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卖一买三换房记之卖一买第1套、第2套

2138201027房产楼市

家里有一套房在出租,位于中山三路中华广场后面的建雅台高层,觉得租值太低(400万租6000),房子上了20年,有个房间对高架(关窗不吵)。学位是中山三小学。
原想先买一再卖一的,就把自己装修和买家具的钱180万先拿出来买房,再把自已住的房子做了纯抵150万去装修和买家具。
谁知道,刚决定不久,318就来了,怕买房的人少,房子不好出,在319放盘了,然后319成交,买家人在外地出差,睇左房子相片、视频,支付宝支付定金,320签约。
(网购买白菜呢)
319那天放盘,上来了50-60台客,就中介加客人,差不多两百人。。真是好疯狂。。。
跟着卖房的风,把建雅台的车位也卖了43万。
2017/07/19
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hello_u:
请问如何避免借用亲戚(非父母)购房名额时潜在纠纷?光凭合同?和入押?万一挂名的亲戚,直接找中介融资赎契,再直接卖掉,你也无何奈何啊?
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借款合同,是实际出资人与代持人签定,过户时即进行入押,出押后房产证会显示债权人为实际出资人。
2017/10/09回复
宇涵睿:
楼主厉害,想向您问一下我的情况。新塘有一间市值175准地铁两房正在放盘卖。想回天河北寻找学位和交通都好点的200以下房子。请问有好的建议吗?(卖出后手中有125现金)目前跟中介了解到有东站旁的华文学院宿舍或者岗顶东园小区。
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地段,东站好,岗顶有点乱。
2017/10/09回复
宇涵睿:
楼主厉害,想向您问一下我的情况。新塘有一间市值175准地铁两房正在放盘卖。想回天河北寻找学位和交通都好点的200以下房子。请问有好的建议吗?(卖出后手中有125现金)目前跟中介了解到有东站旁的华文学院宿舍或者岗顶东园小区。
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两个位置,再结合学位看看。
2017/10/09回复
强大的精算资产重组方案。敢吃别人不敢吃的螃蟹,学习了。

不过这些方案也有不少短板

1、楼主也年近退休,父辈四个老人年纪想必也不小了,动用高龄老人指标买房,后期同辈会出现法律纠纷风险,虽说有平安纸做后盾,实际上面对动辄几百万的资产,我连我的胞姐都相信不过。而且继承来的房子需要缴纳的税费,要规避起来相当麻烦,过五唯一,以楼主持有几套物业来说,根本达不到免税的标准,所以无论什么情况,只能硬着头皮持有。

2、杠杆使用的过程,抵押利息必须每月准时支付,而淘房加上装修时间太长了,再招租。期间只有开支,并无现金流入,这个过程必须得撑得住。

3、老房子虽然是洼地,但不知道有无考虑流通性。虽说目前是考虑持有收租为主,但一旦遇到重大情况,房子要变现,这种老房子目前市场上流通性真不如商品房,卡住半年,又急着用钱,很容易出现现金断流。

4、说到出租情况了。理想状态当然是装修好马上收租了,6000一栋也好,12000一栋也好。老城区已经是产业枯竭了,没有大企业,多数是临街的一些门市部啥的。而且这两年就算天河这样企业扎堆的区域,我自己都感觉租赁市场差了很多。而楼主资产重组方案的核心是保持现金流入,在这种市场状态和区域里,真是有点担心。

5、还是租赁问题,现在大政策是国企来插一脚,组成租赁公司,自己玩出租,有可能,当然只是有可能,会对租赁市场产生很大的冲击,就更别说那些城中村改造之后一次过几千套涌出市场,对整个市场的冲击了。

6、操作起来,真的只适合楼主的特殊情况。一般人要上班,没这么多时间和交易中心,中介,卖家,董事会,租客啥的进行周旋。出租并不是一件容易事,各种奇葩租客,各种问题会让人感觉收租真不如等资产增值做差价顺手。

最后祝楼主重组顺利,这次真的感触良多,学习了不少思路
2017/10/09回复
cqw1222:
借款合同,是实际出资人与代持人签定,过户时即进行入押,出押后房产证会显示债权人为实际出资人。
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那如果用亲戚首套房名额去银行贷款购房呢?首付我给,贷款我还
2017/10/09回复
回复 uandme1 的帖子

1、楼主也年近退休,父辈四个老人年纪想必也不小了,动用高龄老人指标买房,后期同辈会出现法律纠纷风险,虽说有平安纸做后盾,实际上面对动辄几百万的资产,我连我的胞姐都相信不过。
    没事,同时加签了代持协议,证明出资人是我,见证人为所有兄弟姐妹及父(母)亲,同时咨询律师,此方案可行,即使产生纠纷,可凭代持协议冻结、过户。

     继承来的房子需要缴纳的税费,要规避起来相当麻烦,过五唯一,以楼主持有几套物业来说,根本达不到免税的标准,所以无论什么情况,只能硬着头皮持有。
    纯继承个税1%。(前提是房子的来源是继承或购买)

2、杠杆使用的过程,抵押利息必须每月准时支付,而淘房加上装修时间太长了,再招租。期间只有开支,并无现金流入,这个过程必须得撑得住。(这已有预算)

3、老房子虽然是洼地,但不知道有无考虑流通性。虽说目前是考虑持有收租为主,但一旦遇到重大情况,房子要变现,这种老房子目前市场上流通性真不如商品房,卡住半年,又急着用钱,很容易出现现金断流。
      这个考虑了,到最后只选了间混合结构东山小别墅,和框架结构二楼,砖木没敢碰(主要是持续资金不够)。

