cqw1222如果交吉也不一定去到市场价。。
未重建的老屋，受众少，在法拍上更少。。
原想先买一再卖一的，就把自己装修和买家具的钱180万先拿出来买房，再把自已住的房子做了纯抵150万去装修和买家具。
谁知道，刚决定不久，318就来了，怕买房的人少，房子不好出，在319放盘了，然后319成交，买家人在外地出差，睇左房子相片、视频，支付宝支付定金，320签约。
（网购买白菜呢）
319那天放盘，上来了50-60台客，就中介加客人，差不多两百人。。
真是好疯狂。。。跟着卖房的风，把建雅台的车位也卖了43万。
卖一买三换房记之卖一买第1套、第2套
2381271027房产楼市
原想先买一再卖一的，就把自己装修和买家具的钱180万先拿出来买房，再把自已住的房子做了纯抵150万去装修和买家具。
谁知道，刚决定不久，318就来了，怕买房的人少，房子不好出，在319放盘了，然后319成交，买家人在外地出差，睇左房子相片、视频，支付宝支付定金，320签约。
（网购买白菜呢）
319那天放盘，上来了50-60台客，就中介加客人，差不多两百人。。
真是好疯狂。。。跟着卖房的风，把建雅台的车位也卖了43万。
2017/07/19
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cqw1222楼板凳lovepencil:
有想过你原来的电梯楼升值空间大过老婆笑吗？不变情况下，还有每月4千收租，现在卖一买三，只是相抵。或者楼主再解释下，我明白策略。
查看原文我的策略写的很清楚，你细看一下。
我简单地综合一下：
中山三路20年的电梯房，400万收6000/月租金。
老三区的老破小，400万收12000到18000/月租金。。
同值投资，租值相差1-2倍。。
20年的电梯房，涨幅不一定高于老破小。。
必竟都在市中心的老三区，那里有洼地那里就会有补涨，区别只在于卖出的时机。。。
我简单地综合一下：
中山三路20年的电梯房，400万收6000/月租金。
老三区的老破小，400万收12000到18000/月租金。。
同值投资，租值相差1-2倍。。
20年的电梯房，涨幅不一定高于老破小。。
必竟都在市中心的老三区，那里有洼地那里就会有补涨，区别只在于卖出的时机。。。
2017/08/01回复
cqw1222楼4楼lovepencil:
有想过你原来的电梯楼升值空间大过老婆笑吗？不变情况下，还有每月4千收租，现在卖一买三，只是相抵。或者楼主再解释下，我明白策略。
查看原文有一个规则：越新的房子折旧越快越多。。
新楼房是以老老房为目标，进行折旧。。。
只有独幢老屋，可以避免这个折旧行为。。。
因为独幢老屋可以自主翻新，而楼房不可以。。。
新楼房是以老老房为目标，进行折旧。。。
只有独幢老屋，可以避免这个折旧行为。。。
因为独幢老屋可以自主翻新，而楼房不可以。。。
2017/08/01回复
pigpig6楼cqw1222:
有一个规则：越新的房子折旧越快越多。。新楼房是以老老房为目标，进行折旧。。。只有独幢老屋，可以避免这个折旧行为。。。因为独幢老屋可以自主翻新，而楼房不可以。。。
查看原文但是老屋的居住舒适度是比新式楼房差的，因为广州的地理位置和环境气候因素，和北方不1引，本来广州是潮湿闷热为主，就算冬天也是湿冷，如果周围都是高的楼房，老屋困在其中，通风釆光很不好，这样的房子想想就知道好不好住，如果附近一片都是别墅区，没什么遮挡，通风釆光才能好一点，所以老屋遇到价格合适可以投资，但价格要升高很多也不容易，受众少，自己住的话就更不太建议，老实说，对身体不好，特别对关节类
2017/08/02回复
