继续。。。。 说一说幢1吧：幢1：一幢位于达道路附近的，建基30平，入证91平，三层，混合结构，全单边，大约投入250万；(可重建3层）             房子特点：八一实验，九年省级中小学位，重建后大约可租9000，2年后卖出大约可达7万/平，租值太低，可短线卖出。 然后去交易中心查册、看现场、每天看一遍这房子的评估报告。。。。。 计算基本成本、拍涨成本、佣金成本、税费成本、重建成本、不可预计成本、清场成本。。。 重点分析房子的查封原因、在住人的身份、是否有租约、学位的使用情况等等。。 不停地找爆点，不停地评估自己的拆爆能力。。。。交易中心查册：了解房子的所有情况，特别是查封情况，发现这是一起遗产析产案，老业主已故，没借贷案那么复杂。。。看现场：了解老屋的具体位置，位于达道路地段，静中带旺。。外围环境，处于巷子的位置离路边大约20米，老屋没有公墙，多边形，全单边，主要采光是向东南三边（共约9米），西边背靠铁路局宿舍（不会西晒）。。市场价格，旁边的和西边的石米楼，是铁路局宿舍，就是传说中的老破小，大约卖53000/平(三层以下），而这幢未重建，如果可交吉，不低于53000/平（不交吉按50%算大约26500/平），而附近重建后的东山独幢小洋楼，不低于70000/平。。注：公墙 就是与其他楼宇公用的墙壁。成交后的费用成本：佣税费，成交佣金5%、卖方营业税5.6%（无证），卖方个税3%，卖方补地价1.6%，买方契税3%，一共18.2%的佣税费率。。重建费+交楼标准，老东山，大约4000/平，建造总价约36.5万。。清场费，律师费3-50000/案，清场赔偿10万以下。。即整个交易成本：成交价+成交价*18.2%+36.5+15   如果按26500/平算，整个项目总成本大约336万。。。 评估报告 ：与其他拍卖房的评估报告的对比，与交吉的对比、与不交吉的对比，与不同性质法拍的对比。。对比中发现，不交吉的法拍房子，大部分评估师都是进不了房子的，而评估师能进的房子一般都住租客，或其他使用人，能在勘察表上能签上业主名字的更是少中又少。。而这老屋，却是这种情况。。。1、遗产析产案，2、不交吉，3、评估勘察可以进屋，4、评估勘察表上业主签名。。。基于以上四点，个人认为，老屋是其中一个业主在住，遗产析产多方放弃收购其余产权（包括在住业主），估计收楼的阻力比较少。。。致电拍卖行，了解到这老屋是第三拍（这市场真的是欠老屋价值的一个公道，要是放中介，炒家早就秒了），这次不成交，就进入变卖流程。。。算了下起拍价，是市场价的2.3折。如果底价成交，就爽死了。。。。口水哗啦哗啦地流。。。。综合了以上的评估与了解，我决定去拍拍拍。。。明天继续 。。。