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卖一买三换房记之卖一买第1套、第2套

2144011027房产楼市

家里有一套房在出租,位于中山三路中华广场后面的建雅台高层,觉得租值太低(400万租6000),房子上了20年,有个房间对高架(关窗不吵)。学位是中山三小学。
原想先买一再卖一的,就把自己装修和买家具的钱180万先拿出来买房,再把自已住的房子做了纯抵150万去装修和买家具。
谁知道,刚决定不久,318就来了,怕买房的人少,房子不好出,在319放盘了,然后319成交,买家人在外地出差,睇左房子相片、视频,支付宝支付定金,320签约。
(网购买白菜呢)
319那天放盘,上来了50-60台客,就中介加客人,差不多两百人。。真是好疯狂。。。
跟着卖房的风,把建雅台的车位也卖了43万。
2017/07/19
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2017linda2017linda沙发
大房子卖了,买小的出租~~~~~租金回报率更高
2017/08/01回复
蓝姐蓝蓝姐蓝板凳
cqw1222:
那是春天拍的😁😁
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楼主,自建房是不是不能买卖交易的?
2017/08/01回复
蓝姐蓝:
楼主,自建房是不是不能买卖交易的?
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有房产证就可以交易。。。
2017/08/01回复
给楼主点个赞!这种私房以后好出手吗?
2017/08/01回复
smilemm0726:
给楼主点个赞!这种私房以后好出手吗?
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性价比的房子都好出手。。。
2017/08/01回复
cqw1222 发表于 2017-7-27 14:20
幢1:一幢位于达道路附近的,建基30平,入证91平,三层,混合结构,全单边,大约投入250万;(可重建3层) ...

幢1:一幢位于达道路附近的,建基30平,入证91平,三层,混合结构,全单边,大约投入250万;(可重建3层)
            房子特点:八一实验,九年省级中小学位,重建后大约可租9000,2年后卖出大约可达7万/平,租值太低,可短线卖出。
幢2:一幢位于康王路华林附近,建基30平,入证46平,一层半,砖木结构,七字单边,大约投入120万;(楼高5米,可重建2.5层)
            房子特点:区级学位,位于老西关最旺的康王路与长寿路一片,周围都是玉石交易市场,康王路与长寿路口正在建8号线的地铁站,房子就在这地铁站的对面的巷子里,重建后有2个30平一房一厅和1个15平大单厅,大约共可租6000/月,适合长期持有。
幢3:一幢位于康王路华林附近,建基37平,入证37平,一层,砖木结构,前后通透,大约投入105万;(楼高6米,可重建2.5层)
           房子特点:区级学位,位于老西关最旺的康王路与长寿路一片,周围都是玉石交易市场,康王路与长寿路口正在建8号线的地铁站,房子就在这地铁站的对面的巷子里,重建后有2个37平一房一厅和1个18平大单厅,大约共可租5000/月,适合长期持有。
继续。。。。

说一说幢1吧:
幢1:一幢位于达道路附近的,建基30平,入证91平,三层,混合结构,全单边,大约投入250万;(可重建3层)
            房子特点:八一实验,九年省级中小学位,重建后大约可租9000,2年后卖出大约可达7万/平,租值太低,可短线卖出。

这老屋是我在3、4、5月里,
疯狂地逛市场、上APP、上法拍网,360度全方位地看老屋,逛老屋。
在法拍网上拍卖回来的。。。
算是我换房过程中,中得一次大奖吧。。。。

虽然是中奖,但与我前期所花费的精力是分不开的。。。
在那三个月里,不停看老屋、逛老屋,到了五月,基本是有房源来,与中介联系,让中介帮忙老屋外围的拍照、找业主拿房产证里的图纸拍给我,再问清楚老屋采光情况、总楼高、价格。
有兴趣了才去现场看。。。。

老屋一般不用看屋内结构,因为买回来都是要拆了重新搞的。。。。
只看图纸、室外的外部环境、片区特点、学位,就行了。。。

某天见到法拍网上挂拍这个盘,就按指引注册、交保证金(这些一定要办好)。
做到这,我是没决定拍不拍的,因为这老房子是不交吉的,不能进屋看现场的。。。。

人生第一拍呀。。。

然后去交易中心查册、看现场、每天看一遍这房子的评估报告。。。。。
计算基本成本、拍涨成本、佣金成本、税费成本、重建成本、不可预计成本、清场成本。。。
重点分析房子的查封原因、在住人的身份、是否有租约、学位的使用情况等等。。
不停地找爆点,不停地评估自己的拆爆能力。。。。