pigpig7楼楼主这个拍卖盘从价格角度肯定是非常吸引的，但是有点不明白，既然是法院拍卖，凭法院的协助执行通知书就可以去过户了呀，我两套法院的拍卖房子都是直接去过户，不需要业主的，但我看楼主这套还要业主一起去过户？而且，既然有业主（很多法院查封拍卖的房子，业主都已经联系不上或者限制行为了😋😋），为什么业主自己不去赶走住在房子里的人，业主应该知道房子的市场价吧，不知道出于什么原因，业主拿不回房子的使用权。。。
2017/08/02回复
lovepencilcqw1222:
有一个规则：越新的房子折旧越快越多。。新楼房是以老老房为目标，进行折旧。。。只有独幢老屋，可以避免这个折旧行为。。。因为独幢老屋可以自主翻新，而楼房不可以。。。
查看原文独栋老屋有使用年限吗？
2017/08/02回复
羚珑
外星生物技术10楼cqw1222:
有一个规则：越新的房子折旧越快越多。。新楼房是以老老房为目标，进行折旧。。。只有独幢老屋，可以避免这个折旧行为。。。因为独幢老屋可以自主翻新，而楼房不可以。。。
查看原文楼房劝业主通过，也可翻新重建
2017/08/02回复
cqw1222楼12楼回复 外星生物技术 的帖子
楼房全业主通过，也可翻新重建
这个难度是非一般大，可以视为不能翻新。。。
2017/08/02回复
cqw1222楼13楼外星生物技术:
楼房全业主通过，也可翻新重建
查看原文整栋大楼翻新，涉及几多户人，筹款，相关部门审批，施工时各户人家嘅安置。等等问题，比加装电梯更难。
何况只能翻新，做不到以原状维修为藉口嘅重建。
何况只能翻新，做不到以原状维修为藉口嘅重建。
2017/08/02回复
外星生物技术15楼cqw1222:
一户人，一条心，一个算盘。十户人，十条心，十个算盘。N户人，N条心，N个算盘。算盘越多，越难计数。。。
查看原文有电梯有物业管理的，估计会好组织点。那以后楼层多的怎么办。
2017/08/02回复
cqw1222楼17楼cqw1222 发表于 2017-8-1 15:00
幢1：一幢位于达道路附近的，建基30平，入证91平，三层，混合结构，全单边，大约投入250万；(可重建3层）
...
继续。。。。说一说幢1吧：
幢1：一幢位于达道路附近的，建基30平，入证91平，三层，混合结构，全单边，大约投入250万；(可重建3层）
房子特点：八一实验，九年省级中小学位，重建后大约可租9000，2年后卖出大约可达7万/平，租值太低，可短线卖出。
然后去交易中心查册、看现场、每天看一遍这房子的评估报告。。。。。
计算基本成本、拍涨成本、佣金成本、税费成本、重建成本、不可预计成本、清场成本。。。
重点分析房子的查封原因、在住人的身份、是否有租约、学位的使用情况等等。。
不停地找爆点，不停地评估自己的拆爆能力。。。。
我这八年才换一次房，就第一次买老屋，还是拍回来的不交吉的老屋，现在想想，都觉得自己是个激进分子，广州话就是“胆生毛”。。。
交易中心查册：了解房子的所有情况，特别是查封情况，发现这是一起遗产析产案，老业主已故，没借贷案那么复杂。。。
看现场：
了解老屋的具体位置，位于达道路地段，静中带旺。。
外围环境，处于巷子的位置离路边大约20米，老屋没有公墙，多边形，全单边，主要采光是向东南三边（共约9米），西边背靠铁路局宿舍（不会西晒）。。
市场价格，旁边的和西边的石米楼，是铁路局宿舍，就是传说中的老破小，大约卖53000/平(三层以下），而这幢未重建，如果可交吉，不低于53000/平（不交吉按50%算大约26500/平），而附近重建后的东山独幢小洋楼，不低于70000/平。。
注：公墙 就是与其他楼宇公用的墙壁。
成交后的费用成本：
佣税费，成交佣金5%、卖方营业税5.6%（无证），卖方个税3%，卖方补地价1.6%，买方契税3%，一共18.2%的佣税费率。。
