我也看到这个拍卖成交，如果能顺利清场，投资回报率好高呀😋😋

有想过你原来的电梯楼升值空间大过老婆笑吗？不变情况下，还有每月4千收租，现在卖一买三，只是相抵。或者楼主再解释下，我明白策略。

6000万成本呀

如果交吉也不一定去到市场价。。
未重建的老屋，受众少，在法拍上更少。。

我的策略写的很清楚，你细看一下。
我简单地综合一下：
中山三路20年的电梯房，400万收6000/月租金。
老三区的老破小，400万收12000到18000/月租金。。
同值投资，租值相差1-2倍。。
20年的电梯房，涨幅不一定高于老破小。。
必竟都在市中心的老三区，那里有洼地那里就会有补涨，区别只在于卖出的时机。。。

有一个规则：越新的房子折旧越快越多。。

新楼房是以老老房为目标，进行折旧。。。

只有独幢老屋，可以避免这个折旧行为。。。

因为独幢老屋可以自主翻新，而楼房不可以。。。

老屋也有不少炒家接手的，只要价格够低😋😋

但是老屋的居住舒适度是比新式楼房差的，因为广州的地理位置和环境气候因素，和北方不1引，本来广州是潮湿闷热为主，就算冬天也是湿冷，如果周围都是高的楼房，老屋困在其中，通风釆光很不好，这样的房子想想就知道好不好住，如果附近一片都是别墅区，没什么遮挡，通风釆光才能好一点，所以老屋遇到价格合适可以投资，但价格要升高很多也不容易，受众少，自己住的话就更不太建议，老实说，对身体不好，特别对关节类

楼主这个拍卖盘从价格角度肯定是非常吸引的，但是有点不明白，既然是法院拍卖，凭法院的协助执行通知书就可以去过户了呀，我两套法院的拍卖房子都是直接去过户，不需要业主的，但我看楼主这套还要业主一起去过户？而且，既然有业主（很多法院查封拍卖的房子，业主都已经联系不上或者限制行为了😋😋），为什么业主自己不去赶走住在房子里的人，业主应该知道房子的市场价吧，不知道出于什么原因，业主拿不回房子的使用权。。。

独栋老屋有使用年限吗？

楼主好犀利，继续跟帖！

楼房劝业主通过，也可翻新重建

楼房全业主通过，也可翻新重建

这个难度是非一般大，可以视为不能翻新。。。

整栋大楼翻新，涉及几多户人，筹款，相关部门审批，施工时各户人家嘅安置。等等问题，比加装电梯更难。
何况只能翻新，做不到以原状维修为藉口嘅重建。

一户人，一条心，一个算盘。
十户人，十条心，十个算盘。
N户人，N条心，N个算盘。
算盘越多，越难计数。。。

有电梯有物业管理的，估计会好组织点。那以后楼层多的怎么办。

所以说，难。。。

继续。。。。

说一说幢1吧：
幢1：一幢位于达道路附近的，建基30平，入证91平，三层，混合结构，全单边，大约投入250万；(可重建3层）
             房子特点：八一实验，九年省级中小学位，重建后大约可租9000，2年后卖出大约可达7万/平，租值太低，可短线卖出。

然后去交易中心查册、看现场、每天看一遍这房子的评估报告。。。。。
计算基本成本、拍涨成本、佣金成本、税费成本、重建成本、不可预计成本、清场成本。。。
重点分析房子的查封原因、在住人的身份、是否有租约、学位的使用情况等等。。
不停地找爆点，不停地评估自己的拆爆能力。。。。

我这八年才换一次房，就第一次买老屋，还是拍回来的不交吉的老屋，现在想想，都觉得自己是个激进分子，广州话就是“胆生毛”。。。

交易中心查册：了解房子的所有情况，特别是查封情况，发现这是一起遗产析产案，老业主已故，没借贷案那么复杂。。。

看现场：
了解老屋的具体位置，位于达道路地段，静中带旺。。
外围环境，处于巷子的位置离路边大约20米，老屋没有公墙，多边形，全单边，主要采光是向东南三边（共约9米），西边背靠铁路局宿舍（不会西晒）。。
市场价格，旁边的和西边的石米楼，是铁路局宿舍，就是传说中的老破小，大约卖53000/平(三层以下），而这幢未重建，如果可交吉，不低于53000/平（不交吉按50%算大约26500/平），而附近重建后的东山独幢小洋楼，不低于70000/平。。

注：公墙 就是与其他楼宇公用的墙壁。

成交后的费用成本：
佣税费，成交佣金5%、卖方营业税5.6%（无证），卖方个税3%，卖方补地价1.6%，买方契税3%，一共18.2%的佣税费率。。
重建费+交楼标准，老东山，大约4000/平，建造总价约36.5万。。
清场费，律师费3-50000/案，清场赔偿10万以下。。

即整个交易成本：成交价+成交价*18.2%+36.5+15
   如果按26500/平算，整个项目总成本大约336万。。。

评估报告 ：
与其他拍卖房的评估报告的对比，与交吉的对比、与不交吉的对比，与不同性质法拍的对比。。
对比中发现，不交吉的法拍房子，大部分评估师都是进不了房子的，而评估师能进的房子一般都住租客，或其他使用人，能在勘察表上能签上业主名字的更是少中又少。。
而这老屋，却是这种情况。。。
1、遗产析产案，2、不交吉，3、评估勘察可以进屋，4、评估勘察表上业主签名。。。

基于以上四点，个人认为，老屋是其中一个业主在住，遗产析产多方放弃收购其余产权（包括在住业主），估计收楼的阻力比较少。。。

致电拍卖行，了解到这老屋是第三拍（这市场真的是欠老屋价值的一个公道，要是放中介，炒家早就秒了），这次不成交，就进入变卖流程。。。

算了下起拍价，是市场价的2.3折。

如果底价成交，就爽死了。。。。口水哗啦哗啦地流。。。。

综合了以上的评估与了解，我决定去拍拍拍。。。

明天继续 。。。