卖一买三换房记之卖一买第1套、第2套

家里有一套房在出租，位于中山三路中华广场后面的建雅台高层，觉得租值太低（400万租6000），房子上了20年，有个房间对高架（关窗不吵）。学位是中山三小学。
原想先买一再卖一的，就把自己装修和买家具的钱180万先拿出来买房，再把自已住的房子做了纯抵150万去装修和买家具。
谁知道，刚决定不久，318就来了，怕买房的人少，房子不好出，在319放盘了，然后319成交，买家人在外地出差，睇左房子相片、视频，支付宝支付定金，320签约。
（网购买白菜呢）

319那天放盘，上来了50-60台客，就中介加客人，差不多两百人。。

真是好疯狂。。。
跟着卖房的风，把建雅台的车位也卖了43万。

2017/07/19

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cqw1222楼沙发

普及一下独幢私房的房产证知识点。。。
图纸中最大的面积95.1561，叫总建筑面积

总建筑面积95.1561=已征收地价面积48.923+违章已处理面积42.449+未申请产权登记面积3.7841

产权面积91.372=已征收地价面积48.923+违章已处理面积42.449

所以，买私房，一定要先了解房子的：
总建筑面积（涉及原状维修的设计、备案、施工、验收）、
产权面积（是否包含违章已处理部分，涉及征收拆迁的赔偿、安置问题）、
已征收地价面积（土地的使用时间）、
未申请产权登记面积（指历史遗留问题，或违章未处理面积）。

2017/09/22回复

古扎拉蒂.果板凳

cqw1222:

新市，罗冲围，南沙，黄埔这些郊区都有一些20年楼龄内的电梯小户型70年住宅性公寓单间，能否投资呢？这几个市场不熟。。。新市，罗冲围，太偏了。。。南沙，黄埔，长长线，最少持有8-10年。。。政策鼓励建宅基地出租，冲击的就是这类型公寓，也有点担心租金会降，升值和脱手难……还是选择郊区的老，破，小的楼梯房呢？我从不玩公寓。。政策鼓励建宅基地出租，难道现在没出租吗？？？老，破，小的楼梯房，当然选择市区。。。原因：聚与散的问题。。。北京路仰忠街那套双证4、5层高的私房,,子弹都快用光了，高于100的都不去睇了。。来自[广州妈妈Android版]

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你说的公寓，包括商业性质和住宅性质的，都不能碰？

2017/09/22回复

cqw1222楼4楼

古扎拉蒂.果发表于 2017-9-22 14:17
你说的公寓，包括商业性质和住宅性质的，都不能碰？

商业性质的才是真正的公寓，我说的就是这种。

住宅性质的，本质就是住宅，用了公寓的装修特性而已，但也继承了公寓的一些缺点，如采光、通风、多户等等。。。
（如北京路的锦源国际）

我是两种都不碰的。。

2017/09/22回复

cqw1222楼5楼

不好意思，多开一页。。。

2017/09/22回复

古扎拉蒂.果6楼

楼主你好🐂

2017/09/22回复

cqw1222楼7楼

cqw1222 发表于 2017-9-22 14:50
总结一下这次卖一买三的置换吧。。

总投入480资金。

家庭合理负债率：不高于25%。
我家还差不少，唉，不借好象有点亏。。。

2017/09/22回复

天下2348楼

cqw1222:

家庭合理负债率：不高于25%。我家还差不少，唉，不借好象有点亏。。。

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朋友们也说我家保守算了，转过来想，房价下跌70%我家才会变成0资产，全世界好像还没有国家的房价如此下跌过吧。

2017/09/22回复

cqw1222楼9楼

天下234:

朋友们也说我家保守算了，转过来想，房价下跌70%我家才会变成0资产，全世界好像还没有国家的房价如此下跌过吧。

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是呀，反正无论怎么折腾，全部本金（包自主）也就那几十万。。

2017/09/22回复

kkman12310楼

达道路的独栋好划算

2017/09/22回复

如花的季节11楼

2017/09/22回复

chf999912楼

cqw1222:

总结一下这次卖一买三的置换吧。。总投入480资金。置换时段：201703-201801卖出：中山三建雅台高层连车位，减房贷，套现300。买1：达道路全单边独幢，总建筑面积95.1561=已征收地价面积48.923+违章已处理面积42.449+未申请产权登记面积3.7841。来源：201705法拍，已拿房产证。总投入：260（相当于2间中山三片区40平以下的老破小总价，已含原状维修、清场费用、代持费用）现值：未重建350-400，重建450-500 计划： 201804收楼，201807-201903原状维修（原状维修过程另行开贴）买2：仁济路38.23平二楼4米底高，带半年租约（3000/月），25000/平。来源：二手市场买入，201710过户，201710拿房产证。总投入：110 现值：改LOFT，33000-35000/平计划： 201804收楼，201804-201805装修改LOFT （重建过程另行开贴）买3：余下480-260-110=110资金，孩子出国大学四年费用。

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请教大神，
总收租约15300-月供12600=月余2700（这月余2700，还可以多做20年的30杠杆，考虑一下）
这里说的2700，多做20年30杠杆，是什么意思？

2017/09/23回复