重建费+交楼标准，老东山，大约4000/平，建造总价约36.5万。。
清场费，律师费3-50000/案，清场赔偿10万以下。。
即整个交易成本：成交价+成交价*18.2%+36.5+15
如果按26500/平算，整个项目总成本大约336万。。。
评估报告 ：
与其他拍卖房的评估报告的对比，与交吉的对比、与不交吉的对比，与不同性质法拍的对比。。
对比中发现，不交吉的法拍房子，大部分评估师都是进不了房子的，而评估师能进的房子一般都住租客，或其他使用人，能在勘察表上能签上业主名字的更是少中又少。。
而这老屋，却是这种情况。。。
1、遗产析产案，2、不交吉，3、评估勘察可以进屋，4、评估勘察表上业主签名。。。
基于以上四点，个人认为，老屋是其中一个业主在住，遗产析产多方放弃收购其余产权（包括在住业主），估计收楼的阻力比较少。。。
致电拍卖行，了解到这老屋是第三拍（这市场真的是欠老屋价值的一个公道，要是放中介，炒家早就秒了），这次不成交，就进入变卖流程。。。
算了下起拍价，是市场价的2.3折。
如果底价成交，就爽死了。。。。口水哗啦哗啦地流。。。。
综合了以上的评估与了解，我决定去拍拍拍。。。
明天继续 。。。
2017/08/03回复
pigpig18楼cqw1222:继续。。。。 说一说幢1吧：幢1：一幢位于达道路附近的，建基30平，入证91平，三层，混合结构，全单边，大约投入250万；(可重建3层） 房子特点：八一实验，九年省级中小学位，重建后大约可租9000，2年后卖出大约可达7万/平，租值太低，可短线卖出。 然后去交易中心查册、看现场、每天看一遍这房子的评估报告。。。。。 计算基本成本、拍涨成本、佣金成本、税费成本、重建成本、不可预计成本、清场成本。。。 重点分析房子的查封原因、在住人的身份、是否有租约、学位的使用情况等等。。 不停地找爆点，不停地评估自己的拆爆能力。。。。交易中心查册：了解房子的所有情况，特别是查封情况，发现这是一起遗产析产案，老业主已故，没借贷案那么复杂。。。看现场：了解老屋的具体位置，位于达道路地段，静中带旺。。外围环境，处于巷子的位置离路边大约20米，老屋没有公墙，多边形，全单边，主要采光是向东南三边（共约9米），西边背靠铁路局宿舍（不会西晒）。。市场价格，旁边的和西边的石米楼，是铁路局宿舍，就是传说中的老破小，大约卖53000/平(三层以下），而这幢未重建，如果可交吉，不低于53000/平（不交吉按50%算大约26500/平），而附近重建后的东山独幢小洋楼，不低于70000/平。。注：公墙 就是与其他楼宇公用的墙壁。成交后的费用成本：佣税费，成交佣金5%、卖方营业税5.6%（无证），卖方个税3%，卖方补地价1.6%，买方契税3%，一共18.2%的佣税费率。。重建费+交楼标准，老东山，大约4000/平，建造总价约36.5万。。清场费，律师费3-50000/案，清场赔偿10万以下。。即整个交易成本：成交价+成交价*18.2%+36.5+15 如果按26500/平算，整个项目总成本大约336万。。。 评估报告 ：与其他拍卖房的评估报告的对比，与交吉的对比、与不交吉的对比，与不同性质法拍的对比。。对比中发现，不交吉的法拍房子，大部分评估师都是进不了房子的，而评估师能进的房子一般都住租客，或其他使用人，能在勘察表上能签上业主名字的更是少中又少。。而这老屋，却是这种情况。。。1、遗产析产案，2、不交吉，3、评估勘察可以进屋，4、评估勘察表上业主签名。。。基于以上四点，个人认为，老屋是其中一个业主在住，遗产析产多方放弃收购其余产权（包括在住业主），估计收楼的阻力比较少。。。致电拍卖行，了解到这老屋是第三拍（这市场真的是欠老屋价值的一个公道，要是放中介，炒家早就秒了），这次不成交，就进入变卖流程。。。算了下起拍价，是市场价的2.3折。如果底价成交，就爽死了。。。。口水哗啦哗啦地流。。。。综合了以上的评估与了解，我决定去拍拍拍。。。明天继续 。。。查看原文