用这2个信念撑着:
1、唔辛苦边得世间财;
2、人生仲有几个十年。。。

明天继续。。。。
2017/08/01回复
cqw1222:
480万投入,月收租1.75万,年化收益1.75*12/480=4.37%,确实不高;但比400万月收6000,就高很多吧;还有480万房产的以后溢价呢????
查看原文
租金全收,除去180万的杠杠还贷,楼主现每月收益多少?
2017/08/01回复
lovepencil:
租金全收,除去180万的杠杠还贷,楼主现每月收益多少?
查看原文
一半短线,一半长线。。

短线已购入。
长线在洽谈,如成功,所收租金与还贷额基本全额想抵。。。。
2017/08/01回复
cqw1222:
幢1:一幢位于达道路附近的,建基30平,入证91平,三层,混合结构,全单边,大约投入250万;(可重建3层)            房子特点:八一实验,九年省级中小学位,重建后大约可租9000,2年后卖出大约可达7万/平,租值太低,可短线卖出。幢2:一幢位于康王路华林附近,建基30平,入证46平,一层半,砖木结构,七字单边,大约投入120万;(楼高5米,可重建2.5层)            房子特点:区级学位,位于老西关最旺的康王路与长寿路一片,周围都是玉石交易市场,康王路与长寿路口正在建8号线的地铁站,房子就在这地铁站的对面的巷子里,重建后有2个30平一房一厅和1个15平大单厅,大约共可租6000/月,适合长期持有。幢3:一幢位于康王路华林附近,建基37平,入证37平,一层,砖木结构,前后通透,大约投入105万;(楼高6米,可重建2.5层)           房子特点:区级学位,位于老西关最旺的康王路与长寿路一片,周围都是玉石交易市场,康王路与长寿路口正在建8号线的地铁站,房子就在这地铁站的对面的巷子里,重建后有2个37平一房一厅和1个18平大单厅,大约共可租5000/月,适合长期持有。继续。。。。说一说幢1吧:幢1:一幢位于达道路附近的,建基30平,入证91平,三层,混合结构,全单边,大约投入250万;(可重建3层)            房子特点:八一实验,九年省级中小学位,重建后大约可租9000,2年后卖出大约可达7万/平,租值太低,可短线卖出。这老屋是我在3、4、5月里,疯狂地逛市场、上APP、上法拍网,360度全方位地看老屋,逛老屋。在法拍网上拍卖回来的。。。算是我换房过程中,中得一次大奖吧。。。。虽然是中奖,但与我前期所花费的精力是分不开的。。。在那三个月里,不停看老屋、逛老屋,到了五月,基本是有房源来,与中介联系,让中介帮忙老屋外围的拍照、找业主拿房产证里的图纸拍给我,再问清楚老屋采光情况、总楼高、价格。有兴趣了才去现场看。。。。老屋一般不用看屋内结构,因为买回来都是要拆了重新搞的。。。。只看图纸、室外的外部环境、片区特点、学位,就行了。。。某天见到法拍网上挂拍这个盘,就按指引注册、交保证金(这些一定要办好)。做到这,我是没决定拍不拍的,因为这老房子是不交吉的,不能进屋看现场的。。。。人生第一拍呀。。。然后去交易中心查册、看现场、每天看一遍这房子的评估报告。。。。。计算基本成本、拍涨成本、佣金成本、税费成本、重建成本、不可预计成本、清场成本。。。重点分析房子的查封原因、在住人的身份、是否有租约、学位的使用情况等等。。不停地找爆点,不停地评估自己的拆爆能力。。。。用这2个信念撑着:1、唔辛苦边得世间财; 2、人生仲有几个十年。。。明天继续。。。。
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不交吉的房屋,据说风险比较大?楼主是怎样避险的?
2017/08/01回复
宝猪B宝猪B11楼
cqw1222:
继续。。。。在不断地逛市场,我对老屋的知识也在迅速地积累,在4月中下旬,开始初步与业主接触,谈价钱。试过到了下定时,业主反价的(有过份的,一反再返);试过到了下定时,业主不卖的;试过与代理人谈好价,家族不通过的;还有的业主人在海外,谈价靠广州的亲戚与中介,一个传一个地联系,然后就传到没消息的。。。。。。。。。到了5月初,有希望的成交,只有三幢:幢1:一幢位于达道路附近的,建基30平,入证91平,三层,混合结构,全单边,大约投入250万;(可重建3层)         房子特点:八一实验,九年省级中小学位,重建后大约可租9000,2年后卖出大约可达7万/平,租值太低,可短线卖出。幢2:一幢位于康王路华林附近,建基30平,入证46平,一层半,砖木结构,七字单边,大约投入120万;(楼高5米,可重建2.5层)         房子特点:区级学位,位于老西关最旺的康王路与长寿路一片,周围都是玉石交易市场,康王路与长寿路口正在建8号线的地铁站,房子就在这地铁站的对面的巷子里,重建后有2个30平一房一厅和1个15平大单厅,大约共可租6000/月,适合长期持有。幢3:一幢位于康王路华林附近,建基37平,入证37平,一层,砖木结构,前后通透,大约投入105万;(楼高6米,可重建2.5层)        房子特点:区级学位,位于老西关最旺的康王路与长寿路一片,周围都是玉石交易市场,康王路与长寿路口正在建8号线的地铁站,房子就在这地铁站的对面的巷子里,重建后有2个37平一房一厅和1个18平大单厅,大约共可租5000/月,适合长期持有。算了一下:房价+交易成本+重建费用+不可算风险成本,总投入接近480万。贷款180万,每月还12000,已有固定月租5000,如果幢2幢3能成交,每月可多收11000,总租金大约可达16000,减去每月供款12000,还可以收到剩余租金4000。月供压力0。按上计划,50%资金短线,50%资金长线,长短结合,就是培育时间有点长。长线:如果幢2幢3全部成交,一次性支付,从交易收楼到出租,大约要6-9个月的时间。短线:如果幢1成交,一次性支付,从交易收楼到建好,大约要6-9个月的时间,2年后卖出,估计有大约1年多时间房子是空置的。如果全部成交,我的换房计划就是卖一电梯房换成三幢有天有地的城央小墅了。。。为什么可加层重建?比如:建基30平,入证46平,一层半,砖木结构,七字单边;(楼高5米,可重建2.5层)          这房子总楼高9米,原来是一层半的,重建可按原高度,屋内分层,那是装修的事情了。。。明天继续。。。
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加层重建要经过很多部门审批的呀,谈何容易呢?
2017/08/01回复
宝猪B:
加层重建要经过很多部门审批的呀,谈何容易呢?
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只要楼层够高,里面加一层,算装修。。。
2017/08/01回复
smilemm0726:
不交吉的房屋,据说风险比较大?楼主是怎样避险的?
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没得避的,查、强执。。。
2017/08/01回复
宝猪B 发表于 2017-8-1 16:51
再请教一下楼主,有套独屋入证28平,楼层很高,屋内已是一层半的,还带天井,天井12平,能否连同天井报建 ...

