--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------H姐这话大赞一个[ 本帖最后由 anxiangrugu 于 2010-9-15 23:34 编辑 ]

诚心想跟这位MM学习下自身增值方法。。。我周围的人群都还是比较积极上进的，但近5年间收入能增值2-3倍的都已经算是很厉害的了，基本在单位或公司都算是中坚力量，但相比MM和房价的增速，还是远不可及。。从这个角度讲，可能打工不如创业？但以现在的创业环境，小企业我觉得是举步维艰啊。。。

感谢mm的热心回复呵。有点意外mm会删掉之前的发言，有H姐平和恬淡风格主导的帖子一直以来都是难得的和谐，大家都是抱着学习交流的心态进来，相信也无谓有其他的是非呵。回到之前的话题，觉得MM相对可能在同龄人里面算是比较成熟老成的了呵（褒义哈），见识也较多较广，眼光会比同龄人开阔，有今天的成就也正常呵。但目前国内的社会，我觉得并不算有一个特别公平的竞争环境，国家的制度，政策方向都决定了行业和机会上的巨大差异，以前我也觉得付出就有回报是很正常的事情，但这些年在社会上看到的各种事实告诉我，即使是付出，也是必须要有方向性，有一定的投机性的，否则再多努力都会付之东流。比如恬淡的H姐，远离纷争的同时也要关注投资楼市汇市股市，为的也不过是给自己多一份安全感。。好像废话说得太多，我只想说，在中国这个社会，自身增值当然很重要，但抓住机会，及时跟上队伍更重要，以目前的形式踏踏实实做实事并不一定就能跟得上社会和政策的巨大变化。每个行业的黄金时期也就那么几年，当年我所处的行业也是创造了无数神话，但几年之后的今天已经不复辉煌。目前可能外贸行业正是好势头的时候，但数年之后会如何也还未知。中国的社会还是以统治阶级为主流的，技能和财富的增长所带来的安全感可能还远赶不上体制内的舒服自在。。。随着既得利益阶层的形成和巩固，留给普通老百姓的空间可能会越来越小，，我等目前面临的，不过是随社会指挥棒疲于奔命找一条属于自己的安身立命路，H姐属于其中的佼佼者，但不是每个人都有H姐这样的眼光和懂得抓住机会。。。当然这样说可能悲观了点，但目前看来，我们的社会已经不可避免的在朝这样的方向迈进了。。。

真的有辐射的话，珠江新城首当其冲。放心吧，广州市政府不会蠢得来将一个有辐射的大怪物放在市中心。

H你好！我看你讲到收益率是以实际支资金和房屋年租金来计算的，那对于按揭一族的我们来说，收益率不是得时时变呀？因为资金是不断支出累积的呀。。。。呵，不好意思的说，我原以为是用房屋现市值和年租金来计算的呢

[ 本帖最后由 小笨猪T 于 2009-12-26 17:09 编辑 ]

对！如是回报率合理的话！！！！

硬件出得街，软件呢？！我觉得如金殿这类的物业后期的物业管理很重要的。当然，炒的，不在此列。

请教H兄，如果郊区盘，楼盘就在地铁口，可否作为保值的物业来投资呢？

有按揭的话情况比较复杂，因为每个人按揭的数目和期限都不是一样的。

所以，计算回报的时候最好忘掉自己是按揭，就当是全款买的。

如非要较真的话，可以按以下方法算一下：

月净租金收入 - 月还款额

再用以上二者的差值除以你的首付

如果结果大于你把首付存银行一年期的收益，那么就是值得投资的。

考虑两点：

1 租金回报 （6%以上放心地买，5%以上小心地买，5%以下一定不买）

2 是否很容易就租出去了（每年的空置期不能多于7天）

非常感谢H兄的宝贵建议.
我非常支持您的‘尽量去满足其中的一个人，把房买在其公司附近，这样可以让她/他兼顾到家庭和小孩。’的观点。
就在这基础上，您觉得我的B方案如何？因为B方案不但能解决我的交通问题，而且我老公上班也跟第二套一样非常的近，老人买菜，小孩上学也是方便。

另外，就按您说的办的话，我想在明年中通地铁之后才卖掉第一套房，因为估计那时候可以卖到70万。是否可以？

这个帖子越来越有意思了

说得好！

h老师你好！看了你的贴受益匪浅。谢谢！我2007年在越秀区电大附近一小区买了两套房*2006年的电梯新房*,一套50方33万，现租2300元；一套42方29万，租1800元；集体房产证，而因各种原因出不了证。现在有人想买，每套原价加多十万，你说我该卖或租？谢谢。前几天我还在越秀区另外小区买了两套2005年的电梯房，向朋友买的，低于市场价，按揭每套首期只是两万。出租的价格刚好够月供。请帮忙给我个建议，这刚买两房是否在房价升时卖掉还是出租持有？谢谢

