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卖一买三换房记之卖一买第1套、第2套

2138121027房产楼市

家里有一套房在出租,位于中山三路中华广场后面的建雅台高层,觉得租值太低(400万租6000),房子上了20年,有个房间对高架(关窗不吵)。学位是中山三小学。
原想先买一再卖一的,就把自己装修和买家具的钱180万先拿出来买房,再把自已住的房子做了纯抵150万去装修和买家具。
谁知道,刚决定不久,318就来了,怕买房的人少,房子不好出,在319放盘了,然后319成交,买家人在外地出差,睇左房子相片、视频,支付宝支付定金,320签约。
(网购买白菜呢)
319那天放盘,上来了50-60台客,就中介加客人,差不多两百人。。真是好疯狂。。。
跟着卖房的风,把建雅台的车位也卖了43万。
2017/07/19
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cqw1222:
我10个月才找到2个,要有耐心的。。。
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炒家的新装,买的过吗
2018/02/01回复
guofucheng08:
炒家的新装,买的过吗
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不要买换过厨厕位置的
2018/02/01回复
cqw1222:
不断地在每个平台中选择自己的心水房源、发掘新的房源平台,对心水盘现场查看(俗称:睇楼)。又算一下自己的自有资金:孩子读书那110多万+西元岗原状维修的钱约38万=大约150万。在这期间,睇过以下这些不错的盘,又因不同的原因而没有结缘:1、前进路海实对面,条型砖外墙,框架二楼二房,61平一次135万,房子不错,近马路边,但不在马路边,旁边就是南园,债仔房,可以过户,两年后收楼。某中介独家,现场睇盘,房子不错,睇内里环境,住在里面的应该是两个老人,(唉,有不肖子孙,家门不幸呀),当时一冲动,应了135的价,可惜中介储了客,几十台客一齐上去睇,大约3-4家有意向(包括我家),然后现场竞价,我发飙了,拒绝加价,因为我去睇盘已经同中介说过,不加价的,还竞什么价,最讨厌用低价CALL客,然后叫啲客争价,所以,我告诉中介,加价我不买。让别人加吧。结果,现场加到145成交,多了那10万是中介费。。真是很搞笑。。。     回家对这次睇盘的过程细细地回想了一次,觉得应135的价实在是太冲动了,房子两年后收楼,而睇盘是估到现居人有老人的,所以这个盘是有交楼风险的,不应该冲动应价,幸亏我不加价,没掉坑。。     过了七、八天,中介给电话我,说之前接盘的没那多钱,交易取消,再在可以135与我成交,我再次拒绝了。    时也、命也、运也。。。2、在产权交易网上,睇到个比较适合的国有资产竞价盘,位于宝业路竹溪后而的沙园小区一楼,石米外墙,框架一楼二房,60多平一次性18000/平,各付各税,佣1.5%,交吉。步行到沙园市场约20-30米,交竞价保证金后,可睇楼并参加竞价。把竞价手续办好后,却为了另一套房子,没去睇盘,放弃了竞价。     个人认为,成交价在22000以下,是可以接盘的。    银根收紧,这些一次性的刚需笋盘竞争真没那么激烈。
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前进路的两房,求联系方式。
2018/02/01回复
ivysunpang:
前进路的两房,求联系方式。
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11月的事了,而且收楼有风险。。。
2018/02/01回复
cqw1222:
可以呀,原区置换。目标:含税七折笋。。。准备一次性的资金。。。
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就是那些笋盘?等中介放出来那些么?我今天看到有间独栋的叫国有产权。姐,能解释一下什么叫国有产权的房子么。能碰么?
2018/02/01回复
鬼戏衣:
就是那些笋盘?等中介放出来那些么?我今天看到有间独栋的叫国有产权。姐,能解释一下什么叫国有产权的房子么。能碰么?
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有房产证,可以过户的,能碰。。。
2018/02/01回复
cqw1222:
没事,所有房产,2000开始一共才投了30-40万,现在大约涨了40-50倍,我不怕裸泳。。
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有钱人,太厉害了,崇拜。
2018/02/03回复
0417yu0417yu9楼
从新帖跟过来学习。功课、判断、精算、踩坑、避坑、还有发飙,非常宝贵,拜读学习!请多多分享!鞠躬
2018/04/25回复
ssliaossliao10楼
留个印 楼主厉害👍
2018/04/25回复
cqw1222:
我开始也以为是20%,后来去问了房管那边,来源不是赠与(就有这套房子不是别人赠与给老人的),继承个税1%。如果来源有赠与,赠与部分个税20%,唯一可以免税的条件是:过五年唯一。还有要注意一点:非直系亲属的继承,视为赠与。(即祖孙继承也算赠与)