继续。。。。 说一说幢1吧：幢1：一幢位于达道路附近的，建基30平，入证91平，三层，混合结构，全单边，大约投入250万；(可重建3层） 房子特点：八一实验，九年省级中小学位，重建后大约可租9000，2年后卖出大约可达7万/平，租值太低，可短线卖出。 然后去交易中心查册、看现场、每天看一遍这房子的评估报告。。。。。 计算基本成本、拍涨成本、佣金成本、税费成本、重建成本、不可预计成本、清场成本。。。 重点分析房子的查封原因、在住人的身份、是否有租约、学位的使用情况等等。。 不停地找爆点，不停地评估自己的拆爆能力。。。。交易中心查册：了解房子的所有情况，特别是查封情况，发现这是一起遗产析产案，老业主已故，没借贷案那么复杂。。。看现场：了解老屋的具体位置，位于达道路地段，静中带旺。。外围环境，处于巷子的位置离路边大约20米，老屋没有公墙，多边形，全单边，主要采光是向东南三边（共约9米），西边背靠铁路局宿舍（不会西晒）。。市场价格，旁边的和西边的石米楼，是铁路局宿舍，就是传说中的老破小，大约卖53000/平(三层以下），而这幢未重建，如果可交吉，不低于53000/平（不交吉按50%算大约26500/平），而附近重建后的东山独幢小洋楼，不低于70000/平。。注：公墙 就是与其他楼宇公用的墙壁。成交后的费用成本：佣税费，成交佣金5%、卖方营业税5.6%（无证），卖方个税3%，卖方补地价1.6%，买方契税3%，一共18.2%的佣税费率。。重建费+交楼标准，老东山，大约4000/平，建造总价约36.5万。。清场费，律师费3-50000/案，清场赔偿10万以下。。即整个交易成本：成交价+成交价*18.2%+36.5+15 如果按26500/平算，整个项目总成本大约336万。。。 评估报告 ：与其他拍卖房的评估报告的对比，与交吉的对比、与不交吉的对比，与不同性质法拍的对比。。对比中发现，不交吉的法拍房子，大部分评估师都是进不了房子的，而评估师能进的房子一般都住租客，或其他使用人，能在勘察表上能签上业主名字的更是少中又少。。而这老屋，却是这种情况。。。1、遗产析产案，2、不交吉，3、评估勘察可以进屋，4、评估勘察表上业主签名。。。基于以上四点，个人认为，老屋是其中一个业主在住，遗产析产多方放弃收购其余产权（包括在住业主），估计收楼的阻力比较少。。。致电拍卖行，了解到这老屋是第三拍（这市场真的是欠老屋价值的一个公道，要是放中介，炒家早就秒了），这次不成交，就进入变卖流程。。。算了下起拍价，是市场价的2.3折。如果底价成交，就爽死了。。。。口水哗啦哗啦地流。。。。综合了以上的评估与了解，我决定去拍拍拍。。。明天继续 。。。卖到70000一方的东山独栋小洋楼似乎条件都比较好呀，起码前后花园，附近都是同样类型的别墅群，建基面积也比较大，可以直接停车进花园，等等，在楼主的影响下我也看了一下这些私房，房源挺多，好的不多，我看到有一间在中山四路和仓边路附近翻新好的入证面积108方的三层半私房，虽然不是全单边，是三面单边，有共45方露台花园和天台花园，位置似乎也可以，4万5一方。。，
2017/08/04回复
cqw1222楼19楼回复 pigpig 的帖子
因为不交吉，所以一般会比较谨慎。。。总成本336，面积91，不至于市场价2.5折呀，而且算上不交吉风险，老 ...
336是我估算的最高成本，而交吉的市场价是53000左右，市场价2.3折起拍嘛😋😋😋😋
2017/08/04回复
