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卖一买三换房记之卖一买第1套、第2套

2138051027房产楼市

家里有一套房在出租,位于中山三路中华广场后面的建雅台高层,觉得租值太低(400万租6000),房子上了20年,有个房间对高架(关窗不吵)。学位是中山三小学。
原想先买一再卖一的,就把自己装修和买家具的钱180万先拿出来买房,再把自已住的房子做了纯抵150万去装修和买家具。
谁知道,刚决定不久,318就来了,怕买房的人少,房子不好出,在319放盘了,然后319成交,买家人在外地出差,睇左房子相片、视频,支付宝支付定金,320签约。
(网购买白菜呢)
319那天放盘,上来了50-60台客,就中介加客人,差不多两百人。。真是好疯狂。。。
跟着卖房的风,把建雅台的车位也卖了43万。
2017/07/19
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cqw1222:
一半短线,一半长线。。短线已购入。长线在洽谈,如成功,所收租金与还贷额基本全额想抵。。。。
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有想过你原来的电梯楼升值空间大过老婆笑吗?不变情况下,还有每月4千收租,现在卖一买三,只是相抵。或者楼主再解释下,我明白策略。
2017/08/01回复
pigpig:
我也看到这个拍卖成交,如果能顺利清场,投资回报率好高呀😋😋
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6000万成本呀
2017/08/01回复
pigpig:
现在拍卖已经差价空间不大了,楼主这间是富贵险中求,有魄力!如果交吉,绝对拍到市场价了😋
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如果交吉也不一定去到市场价。。
未重建的老屋,受众少,在法拍上更少。。
2017/08/01回复
lovepencil:
有想过你原来的电梯楼升值空间大过老婆笑吗?不变情况下,还有每月4千收租,现在卖一买三,只是相抵。或者楼主再解释下,我明白策略。
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我的策略写的很清楚,你细看一下。
我简单地综合一下:
中山三路20年的电梯房,400万收6000/月租金。
老三区的老破小,400万收12000到18000/月租金。。
同值投资,租值相差1-2倍。。
20年的电梯房,涨幅不一定高于老破小。。
必竟都在市中心的老三区,那里有洼地那里就会有补涨,区别只在于卖出的时机。。。
2017/08/01回复
lovepencil:
有想过你原来的电梯楼升值空间大过老婆笑吗?不变情况下,还有每月4千收租,现在卖一买三,只是相抵。或者楼主再解释下,我明白策略。
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有一个规则:越新的房子折旧越快越多。。

新楼房是以老老房为目标,进行折旧。。。

只有独幢老屋,可以避免这个折旧行为。。。

因为独幢老屋可以自主翻新,而楼房不可以。。。
2017/08/01回复
pigpigpigpig7楼
cqw1222:
如果交吉也不一定去到市场价。。未重建的老屋,受众少,在法拍上更少。。
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老屋也有不少炒家接手的,只要价格够低😋😋
2017/08/02回复
pigpigpigpig8楼
cqw1222:
有一个规则:越新的房子折旧越快越多。。新楼房是以老老房为目标,进行折旧。。。只有独幢老屋,可以避免这个折旧行为。。。因为独幢老屋可以自主翻新,而楼房不可以。。。
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但是老屋的居住舒适度是比新式楼房差的,因为广州的地理位置和环境气候因素,和北方不1引,本来广州是潮湿闷热为主,就算冬天也是湿冷,如果周围都是高的楼房,老屋困在其中,通风釆光很不好,这样的房子想想就知道好不好住,如果附近一片都是别墅区,没什么遮挡,通风釆光才能好一点,所以老屋遇到价格合适可以投资,但价格要升高很多也不容易,受众少,自己住的话就更不太建议,老实说,对身体不好,特别对关节类
2017/08/02回复
pigpigpigpig9楼
楼主这个拍卖盘从价格角度肯定是非常吸引的,但是有点不明白,既然是法院拍卖,凭法院的协助执行通知书就可以去过户了呀,我两套法院的拍卖房子都是直接去过户,不需要业主的,但我看楼主这套还要业主一起去过户?而且,既然有业主(很多法院查封拍卖的房子,业主都已经联系不上或者限制行为了😋😋),为什么业主自己不去赶走住在房子里的人,业主应该知道房子的市场价吧,不知道出于什么原因,业主拿不回房子的使用权。。。
2017/08/02回复
cqw1222:
有一个规则:越新的房子折旧越快越多。。新楼房是以老老房为目标,进行折旧。。。只有独幢老屋,可以避免这个折旧行为。。。因为独幢老屋可以自主翻新,而楼房不可以。。。
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独栋老屋有使用年限吗?
2017/08/02回复
羚珑羚珑11楼
楼主好犀利,继续跟帖!
2017/08/02回复
cqw1222:
有一个规则:越新的房子折旧越快越多。。新楼房是以老老房为目标,进行折旧。。。只有独幢老屋,可以避免这个折旧行为。。。因为独幢老屋可以自主翻新,而楼房不可以。。。
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楼房劝业主通过,也可翻新重建
2017/08/02回复
楼房全业主通过,也可翻新重建
2017/08/02回复
回复 外星生物技术 的帖子
楼房全业主通过,也可翻新重建