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祖孙也是直系亲属,只要祖的儿子或女儿在祖之前过身,孙就可以顺位继承继承
2018/05/04回复
玻璃製品:
祖孙也是直系亲属,只要祖的儿子或女儿在祖之前过身,孙就可以顺位继承继承
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这种是代位继承,万中无一。。。
2018/05/05回复
cqw1222:
[图片][图片][图片][图片][图片]这一片土地,隐藏在寺贝通津。用地1000平。建基400平,分三幢小楼。入证800平。余地600平,即是花园600。业主是企业,要补40%地价。被抢到手价2700万。建成后,总成本约6000万。卖出每平约13万。。。除了钱,其余的都是我的梦呀。😋😋😋😋😋😋
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这里以前是寺贝通津幼儿园,我的母校,后来没开,就荒废了,前段时间不知怎么的,被拍卖了,拍下来是一家投资公司,听说也是要建房子
2018/05/17回复
范荧荧:
这里以前是寺贝通津幼儿园,我的母校,后来没开,就荒废了,前段时间不知怎么的,被拍卖了,拍下来是一家投资公司,听说也是要建房子
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这么顶级的地皮,当然用来建房子拉,建好了,可是10万+/平。。。
2018/05/18回复
cqw1222:
继续。。。。 说一说幢1吧:幢1:一幢位于达道路附近的,建基30平,入证91平,三层,混合结构,全单边,大约投入250万;(可重建3层)             房子特点:八一实验,九年省级中小学位,重建后大约可租9000,2年后卖出大约可达7万/平,租值太低,可短线卖出。 然后去交易中心查册、看现场、每天看一遍这房子的评估报告。。。。。 计算基本成本、拍涨成本、佣金成本、税费成本、重建成本、不可预计成本、清场成本。。。 重点分析房子的查封原因、在住人的身份、是否有租约、学位的使用情况等等。。 不停地找爆点,不停地评估自己的拆爆能力。。。。交易中心查册:了解房子的所有情况,特别是查封情况,发现这是一起遗产析产案,老业主已故,没借贷案那么复杂。。。看现场:了解老屋的具体位置,位于达道路地段,静中带旺。。外围环境,处于巷子的位置离路边大约20米,老屋没有公墙,多边形,全单边,主要采光是向东南三边(共约9米),西边背靠铁路局宿舍(不会西晒)。。市场价格,旁边的和西边的石米楼,是铁路局宿舍,就是传说中的老破小,大约卖53000/平(三层以下),而这幢未重建,如果可交吉,不低于53000/平(不交吉按50%算大约26500/平),而附近重建后的东山独幢小洋楼,不低于70000/平。。注:公墙 就是与其他楼宇公用的墙壁。成交后的费用成本:佣税费,成交佣金5%、卖方营业税5.6%(无证),卖方个税3%,卖方补地价1.6%,买方契税3%,一共18.2%的佣税费率。。重建费+交楼标准,老东山,大约4000/平,建造总价约36.5万。。清场费,律师费3-50000/案,清场赔偿10万以下。。即整个交易成本:成交价+成交价*18.2%+36.5+15   如果按26500/平算,整个项目总成本大约336万。。。 评估报告 :与其他拍卖房的评估报告的对比,与交吉的对比、与不交吉的对比,与不同性质法拍的对比。。对比中发现,不交吉的法拍房子,大部分评估师都是进不了房子的,而评估师能进的房子一般都住租客,或其他使用人,能在勘察表上能签上业主名字的更是少中又少。。而这老屋,却是这种情况。。。1、遗产析产案,2、不交吉,3、评估勘察可以进屋,4、评估勘察表上业主签名。。。基于以上四点,个人认为,老屋是其中一个业主在住,遗产析产多方放弃收购其余产权(包括在住业主),估计收楼的阻力比较少。。。致电拍卖行,了解到这老屋是第三拍(这市场真的是欠老屋价值的一个公道,要是放中介,炒家早就秒了),这次不成交,就进入变卖流程。。。算了下起拍价,是市场价的2.3折。如果底价成交,就爽死了。。。。口水哗啦哗啦地流。。。。综合了以上的评估与了解,我决定去拍拍拍。。。明天继续 。。。
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真可怕
2018/05/23回复
仁济路装修好了,2+1房型。

















2018/08/13回复
装修前是这样的。。









2018/08/13回复


2018/08/13回复
麻雀虽小,五脏俱全。
全面拆、装、补,一共用了四个月时间。
以自住为底线,拎包入住标准的总投入一共10万。
终于在20180811可以放租了。
以3500元/月的价格放租,一天的时间被秒了。。。
速度快得惊到我了。。。

第一反映就是,对市场了解不充分,没信心(明明买的时候就想装修好后放4000的)。
放租价低了。。。
2018/08/13回复
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