卖一买三换房记之卖一买第1套、第2套

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cqw1222 发表于 2017-9-11 19:17
幢1：收到税务通知可以交税了，但又收到帮办违建入证的通知，先不交税，等帮办了解清楚再说，胶着。。
仁 ...

总结一下这次卖一买三的置换吧。。
总投入480资金。
置换时段：201703-201801

卖出：
   中山三建雅台高层连车位，减房贷，套现300。

买1：
达道路全单边独幢，总建筑面积95.1561=已征收地价面积48.923+违章已处理面积42.449+未申请产权登记面积3.7841。
   来源：201705法拍，已拿房产证。
   总投入：260（相当于2间中山三片区40平以下的老破小总价，已含原状维修、清场费用、代持费用）
   现值：未重建350-400，重建450-500
   计划： 201804收楼，201807-201903原状维修（原状维修过程另行开贴）


买2：
仁济路38.23平二楼4米底高，带半年租约（3000/月），25000/平。
      来源：二手市场买入，201710过户，201710拿房产证。       总投入：110
       现值：改LOFT，33000-35000/平
      计划： 201804收楼，201804-201805装修改LOFT （重建过程另行开贴）

买3：
   余下480-260-110=110资金，孩子出国大学四年费用。

总月供12600；
其他物业-月租4300；
达道路全单边独幢（四房二厅）-估计月租7000；
仁济路LOFT（三房二厅）-估计月租4000
供、租情况总结：总收租约15300-月供12600=月余2700

自我总结：还算满意。。。

2017/09/21回复

小菱角板凳

恭喜恭喜😁

2017/09/21回复

jadeqiongli4楼

孩子出国读研读博，在国内读大学，这样有一批国内的大学同学，日后如果在国内发展有好处哦。

2017/09/22回复

cqw1222楼5楼

jadeqiongli:

孩子出国读研读博，在国内读大学，这样有一批国内的大学同学，日后如果在国内发展有好处哦。

查看原文

女孩子，最多到硕，就早点过去吧。。

2017/09/22回复

cqw1222楼6楼

普及一下独幢私房的房产证知识点。。。
图纸中最大的面积95.1561，叫总建筑面积

总建筑面积95.1561=已征收地价面积48.923+违章已处理面积42.449+未申请产权登记面积3.7841

产权面积91.372=已征收地价面积48.923+违章已处理面积42.449

所以，买私房，一定要先了解房子的：
总建筑面积（涉及原状维修的设计、备案、施工、验收）、
产权面积（是否包含违章已处理部分，涉及征收拆迁的赔偿、安置问题）、
已征收地价面积（土地的使用时间）、
未申请产权登记面积（指历史遗留问题，或违章未处理面积）。

2017/09/22回复

古扎拉蒂.果7楼

cqw1222:

新市，罗冲围，南沙，黄埔这些郊区都有一些20年楼龄内的电梯小户型70年住宅性公寓单间，能否投资呢？这几个市场不熟。。。新市，罗冲围，太偏了。。。南沙，黄埔，长长线，最少持有8-10年。。。政策鼓励建宅基地出租，冲击的就是这类型公寓，也有点担心租金会降，升值和脱手难……还是选择郊区的老，破，小的楼梯房呢？我从不玩公寓。。政策鼓励建宅基地出租，难道现在没出租吗？？？老，破，小的楼梯房，当然选择市区。。。原因：聚与散的问题。。。北京路仰忠街那套双证4、5层高的私房,,子弹都快用光了，高于100的都不去睇了。。来自[广州妈妈Android版]

查看原文

你说的公寓，包括商业性质和住宅性质的，都不能碰？

2017/09/22回复

cqw1222楼8楼

古扎拉蒂.果发表于 2017-9-22 14:17
你说的公寓，包括商业性质和住宅性质的，都不能碰？

商业性质的才是真正的公寓，我说的就是这种。

住宅性质的，本质就是住宅，用了公寓的装修特性而已，但也继承了公寓的一些缺点，如采光、通风、多户等等。。。
（如北京路的锦源国际）

我是两种都不碰的。。

2017/09/22回复

cqw1222楼9楼

不好意思，多开一页。。。

2017/09/22回复

古扎拉蒂.果10楼

楼主你好🐂

2017/09/22回复

cqw1222楼11楼

cqw1222 发表于 2017-9-22 14:50
总结一下这次卖一买三的置换吧。。

总投入480资金。

家庭合理负债率：不高于25%。
我家还差不少，唉，不借好象有点亏。。。

2017/09/22回复

天下23412楼

cqw1222:

家庭合理负债率：不高于25%。我家还差不少，唉，不借好象有点亏。。。

查看原文

朋友们也说我家保守算了，转过来想，房价下跌70%我家才会变成0资产，全世界好像还没有国家的房价如此下跌过吧。

2017/09/22回复

cqw1222楼13楼

天下234:

朋友们也说我家保守算了，转过来想，房价下跌70%我家才会变成0资产，全世界好像还没有国家的房价如此下跌过吧。

查看原文

是呀，反正无论怎么折腾，全部本金（包自主）也就那几十万。。

2017/09/22回复

kkman12314楼

达道路的独栋好划算

2017/09/22回复

如花的季节15楼

2017/09/22回复

chf999916楼

cqw1222:

总结一下这次卖一买三的置换吧。。总投入480资金。置换时段：201703-201801卖出：中山三建雅台高层连车位，减房贷，套现300。买1：达道路全单边独幢，总建筑面积95.1561=已征收地价面积48.923+违章已处理面积42.449+未申请产权登记面积3.7841。来源：201705法拍，已拿房产证。总投入：260（相当于2间中山三片区40平以下的老破小总价，已含原状维修、清场费用、代持费用）现值：未重建350-400，重建450-500 计划： 201804收楼，201807-201903原状维修（原状维修过程另行开贴）买2：仁济路38.23平二楼4米底高，带半年租约（3000/月），25000/平。来源：二手市场买入，201710过户，201710拿房产证。总投入：110 现值：改LOFT，33000-35000/平计划： 201804收楼，201804-201805装修改LOFT （重建过程另行开贴）买3：余下480-260-110=110资金，孩子出国大学四年费用。

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请教大神，
总收租约15300-月供12600=月余2700（这月余2700，还可以多做20年的30杠杆，考虑一下）
这里说的2700，多做20年30杠杆，是什么意思？

2017/09/23回复

jadeqiongli17楼

厉害厉害！市区别墅有了，老破有了，租金有了，孩子留学费用有了，折腾的收获大大的。

2017/09/23回复

cqw1222楼18楼

chf9999:

请教大神，总收租约15300-月供12600=月余2700（这月余2700，还可以多做20年的30杠杆，考虑一下）这里说的2700，多做20年30杠杆，是什么意思？

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30万，20年月供。。。

2017/09/23回复

chf999919楼

cqw1222:

30万，20年月供。。。

查看原文

谢谢大神解说！

2017/09/23回复

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