[ 本帖最后由 byby817817 于 2009-12-28 14:32 编辑 ]

只有自己才最了解自己的情况，如你觉得B方案最优，那也不用犹豫，去执行就是了。别人一般都只能给出一些宏观上的建议。

按我的标准来看，万豪确实不值得投资，尽管我非常喜欢它。

不过最近研究了一些国外的情况（比如加拿大多伦多），那里号称租金回报世界上最合理，很轻易就达到了6%。但注意扣除了物业管理费用（那里的规矩是房东支付，而且贵得惊人）和每年一缴的约1%的物业税，最后落到房东手里的净回报率也就4%左右。世界上很多发达国家的一线城市貌似都是这种情况。可能以后中国的一线城市也差不多吧，越来越多的人认识到不动产的好处时不动产就没有什么好处了。

我仍然很保守，仍然坚持我的6%才下手。这样的物业绝对安全。我不能容忍我的本金出问题，一分钱也不允许。宁愿放在银行里贬值，也不去投资那些安全边际小的物业。

[ 本帖最后由 hongsenwang 于 2009-12-28 18:54 编辑 ]

哎呀，我说您到这里来是炫耀呢还是问问题呢？

别生气，开个玩笑。你的情况羡慕死我了，你怎么老是那么好彩啊？真想沾沾你的福气。

全部持有！打死不卖！那四套房全部属于珍藏品，永远守住它们，直到海枯石烂。你可以靠它们实现财务自由（普通老百姓意义上的），看不惯老板上司的时候，想“老子不干了”的时候，它们就是你的精神与物质支柱！

学习！做个记号

看了一晚的贴终于看完了。辛苦了H兄哈。本人也有问题请教。
现有天河龙洞植物园旁86方房产一套，中介说现在95万。已还清贷款。如出租只有2300。由于某些原因我打算过三年左右离婚，一定会离。如果离婚房子卖掉后各一半。一岁男孩跟我（抚养费以后再谈，我要求1K/月，他可能只会同意600左右，争取要求一次性支付）。另本人存款7万左右。如有房居住同时单独抚养BB的情况下每年可存两三万。2013年底6号线通家门口。我们都打算地铁通后大概2014年出售（如果大盘也是好的话）。基于以后独自抚养BB的压力，请问我应该在广州房价几年后出现调整时买套40万左右的小两房自住（这七八年一直在五山路口上班）？余钱再考虑投资一套地段好的一房。还是在一些二线城市比如重庆的好地段花40万买新房住，五六年后升值了若经济出现困难再卖掉（那里升值潜力还是挺大），买个便宜的二手自住？
我个人的观点是，房子只是用来住的，过得去就行。如果我有闲钱宁愿投资收租减轻生活压力而自住一般。我现在住的世纪绿洲环境非常好，可还是得拼命上班赚钱维持过得去的生活，觉得活得很累。

一个人带个孩子的话，首先你需要考虑以后怎么办？你自身条件是否优越（自己挣钱的能力很强吗？如收入一般或很少那么是否外型条件足够好，可以很容易再组建家庭且另一半经济实力雄厚？）。如果答案都是否定的话，而且确实没有修复和原配关系的可能，那么：

现在卖掉广州的房子，然后赶快回你老家用你所有的钱买套临街商铺出租，暂时和父母或其它关系好的近亲住一起，然后慢慢买套小房。西部（成都、重庆一带）发展的潜力巨大，速度飞快（成都、重庆到广州的高速铁路过几年也要完工了，到时那一带的不动产价格你可想而知），你过几年再回去，那里的不动产价格可能就不是你能承受的了。应该马上卖掉广州的房，分一半的钱（47.5万），这笔钱目前还能在内地小城市买到临街商铺，租金能达到2000多元，再加上孩子他爸的养育费，节约一点够你和小朋友在内地生存了，如你再能找份工作那经济更宽裕了。

但是，你需要再仔细想想，非离不可吗？其实有很多所谓的“错误”当我们老了以后再回过头来看都是可以原谅的。

H:
天英阁/东河苑比较,哪个值得投资与自住些?就在附近上班.天英阁现在约要13000元,东河苑约要9000元1方,都是20年的老楼盘.还要那么贵.

谢谢H兄了.