继续。。。。在不断地逛市场，我对老屋的知识也在迅速地积累，在4月中下旬，开始初步与业主接触，谈价钱。试过到了下定时，业主反价的（有过份的，一反再返）；试过到了下定时，业主不卖的；试过与代理人谈好价，家族不通过的；还有的业主人在海外，谈价靠广州的亲戚与中介，一个传一个地联系，然后就传到没消息的。。。。。。。。。到了5月初，有希望的成交，只有三幢：幢1：一幢位于达道路附近的，建基30平，入证91平，三层，混合结构，全单边，大约投入250万；(可重建3层）         房子特点：八一实验，九年省级中小学位，重建后大约可租9000，2年后卖出大约可达7万/平，租值太低，可短线卖出。幢2：一幢位于康王路华林附近，建基30平，入证46平，一层半，砖木结构，七字单边，大约投入120万；（楼高5米，可重建2.5层）         房子特点：区级学位，位于老西关最旺的康王路与长寿路一片，周围都是玉石交易市场，康王路与长寿路口正在建8号线的地铁站，房子就在这地铁站的对面的巷子里，重建后有2个30平一房一厅和1个15平大单厅，大约共可租6000/月，适合长期持有。幢3：一幢位于康王路华林附近，建基37平，入证37平，一层，砖木结构，前后通透，大约投入105万；（楼高6米，可重建2.5层）        房子特点：区级学位，位于老西关最旺的康王路与长寿路一片，周围都是玉石交易市场，康王路与长寿路口正在建8号线的地铁站，房子就在这地铁站的对面的巷子里，重建后有2个37平一房一厅和1个18平大单厅，大约共可租5000/月，适合长期持有。算了一下：房价+交易成本+重建费用+不可算风险成本，总投入接近480万。贷款180万，每月还12000，已有固定月租5000，如果幢2幢3能成交，每月可多收11000，总租金大约可达16000，减去每月供款12000，还可以收到剩余租金4000。月供压力0。按上计划，50%资金短线，50%资金长线，长短结合，就是培育时间有点长。长线：如果幢2幢3全部成交，一次性支付，从交易收楼到出租，大约要6-9个月的时间。短线：如果幢1成交，一次性支付，从交易收楼到建好，大约要6-9个月的时间，2年后卖出，估计有大约1年多时间房子是空置的。如果全部成交，我的换房计划就是卖一电梯房换成三幢有天有地的城央小墅了。。。为什么可加层重建？比如：建基30平，入证46平，一层半，砖木结构，七字单边；（楼高5米，可重建2.5层）          这房子总楼高9米，原来是一层半的，重建可按原高度，屋内分层，那是装修的事情了。。。明天继续。。。

加层重建要经过很多部门审批的呀，谈何容易呢？

不交吉的房屋，据说风险比较大？楼主是怎样避险的？

12平天井加建是违章的，要睇施工队那边有没有办法搞，每个区情况不同，这种想违建的，要找与房管城管关系好的施工队做，单价会高点，不用拆就很不错了。。。加建了，也是不可以入证的。。。

没得避的，查、强执。。。

[图片][图片][图片][图片][图片]这一片土地，隐藏在寺贝通津。用地1000平。建基400平，分三幢小楼。入证800平。余地600平，即是花园600。业主是企业，要补40%地价。被抢到手价2700万。建成后，总成本约6000万。卖出每平约13万。。。除了钱，其余的都是我的梦呀。😋😋😋😋😋😋

一半短线，一半长线。。短线已购入。长线在洽谈，如成功，所收租金与还贷额基本全额想抵。。。。

我也看到这个拍卖成交，如果能顺利清场，投资回报率好高呀😋😋

现在拍卖已经差价空间不大了，楼主这间是富贵险中求，有魄力！如果交吉，绝对拍到市场价了😋

有想过你原来的电梯楼升值空间大过老婆笑吗？不变情况下，还有每月4千收租，现在卖一买三，只是相抵。或者楼主再解释下，我明白策略。

有想过你原来的电梯楼升值空间大过老婆笑吗？不变情况下，还有每月4千收租，现在卖一买三，只是相抵。或者楼主再解释下，我明白策略。

如果交吉也不一定去到市场价。。未重建的老屋，受众少，在法拍上更少。。

有一个规则：越新的房子折旧越快越多。。新楼房是以老老房为目标，进行折旧。。。只有独幢老屋，可以避免这个折旧行为。。。因为独幢老屋可以自主翻新，而楼房不可以。。。

有一个规则：越新的房子折旧越快越多。。新楼房是以老老房为目标，进行折旧。。。只有独幢老屋，可以避免这个折旧行为。。。因为独幢老屋可以自主翻新，而楼房不可以。。。