
（很多人以为，每年最潮那几天要开窗开门通风去潮气，其实是相反的，潮气是屋外流入屋内，才使屋内潮湿）

每年最潮几天要开空调抽湿，最好家里有人就开，家里没人，就不用开。。。

大坦沙岛更新改造新进展———荔湾河沙村安置补偿方案出炉
广州荔湾区大坦沙岛更新改造项目一直备受外界关注，如今项目内的河沙村的拆迁补偿方案终于出炉。昨日，荔湾区大坦沙岛更新改造项目复建安置房展示中心落成仪式暨河沙经济联社现场咨询活动举行(见图，邓勃摄)，首次对外公布河沙村更新改造补偿方案。根据方案显示，河沙村村民房屋四层以下有证面积按1∶1、无证面积按1∶0.8进行复建安置，或者按有证面积16000元/平方米进行货币补偿。
四层加梯屋以下有证部分
按1：1进行复建安置补偿
荔湾区大坦沙岛更新改造项目所涉及的范围包括河沙、西郊、坦尾三个“城中村”。其中河沙村涉及更新改造的面积达到1300亩，涉及产权人数700多人。7月5日，河沙村的拆迁补偿方案正式对外公布。根据方案显示，河沙村民可以选择货币补偿和复建安置补偿两种方式。
选择复建安置补偿方案的村民，房屋在四层加梯屋（梯屋均按10平方米计算）以下的部分，按实测有证面积“拆一补一”计算回迁面积、无证面积按1：0.8计算回迁面积。四层以上部分按实测有证建筑面积“拆一购一”计算回迁面积，返购标准为3500元/平方米。
选择货币补偿的村民，房屋实测有证面积按16000元/平方米的标准补偿。至于没有产权证的部分，四层加梯屋以下部分实测无证面积按8000元/平方米进行货币补偿。四层以上按实测无证建筑面积2500元/平方米标准计算货币补偿。此外，补偿方案还明确，16平方米复建安置面积能置换一个地下停车位。

2017年7月出的公告，这是目前针对独栋私房的最新的拆改赔偿方案。。。
里面涉及到有证面积、无证面积的赔偿。。。

货币补偿费很低呀，1.6W 能买哪里？