4、说到出租情况了。理想状态当然是装修好马上收租了,6000一栋也好,12000一栋也好。老城区已经是产业枯竭了,没有大企业,多数是临街的一些门市部啥的。而且这两年就算天河这样企业扎堆的区域,我自己都感觉租赁市场差了很多。而楼主资产重组方案的核心是保持现金流入,在这种市场状态和区域里,真是有点担心。
    谁说老城区的产业枯竭了,老城区与天河的产业根本不是相同概念,现在我只见到岗顶的IT产业有枯竭迹象。。老城区的产业是广州的根本,是最实实在在的实业。而天河、琶洲、黄埔、新塘,都是广州在从坐拥老城区的产业的基础上,创新发展的其他产业。可持续性还是未知之数。。(IT、金融,是最多变的产业,是进攻型产业)。传统与创新产业想结合,进可攻,退可守,这是大广州千年商都的独特风格。

5、还是租赁问题,现在大政策是国企来插一脚,组成租赁公司,自己玩出租,有可能,当然只是有可能,会对租赁市场产生很大的冲击,就更别说那些城中村改造之后一次过几千套涌出市场,对整个市场的冲击了。
    在大政策是国企来插一脚,你太看好这个政策了,这些在老城区是搞不了的,郊区还有可能,但贱价卖地去支持国企来插一脚,组成租赁公司,自己玩出租,那个政府可以有这么多钱,这么玩,亲儿子的北上深或者有可能,非亲儿子广州(还有照顾弟妹温饱)不敢苟同。。。 上海每拍一块这样的地出来,政府少赚(至少)80亿。而广州每年能到手的财政收入才1400亿左右 。。。

6、操作起来,真的只适合楼主的特殊情况。一般人要上班,没这么多时间和交易中心,中介,卖家,董事会,租客啥的进行周旋。出租并不是一件容易事,各种奇葩租客,各种问题会让人感觉收租真不如等资产增值做差价顺手。
   是的。。

最后祝楼主重组顺利,这次真的感触良多,学习了不少思路。。谢谢
2017/10/09回复
hello_u:
那如果用亲戚首套房名额去银行贷款购房呢?首付我给,贷款我还
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这个风险也太大了,我从没未玩过,这样玩,就要睇你亲戚的人品了。。。
2017/10/09回复
cqw1222:
这个风险也太大了,我从没未玩过,这样玩,就要睇你亲戚的人品了。。。
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是的,我也担心风险。我没钱像你这样全款买啊
2017/10/09回复
cqw1222:
卖出前,很多都是祖产,一般是没使用年限的,是永久用地。 在近几十年,上市交易后,要补地价给共产党。补了就有年限。从补地价开始算。。 比如,我买的幢1,旧业主是无限用地,不用交地税的,我在办过户时, 旧证是私人业主的,旧业主要补1.6%的地价; 旧证是企业业主的,旧业主要补40%的地价。 补了才会给新业主出新证。 新证的用地年限,从交地价那天开始算70年。。 也就是说,永久私房,一经卖买,土地收归国有了。 这就是强权。。。呵。呵。呵。 不过,物权法也解释了,使用年限到期自动续期。。 无论政策如何,100%地权是一定的。 其他房子是没有100%地权的,有多少层,就是拥有多少份之一的地权。。 翻新自主,折旧全无,是最大的优点。。。
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谢谢楼主解答
2017/10/09回复
刚看到楼主提到花都富力金港城,最近正好有关注这个楼盘,因夫妻双方均在白云工作,有想法在花都买房自住,是首套,
需要贷款,楼主给下建议
2017/10/09回复
国庆在深圳转了一圈吃了一圈,那些小有钱人,早已开始囤茅台酒。他们让我囤茅台53度,收藏十五二十年后,给孩子们做嫁妆或者礼金。😄
2017/10/09回复
小甜棵妈咪:
刚看到楼主提到花都富力金港城,最近正好有关注这个楼盘,因夫妻双方均在白云工作,有想法在花都买房自住,是首套,需要贷款,楼主给下建议
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无论市区还是郊区,都要买区域里面的地段房
2017/10/09回复
小甜棵妈咪:
刚看到楼主提到花都富力金港城,最近正好有关注这个楼盘,因夫妻双方均在白云工作,有想法在花都买房自住,是首套,需要贷款,楼主给下建议
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1、如果不是一次性的,先问一下能不能贷款(主要是银行问题),再去看房。。
2、郊区高大新,以后卖出套现时间会有点长,要有心理准备。。
3、富力的楼盘,综合实力还是不错的。。。
2017/10/09回复
cqw1222:
1、如果不是一次性的,先问一下能不能贷款(主要是银行问题),再去看房。。2、郊区高大新,以后卖出套现时间会有点长,要有心理准备。。3、富力的楼盘,综合实力还是不错的。。。
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1、如果不是一次性的,先问一下能不能贷款(主要是银行问题),再去看房。。     问中介靠谱么,还是需要自己去银行问?
2、郊区高大新,以后卖出套现时间会有点长,要有心理准备。。
     因为是自住的,会中长线持有
3、富力的楼盘,综合实力还是不错的。。。

    那我就放心了
2017/10/09回复
如花的季节:
无论市区还是郊区,都要买区域里面的地段房
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地段好不好现在也不好下定论啊,因为不知道花都以后哪里会被规划到地铁啊,现在只能选不要太偏僻的吧
2017/10/09回复
小甜棵妈咪:
地段好不好现在也不好下定论啊,因为不知道花都以后哪里会被规划到地铁啊,现在只能选不要太偏僻的吧
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花都人都不太爱金港城
2017/10/09回复
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