这个难度是非一般大,可以视为不能翻新。。。
2017/08/02回复
外星生物技术:
楼房全业主通过,也可翻新重建
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整栋大楼翻新,涉及几多户人,筹款,相关部门审批,施工时各户人家嘅安置。等等问题,比加装电梯更难。
何况只能翻新,做不到以原状维修为藉口嘅重建。
2017/08/02回复
一户人,一条心,一个算盘。
十户人,十条心,十个算盘。
N户人,N条心,N个算盘。
算盘越多,越难计数。。。
2017/08/02回复
cqw1222:
一户人,一条心,一个算盘。十户人,十条心,十个算盘。N户人,N条心,N个算盘。算盘越多,越难计数。。。
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有电梯有物业管理的,估计会好组织点。那以后楼层多的怎么办。
2017/08/02回复
外星生物技术:
有电梯有物业管理的,估计会好组织点。那以后楼层多的怎么办。
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所以说,难。。。
2017/08/02回复
cqw1222 发表于 2017-8-1 15:00
幢1:一幢位于达道路附近的,建基30平,入证91平,三层,混合结构,全单边,大约投入250万;(可重建3层)
...

继续。。。。

说一说幢1吧:
幢1:一幢位于达道路附近的,建基30平,入证91平,三层,混合结构,全单边,大约投入250万;(可重建3层)
             房子特点:八一实验,九年省级中小学位,重建后大约可租9000,2年后卖出大约可达7万/平,租值太低,可短线卖出。

然后去交易中心查册、看现场、每天看一遍这房子的评估报告。。。。。
计算基本成本、拍涨成本、佣金成本、税费成本、重建成本、不可预计成本、清场成本。。。
重点分析房子的查封原因、在住人的身份、是否有租约、学位的使用情况等等。。
不停地找爆点,不停地评估自己的拆爆能力。。。。

我这八年才换一次房,就第一次买老屋,还是拍回来的不交吉的老屋,现在想想,都觉得自己是个激进分子,广州话就是“胆生毛”。。。

交易中心查册:了解房子的所有情况,特别是查封情况,发现这是一起遗产析产案,老业主已故,没借贷案那么复杂。。。

看现场:
了解老屋的具体位置,位于达道路地段,静中带旺。。
外围环境,处于巷子的位置离路边大约20米,老屋没有公墙,多边形,全单边,主要采光是向东南三边(共约9米),西边背靠铁路局宿舍(不会西晒)。。
市场价格,旁边的和西边的石米楼,是铁路局宿舍,就是传说中的老破小,大约卖53000/平(三层以下),而这幢未重建,如果可交吉,不低于53000/平(不交吉按50%算大约26500/平),而附近重建后的东山独幢小洋楼,不低于70000/平。。

注:公墙 就是与其他楼宇公用的墙壁。

成交后的费用成本:
佣税费,成交佣金5%、卖方营业税5.6%(无证),卖方个税3%,卖方补地价1.6%,买方契税3%,一共18.2%的佣税费率。。
重建费+交楼标准,老东山,大约4000/平,建造总价约36.5万。。
清场费,律师费3-50000/案,清场赔偿10万以下。。

即整个交易成本:成交价+成交价*18.2%+36.5+15
   如果按26500/平算,整个项目总成本大约336万。。。

评估报告 :
与其他拍卖房的评估报告的对比,与交吉的对比、与不交吉的对比,与不同性质法拍的对比。。
对比中发现,不交吉的法拍房子,大部分评估师都是进不了房子的,而评估师能进的房子一般都住租客,或其他使用人,能在勘察表上能签上业主名字的更是少中又少。。
而这老屋,却是这种情况。。。
1、遗产析产案,2、不交吉,3、评估勘察可以进屋,4、评估勘察表上业主签名。。。

基于以上四点,个人认为,老屋是其中一个业主在住,遗产析产多方放弃收购其余产权(包括在住业主),估计收楼的阻力比较少。。。

致电拍卖行,了解到这老屋是第三拍(这市场真的是欠老屋价值的一个公道,要是放中介,炒家早就秒了),这次不成交,就进入变卖流程。。。

算了下起拍价,是市场价的2.3折。

如果底价成交,就爽死了。。。。口水哗啦哗啦地流。。。。

综合了以上的评估与了解,我决定去拍拍拍。。。

明天继续 。。。
2017/08/03回复
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