12平天井加建是违章的,要睇施工队那边有没有办法搞,每个区情况不同,这种想违建的,要找与房管城管关系好的施工队做,单价会高点,不用拆就很不错了。。。

加建了,也是不可以入证的。。。
2017/08/01回复
宝猪B宝猪B15楼
cqw1222:
12平天井加建是违章的,要睇施工队那边有没有办法搞,每个区情况不同,这种想违建的,要找与房管城管关系好的施工队做,单价会高点,不用拆就很不错了。。。加建了,也是不可以入证的。。。
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哦,原来这样,谢谢您了
2017/08/01回复
pigpigpigpig16楼
cqw1222:
没得避的,查、强执。。。
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原来是拍卖,怪不得便宜,因为不交吉,我是拍卖过两套房子啦,也算有经验,我现在住的东风广场就是我11年底拍回来的,之前没人住过,是个贪官的,后来贪官被抓,资产拿来拍卖,我的成交价是149万,当时市场价200万左右,我这套高层东向,还是不错的,现在已经飚升到9万一方,😋😋……之前我还拍过一套江南雅居的楼梯房,76方,非常实用,可以做大三房,厅出阳台,阳台也有5个方,东向,成交价63万,自己住了四年后出手,173万,😋😋……我自己是不会拍不交吉的房子,因为法律保护弱者,业主不能将居住在里面的人强行迁走,必须找房子安置,如果由于业主原因导致什么事故,要负法律责任,非常麻烦,所以,不交吉的拍卖房一般比较便宜但是没什么人碰,祝楼主好运,希望能顺利拿到房子😊
2017/08/01回复
pigpigpigpig17楼
现在拍卖已经差价空间不大了,楼主这间是富贵险中求,有魄力!如果交吉,绝对拍到市场价了😋
2017/08/01回复
pigpigpigpig18楼
我现在也有留意拍卖房,但价格上去后,要一次性付款,还是比较大压力的,就算比市场价便宜10%也不太值了……
2017/08/01回复
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